Qué hacer cuando un vecino no paga las cuotas de la comunidad

Vivir en una comunidad de vecinos implica que todos los vecinos asuman, en función de la cuota de participación fijada, los gastos generales para el  “adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, tal y como establece el artículo 9, punto 1, apartado e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Pagar las cuotas de la comunidad es una obligación de todos los vecinos fijada por ley, pero siempre han existido comunidades con vecinos morosos, y la llegada de la crisis no ha hecho más que multiplicar este problema, tal y como demuestran los datos recogidos por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, que en su cuarto Estudio Global sobre Morosidad, publicado el pasado mes de julio, constataba que en el año 2014  los impagos aumentaron un 3,15%, hasta alcanzar los 1.854,71 millones de euros. Y las previsiones son que estos datos de morosidad hayan aumentado en 2015.

Este incremento está relacionado con el aumento de las personas que no pueden hacer frente a los gastos más elementales, pero también con el desplome de las ventas, y con el incremento de viviendas en manos de entidades financieras, sociedades inmobiliarias o entidades públicas que, en contra a lo que cabe esperar, tienen cierta tendencia a no abonar las cuotas de la comunidad.

El caso, independientemente de quién sea el moroso o de las causas de los impagos, es que los gastos (luz, agua, servicios de limpieza, seguros…) hay que seguir pagándolos, y acaban siendo los vecinos que sí pagan los que tienen que asumir un aumento de las cuotas, para poder hacer frente a estos gastos imprescindibles para el mantenimiento del inmueble. Un coste económico al que se suman los conflictos que pueden llegar a producirse, especialmente si el propietario que no paga reside en la vivienda, y que, desde luego, no contribuyen a la más que deseable buena convivencia entre vecinos.

Tipos de impagos

Los impagos pueden ser puntuales o habituales.

En el primer caso nos podemos encontrar con aquellos que se producen por falta de saldo en un momento determinado o errores de domiciliación, o aquellos que tienen lugar cuando un determinado vecino no está de acuerdo con un acuerdo aprobado en la junta de vecinos.

Normalmente, estos impagos puntuales se suelen solucionar rápidamente poniéndose en contacto con el vecino, y en raras ocasiones llegan a más. Puede que en el caso de los impagos por disconformidad haya que hacer cierto esfuerzo de diálogo y explicarle al propietario disconforme su obligación de pagar, aunque no le guste lo que se haya acordado, pero habitualmente acaban solucionándose de manera rápida y sencilla.

También nos podemos encontrar con aquellos impagos que se producen cuando un vecino tiene dificultades económicas para hacer frente al pago de las cuotas. En este caso, conviene, antes de llevar a cabo ninguna acción, hablar con él y comprobar si existe la voluntad de pagar. En el caso de que sea así, se puede acordar un plan de pago, que tendrá que aprobar la Junta de propietarios.

Por último, nos encontramos con los impagos habituales, aquellos que se producen cuando el propietario no quiere pagar y prolonga –y aumenta- su deuda en el tiempo.

Pasos a seguir cuando se produce un impago.

Vía amistosa

Es recomendable, en primer lugar recurrir a la vía amistosa

Se puede intentar hablar con el vecino para solucionar el problema, pero en el caso de los impagos habituales, es recomendable recordar la deuda y solicitar su pago por carta, con de que quede constancia de la reclamación.

En el caso de que no funcione esta vía, entonces queda acudir a los tribunales.

Procedimiento monitorio

Es un procedimiento que se introdujo en la legislación con la reforma de la Ley de  Propiedad Horizontal realizada en 1999, y se ha convertido en el método más habitual para reclamar las deudas en las comunidades de propietarios.

El procedimiento se establece en el artículo 21 de dicha ley, y para ponerlo en marcha es necesaria la convocatoria previa de una Junta General de Propietarios en cuyo orden del día se incluya la discusión y aprobación, si procede, de la puesta en marcha de procedimientos judiciales en contra de los vecinos que no pagan las cuotas de la comunidad.

La Junta deberá aprobar por mayoría (los vecinos que no pagan las cuotas pueden acudir pero no tienen derecho a votar) la liquidación de la deuda, en la que se pueden incluir los gastos realizados para notificarla (fotocopias, cartas con acuse de recibo etc.), siempre que haya documentación que los acredite.

