Ventajas fiscales para mayores de 65 años por la venta de una vivienda

Si ha cumplido los 65 años, vender una vivienda de su propiedad le resultará mucho más rentable que a las personas que no han alcanzado esa edad.

La causa son los importantes beneficios fiscales que disfrutan las personas mayores de 65 años a la hora de tributar por la venta de una vivienda, y que también incluyen ventajas para los ingresos por la transmisión de una segunda residencia.

1. Beneficios por la venta de la vivienda habitual

Una vez cumplidos los 65 años, las ganancias obtenidas por la venta de la vivienda habitual quedan exentas de cualquier tipo de pago.

Hay que recordar que los menores de esa edad también están exentos de ese pago, pero solo en el caso de que destinen las ganancias obtenidas a la compra de una nueva vivienda habitual. En el caso de los mayores de 65 años, se elimina esta condición, y podrán disponer libremente del dinero obtenido, sin tener que pagar ningún tipo de impuestos, lo que lo convierte en una opción muy interesante, por ejemplo, para aquellas personas que disponen de una segunda vivienda, y tienen pensado convertirla en su lugar de residencia habitual.

Ahora bien, hay que tener en cuenta que en el caso de que la vivienda esté a nombre de dos personas, y una de ellas no haya cumplido los 65 años, solo estará exenta del pago de impuestos la que haya alcanzado esa edad.

Que ahorro supone para una persona mayor de 65 años no tener que pagar el IRPF por la venta de una vivienda.

A la hora de calcular el IRPF que se debe pagar por la venta de una vivienda, hay que conocer los siguientes datos:

• Valor de adquisición: precio al que se compró la vivienda, al que se podrá añadir los gastos de reformas que se han realizado en el inmueble desde el momento de su compra y los gastos de compraventa (Comisiones de inmobiliaria, si las hubo, gastos de la Hipoteca, gastos de Notaría y gestoría o impuestos de compra).
• Valor de la transmisión: el precio por el que se ha vendido la vivienda menos los gastos asociados a la venta como comisiones de agencia o impuestos (plusvalía, por ejemplo).

Al valor de la transmisión le restaremos el de la adquisición y de esta manera obtendremos el beneficio obtenido (cabe recordar que si no hay beneficio económico no se tiene que pagar IRPF).

El impuesto del IRPF se calcula aplicando un porcentaje sobre el beneficio obtenido. Este porcentaje varía en función de la ganancia. Así:

• Quien obtiene hasta 6.000€, tiene que pagar un 19% de IRPF.
• Quien obtiene entre 6000 y 50.000€, tiene que pagar un 21%.
• Quien obtiene entre 50.000 y 200.000€, tiene que pagar un 23%.
• Quien obtiene beneficios superiores a 200.000€, tiene que pagar un 26%

Por ejemplo, imaginemos una vivienda adquirida en 1990 con un valor de transmisión de 16.000.000 de pesetas (96.161€) y que se ha vendido en 2021 con un valor de transmisión de 190.0000€.

La ganancia patrimonial son: 93.839€, por la que se tendría que pagar un IRPF del 23%, que ascendería a 21.582,97€, lo que reduciría la ganancia a 72.256,03€.

En el caso de las personas mayores de 65 años, en ningún caso tendrán que abonar esos 21.582,97€, puesto que están exentos del impuesto, y por lo tanto, podrán disfrutar de los 93.839€ en su totalidad.

2. Beneficios por la venta de una segunda vivienda

En el caso de la segunda vivienda, los mayores de 65 años también estarán exentos de pagar impuestos, pero con una condición: para disfrutar de la exención, deberán destinar la ganancia obtenida a una renta vitalicia por un máximo de 240.000€.

Por lo tanto, si volvemos al ejemplo anterior, y dado que la venta de una segunda vivienda no tiene ningún tipo de bonificación fiscal para los menores de 65 años, cualquier ciudadano que no haya alcanzado esa edad tendrá que pagar los 21.582,97€.

Una persona mayor de 65 años podrá evitar el pago de esa cantidad siempre que destine, en este caso el total de los beneficios, a la constitución de una renta vitalicia, y que cumpla los siguientes requisitos:

• La renta vitalicia tiene que constituirse en un plazo máximo de seis meses desde la venta.
• El contrato de renta vitalicia deberá constituirse con una entidad aseguradora.
• En el momento de la constitución de la renta vitalicia, el interesado deberá comunicar a la entidad aseguradora que la renta vitalicia que se constituye procede de la reinversión del importe obtenido por la venta de una vivienda, con el fin de que se aplique la exención en el IRPF.
• La renta vitalicia deberá tener una periodicidad inferior o igual al año, y deberá comenzar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución. Además, el importe anual de las rentas no podrá decrecer en más de un cinco por ciento respecto al año anterior.

. Conviene tener en cuenta, además:

• Aquellas personas que tienen varias propiedades, aparte de su vivienda habitual, pueden ir realizando la reinversión de forma sucesiva, a medida que vayan vendiendo su patrimonio, hasta alcanzar el importe de 240.000€
• Además, también hay que tener en cuenta que si la reinversión no se realiza en el mismo año que la venta (por ejemplo, si la venta se produce en octubre, tenemos de plazo para constituir la renta vitalicia hasta abril del año siguiente), deberá comunicar en la declaración del IRPF del año en el que se realizó la venta su intención de reinvertir en los plazos y con las condiciones que se han mencionado.

Por último, recordar que la renta vitalicia es un producto financiero ofrecido por las compañías de seguros, y que se utilizan cada vez con más frecuencia para complementar una pensión pública. Se trata de pólizas de ahorro por las que se garantiza el recibir de forma periódica una cierta cantidad de dinero, tras el pago de una prima previa.