Qué hacer cuando se descubren vicios ocultos en una vivienda

Cuando compramos una vivienda, independientemente de que sea de nueva construcción o de segunda mano, es fundamental visitar el inmueble y comprobar el estado en el que se nos entrega. Una tarea que muchos expertos recomiendan realizar acompañados de un técnico (arquitecto o arquitecto técnico), capaz de detectar posibles problemas o irregularidades que alguien sin conocimientos específicos pasaría por alto.

En el caso de las viviendas de nueva construcción, deberemos comprobar las dimensiones de las estancias y que se ha respetado lo comprometido en la memoria de calidades de la promoción (calidad de los materiales, acabados…).

Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, incluso aunque estemos planeando realizar una reforma integral, una visita acompañados por un experto también puede ayudarnos a descubrir posibles defectos o averías ocultas, y evitarnos muchas preocupaciones y dolores de cabeza.

Y aun así, por muchas precauciones que tomemos, siempre es posible que pasado unos meses, e incluso años, descubramos algún vicio oculto, defectos en las instalaciones, en los acabados o incluso en las estructuras, que pueden generarnos algo más que unas simples molestias.

Qué se definen como vicios ocultos

El artículo 1484 del Código Civil establece que “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Es decir, que se considera vicio oculto cualquier defecto que no es fácil de detectar a primera vista, y que hace imposible la habitabilidad o supone un deterioro tan grave que, si el comprador la hubiera conocido, no la hubiera adquirido o lo hubiera hecho por un precio inferior.

Vicios ocultos que se pueden encontrar en una vivienda

La mayoría de los vicios ocultos están relacionados con el agua, problemas en la estructura, acabados defectuosos, mal comportamiento térmico-acústico, o mal funcionamiento en el sistema eléctrico.

Humedades, filtraciones y goteras provocadas habitualmente por tuberías deterioradas o problemas de impermeabilización; grietas y fisuras causados por una mala cimentación o por el uso de materiales de mala calidad.

Desperfectos en suelos, pinturas y acabados interiores provocados por una mala colocación de los materiales o porque eran de baja calidad; problemas con los aislamientos que provocan ruidos o entrada anormal de frío o calor; o averías o mal funcionamiento de elementos eléctricos provocados por una mala instalación.

Problemas todos ellos, que no muestran la cara hasta que pasan unos meses o incluso años, y que por lo tanto resultan indetectables, en muchos casos incluso para ojos expertos

Qué derechos tiene el comprador de una vivienda con vicios ocultos

Siempre que se trate de un vicio verdaderamente oculto, es decir que no se trate de un defecto o avería a simple vista, el comprador tendrá derecho a una reparación, tal y como hemos visto cuando hemos citado el artículo 1484 del Código Civil, y el vendedor tendrá la obligación de reparación.

En este sentido, se considerará que el comprador no tiene derecho a reclamar en el caso de que por su profesión (arquitecto, albañil, electricista…) le hubiera resultado sencillo detectarlo.

Y por supuesto, es indispensables que el defecto existiera antes de la venta, aunque haya salido a la luz con posterioridad.

Los derechos y deberes de comprador y vendedor son los siguientes:

1. Derecho de reparación

Esta obligación se mantiene aunque en el momento de la venta el vendedor no fuera consciente de la existencia de estos vicios ocultos.

Solo en el caso de que vendedor y comprador hubieran acordado una exención de cualquier responsabilidad para este tipo de casos, y siempre que el vendedor no tuviera conocimiento de dichos problemas en el momento de firmar este acuerdo, el vendedor no estará obligado a reparar el daño.

En el caso de que el vendedor supiera de la existencia del vicio oculto y no lo hubiera comunicado en el momento de la firma del acuerdo, este acuerdo no sería considerado válido.

Además, este derecho de reparación persiste, aunque la cosa vendida con un vicio oculto se perdiera por un problema fortuito o por culpa del comprador. De tal modo que, aun en esas circunstancias, se podría reclamar al vendedor el precio pagado por la vivienda, con la rebaja del valor que la cosa tenía en el momento de perderse, e incluso daños e intereses, en el caso de que se demostrara que el vendedor actuó de mala fe.

