¿Qué implica y cómo garantizar el pago?
20/05/2017
Las dificultades para acceder a un crédito, consecuencia de la crisis económica, han provocado que compradores y vendedores busquen fórmulas alternativas para llevar a buen puerto las operaciones de compraventa de viviendas. Quizá la opción más conocida y utilizada en estos momentos sea el alquiler con opción a compra, del que hablamos recientemente, pero existen otras posibilidades como la compra aplazada, en la que las partes llegan a un acuerdo por el que se difiere el pago del precio en diferentes plazos.
Se trata de una solución que no hace muchos años, cuando conseguir una hipoteca de un banco no estaba al alcance de la mayoría, utilizaban de manera habitual vendedores particulares y las propias inmobiliarias, pero su uso fue bajando al tiempo que se generalizaban la concesión de préstamos hipotecarios por parte de los entidades financieras, y quedó prácticamente restringida a la venta de bienes muebles como, por ejemplo, los electrodomésticos.
El contrato de compra aplazada
Para realizar una compra aplazada, se realiza un único contrato en el que se establece el precio total del inmueble, los plazos, forma de pago y cantidades a pagar en cada uno de los plazos estipulados, y las garantías de pago y penalización al comprador en caso de impago, si las hubiera.
Independientemente de si a la firma del contrato se ha realizado un primer pago o si todos los pagos se realizarán posteriormente, la vivienda se entregará inmediatamente al comprador, que tendrá la posesión y, por tanto, el uso de ella, desde el mismo momento de la firma de contrato.
Y como veremos a continuación, en función de si hay garantías de pago y del tipo de garantía elegida, será obligatorio o no inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad, pero nuestra recomendación es que, sea cual sea la fórmula elegida, se realice la inscripción, ya que la mera existencia de un documento privado no ofrece las suficientes garantías a las partes, especialmente si se implicaran terceras personas ajenas al acuerdo como acreedores o posibles nuevos compradores de la vivienda.
Garantías de pago
Sin garantías expresas
Desde nuestro punto de vista no es la opción más recomendable para ninguna de las partes, pero es posible, ya que la legislación incluye determinadas salvaguardias en los artículos 1.124 y 1.505 del Código Civil, que establecen que las partes firmantes de un acuerdo privado tienen la obligación de cumplir con los compromisos adquiridos.
Por esta razón, si una de las partes no cumpliera con las obligaciones a las que se comprometió por contrato, el perjudicado podría ejercer ante los tribunales de Justicia una acción resolutoria, en la que podrá escoger entre exigir el cumplimiento de lo pactado o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses pactado. Además, en el caso de que se solicite ante los Tribunales el cumplimiento de lo pactado, y por la causa que fuera, ésto no resultara posible, podría optar por pedir la resolución del contrato.
Ahora bien, al no haber garantías expresas inscritas en el Registro de la Propiedad, no hay protección frente a terceros, por lo que no se podría recuperar la finca en el caso de haber sido transmitida a un tercero que estuviera protegido por la Ley Hipotecaria.
Además, si el comprador tuviera problemas económicos y el piso fuera reclamado por acreedores, el vendedor se vería obligado a iniciar una tercería de dominio, procedimiento judicial en virtud del cual el propietario no deudor de un bien embargado insta el alzamiento del embargo y la desafectación del bien de la traba.
