Qué aspectos a tener en cuenta para unir dos viviendas

Comprar una vivienda contigua a la nuestra para unirlas y así conseguir más espacio es una opción que puede resultar interesante y atractiva en no pocas ocasiones. 

Aún así, antes de tomar una decisión que implica un importante desembolso de dinero, hemos de tener en cuenta toda una serie de factores, unos de tipo legal y otros técnicos, que incluso pueden imposibilitar por completo la unión de esas dos viviendas.

Sobre los diferentes factores que tenemos que tener en cuenta, y sobre los pasos que debemos seguir, antes de realizar la compra y durante y después del proceso de unión os hablamos a continuación.

Condiciones legales

De entrada, hay que tener en cuenta que para poder realizar las obras de unión de dos viviendas situadas en una comunidad es imprescindible contar con la autorización de la Junta de Propietarios. .

Sólo hay una excepción en la que no es necesario contar esa autorización: cuando la unificación se sitúe como una actuación posible como consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas (artículo 10.1. e de la LPH), no será necesaria la autorización de la comunidad.

En el resto de los casos, antes de realizar el importante desembolso de dinero que implica adquirir una vivienda, tendremos que asegurarnos de que disponemos de dicha autorización. Pero ¿cómo se consigue esa autorización?

Hasta la aprobación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que reformaba la Ley de Propiedad Horizontal, era necesario contar con el acuerdo unánime de toda la comunidad. Ahora, bastará con el acuerdo de  tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, según establece la LHP. Para ello será necesario convocar una Junta de Propietarios que incluya en el orden del día la solicitud para realizar la unión de ambas viviendas.

En dicha Junta de Propietarios, además, se deberán fijar las nuevas cuotas de participación y la modificación de los estatutos de la comunidad.

Una vez obtenida la autorización de la comunidad de propietarios, será necesario obtener la autorización administrativa, que se consigue por medio de la obtención de la licencia de obra y el pago de las correspondientes tasas.

Si la obra que se va a realizar es de carácter menor (no afecta a elementos estructurales o a las condiciones de habitabilidad) bastará con presentar la llamada actuación comunicada, en la que no es necesario incluir un proyecto técnico, pero sí una memoria descriptiva de la obra y el presupuesto para la realización de la misma. Normalmente, la contestación por parte del Ayuntamiento correspondiente no suele demorarse más de 15 días.

En el caso de que la obra afecte a elementos estructurales o a las condiciones de habitabilidad (modificación de muros de carga, ampliación de la superficie habitable, la eliminación de pilares...),  será  necesario solicitar una licencia de obra mayor que, entre otros requisitos, deberá incluir un proyecto realizado y firmado por un técnico competente (arquitecto o aparejador). Además, una vez finalizada la obra habrá que presentar la Certificación de Fin de Obra, que deberá ir firmada por un técnico acreditada y visada por su Colegio Profesional, y que implica el pago de unas tasas municipales.

A continuación, una vez que ambas viviendas están ya unidas físicamente, el propietario tendrá que plantearse si quiere inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva vivienda resultante, trámite que no es obligatorio pero que, puede resultar interesante en determinadas circunstancias.

Cabe destacar que en el caso de que los inmuebles permanezcan como viviendas independientes, estarían sujetos a impuestos de manera independiente.

En el caso de que se decida unificar la vivienda, será necesario:

• Conseguir una nueva célula de habitabilidad para la vivienda resultante.
• Realizar la inscripción de la nueva vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Modificar la referencia catastral en el Catastro.

Condiciones técnicas

A la hora de tomar la decisión, será imprescindible tener en cuenta toda una serie de criterios técnicos, que condicionarán las dimensiones de la obra que se quiere realizar, y por tanto su coste económico, su duración y el tipo de permisos que se tienen que solicitar.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que es diferente unir dos viviendas contiguas que dos viviendas que están situadas la una sobre la otra.

En el caso de que las viviendas sean contiguas, sólo en el caso de que la pared que las divide sea de carga, será imprescindible solicitar un permiso de obra mayor y que intervenga un técnico competente para la realización el proyecto de obra, en el que se describirán las actuaciones necesarias para unir las viviendas y las medidas correctoras adoptadas para garantizar la seguridad y estabilidad de la estructura del edificio. En caso de que la pared que divide las viviendas no sea estructural, bastará con solicitar permiso de obra menor.

En cambio, si se trata de unir viviendas que se encuentra una encima de la otra, será necesario contar con un técnico acreditado que realice un proyecto de obra y solicitar un permiso de obra mayor, ya que los trabajos para realizar la unión de las viviendas implican la necesidad de romper el forjado, que es estructura del inmueble, para abrir el hueco que permita acceder de una planta a la otra.

Además, tanto si las viviendas son contiguas como si se encuentran situadas la una sobre la otra, será necesario eliminar estancias e instalaciones duplicadas, por lo que lo normal es que se realice una reforma integral en la que se incluya el rediseño de las estancias de servicio (cocinas y baños) que puede implicar la realización de modificaciones en las instalaciones y que tengamos que tener muy en cuenta, a la hora de realizar la distribución de la vivienda, la situación de bajantes, tomas de gas etc.

Antonia M Andreu

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