2. Derecho a indemnización si se oculta el vicio oculto de manera consciente.

   En el caso de que el vendedor conociera la existencia de esos vicios ocultos y no informara al comprador, éste tendrá, además, derecho a una indemnización por los daños y perjuicios, en el caso de que decidiera a rescindir el contrato.

Un derecho a indemnización que persiste en el caso de que “la cosa vendida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor”, junto con el derecho a que se le abone lo pagado por la vivienda y los gastos del contrato.

Tipos de reclamaciones

1. Acción redhibitoria. Derecho a desistir del contrato

En aquellos casos en los que los vicios ocultos afecten de tal manera que la vivienda quede inservible, el comprador podrá desistir del contrato y el vendedor tendrá que abonarle todos los gastos que asumió en el momento de la compra.

Esta acción se podrá seguir ejerciendo incluso en el caso de que se produzca la pérdida de la vivienda por un hecho fortuito o por un suceso responsabilidad del comprador, y a ésta se le hubiera detectado un vicio oculto, el comprador podrá reclamar el precio con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse.

2. Acción Quanti Minoris, que permite rebajar el precio pagado por la vivienda.

   Si la vivienda requiere ser reparada, pero sigue siendo habitable, el comprador tendrá derecho a solicitar la modificación del contrato de compraventa, con el objetivo de que se realice una reducción del precio pagado por la vivienda, ajustándolo al valor real del inmueble.

Es decir, se reclama una rebaja del precio pagado proporcional al perjuicio que tenga la cosa con respecto a su valor.

Tiempo para reclamar por un vicio oculto

Según lo establecido en el Código Civil, los propietarios de viviendas de segunda mano tienen un plazo de seis meses para reclamar desde el momento en el que tuvo lugar la compra.

Los propietarios de viviendas de nueva construcción podrán reclamar hasta dos años después de que se hiciera efectiva la compra.

En ambos casos, el plazo para reclamar es exiguo, especialmente si tenemos en cuenta que se trata de problemas difícil de detectar y que en muchos casos, pasan años antes de que den la cara y pueden ser detectados.

En el caso de la vivienda nueva, este plazo tan exiguo lo corrige la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que en su artículo 17 establece los siguientes plazos de garantía para realizar una reclamación legal a por vicios ocultos al promotor:

1. Serán de diez años para los "daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio".
2. Tres años para "los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones".
3. Un año por los daños materiales causados por "vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras"

En el caso de las viviendas de segunda mano, si el comprador ha contratado una póliza de responsabilidad civil, recurrir a ella es la alternativa más rápida y efectiva. Este tipo de seguros suelen cubrir parcial o totalmente la reparación de estos defectos, aunque marcando unos tiempos de validez que dependen del vicio oculto que se reclame:

• Defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…). El plazo son diez años y se cubre el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
• Problemas en las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda. El plazo son tres años, y se cubre el 30% del coste de la reparación.
• Defectos en acabados. El plazo es un año y se cubre el 5% del coste.

La última opción para los compradores de viviendas de segunda mano es ponerse en manos de los tribunales y presentar una demanda contra el vendedor por incumplimiento de contrato.

En su momento, cuando se realizó la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya escribimos un artículo en el que os hablábamos sobre cómo afectaba a la compra venta de vivienda las modificaciones en el régimen de prescripciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y que podéis recuperar en el enlace.

Cómo reclamar cuando se detecta un vicio oculto

El procedimiento para reclamar en el caso de que los vicios ocultos es el siguiente:

• En primer lugar será necesario valorar la naturaleza del daño y averiguar si se debe a un defecto de construcción o a un uso inadecuado responsabilidad del comprador. Para ello, es imprescindible solicitar un informe a un técnico cualificado: arquitecto o arquitecto técnico.
• Notificar por escrito al vendedor el vicio oculto detectado y los daños que ocasiona indicando la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos.
• Si el vendedor acepta la reclamación, se podrá llegar a una solución de manera rápida y sin la necesidad de que intervengan terceros.
• Si el vendedor se opone a la reclamación, deberás a la oficina de mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de la provincia en la que esté localizada la vivienda, con el fin de que iniciar un proceso de mediación que evita tener que llegar a juicio.

Si la mediación no tiene éxito, habrá que iniciar un proceso judicial.

Por ello es imprescindible, antes de iniciar el proceso, reunir todas las pruebas posibles que permitan acreditar que el vicio oculto existía antes de la compra de la vivienda.