Antes de presentar la petición monitoria, será necesario hacer un certificado del acuerdo por el que la Junta aprueba la liquidación de la deuda con la firma del secretario y el visto bueno del presidente, y que dicho acuerdo se notifique adecuadamente al deudor.

En este sentido, cabe tener en cuenta que el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal considera que “se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo”. En el caso de que no se pueda hacer entrega de la notificación, se entenderá como realizada siempre que se coloque en “el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto” durante tres días naturales.

Una vez realizada la notificación, se presentará el procedimiento monitorio ante el juzgado de primera instancia correspondiente al domicilio de la comunidad de propietarios.

El procedimiento consta de dos partes:

1.- La petición que hace el acreedor de la deuda, donde hay que incluir la identidad del deudor, el domicilio o domicilios de acreedor y deudor, el origen y cuantía de la deuda y la documentación que la acredita. Aunque, según los expertos, resulta conveniente contar con abogado y procurador para presentar la petición, no es obligatorio. De hecho, el Consejo General del Poder Judicial, con el fin de facilitar el trámite a los ciudadanos que decidan iniciar el proceso por su cuenta, ha publicado recientemente un Modelo Normalizado de demanda de Juicio Monitorio.

2.- Requerimiento de pago: Una vez admitida la petición a trámite por el juzgado, el Secretario Judicial requerirá al deudor para que pague la deuda en el plazo de veinte días hábiles. A partir de este momento se pueden dar las siguientes circunstancias.

1. Que el deudor satisfaga la cantidad reclamada.

2. Que el deudor  no pague ni se persone en el juzgado dentro de este plazo. En este caso se declarará terminado el proceso y se procederá a iniciar la ejecución de la cantidad adeudada mediante el embargo de los bienes del deudor.

3. Que no se localice al deudor en el domicilio que se ha hecho constar en la demanda. En ese caso, el acreedor podrá pedir al juzgado que averigüe el domicilio, y si no se le encuentra o resulta que reside en otro partido judicial, se archivará el procedimiento.

4. Que el deudor manifieste, por escrito o personándose en el juzgado, su oposición al monitorio, explicando las razones por las que considera que no debe el importe que se le reclama.

En este último caso, el Juez procederá al archivo de los autos de procedimiento monitorio y se abren dos posibilidades.

-       Si la deuda es inferior a 6.000€, mandará que se continúe el trámite en un procedimiento verbal u ordinario, en función de la cuantía de la deuda.  Aquí hay que tener en cuenta que si la cantidad reclamada es superior a 2.000€ será obligatoria la participación de procurador y abogado.

Una vez celebrado el procedimiento, el juez dictara sentencia. En el caso de que la cantidad reclamada no supere los 3.000€, la sentencia dictada por el juez será irrecurrible ante la segunda instancia.

-       En el caso de que la cantidad reclamada supere los 6.000€, se dará por concluido el proceso monitorio y el acreedor deberá interponer una nueva demanda en el plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición del deudor, iniciándose así la vía judicial.

Hay que tener en cuenta de que si dicha demanda no se presentara en el plazo estipulado, se archivarán las actuaciones y se condenará al pago de las costas al acreedor.

Vía judicial

Se puede recurrir directamente a esta vía sin necesidad de iniciar el procedimiento monitorio, y para emprenderla es necesario realizar una reclamación judicial y presentar todas las facturas y documentos que demuestran la deuda del propietario que no está cumpliendo con el pago de las cuotas de la comunidad.

Como ocurría en el procedimiento anterior, antes de iniciar esta vía, será necesario convocar una Junta de propietarios que incluya en el orden del día la puesta en marcha de este tipo de medidas (si previamente se ha presentado la petición monitoria no será necesario volver a realizar este y realizar la notificación correspondiente al deudor.

Una vez finalizado el proceso judicial, el juez podrá condenar al propietario y reclamar el pago de la deuda y de las costas del juicio, lo que implica la posibilidad de que se embarguen sus cuentas y sus bienes, o bien condenar a la comunidad, si considera que no ha demostrado debidamente las acusaciones.

Normalmente, el tiempo de resolución de este tipo de reclamaciones está entre los dos y los seis meses.

Antonia M Andreu

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