Servicios para Fincas

Te orientamos, protegemos, aconsejamos y acompañamos en la jungla inmobiliaria.

Cuando no es obligatorio pagar una derrama

No-derramas Cuándo no es obligatorio pagar una derrama aprobada

En qué casos puede un propietario negarse a pagar una derrama aprobada por la comunidad.

En prácticamente todas las comunidades de propietarios se paga mensualmente una cuota ordinaria con la que se hace frente a los gastos habituales, como son el pago de suministros, limpieza, mantenimiento etc.

Pero, a veces, se tiene que hacer frente a gastos no habituales, como puede ser una rehabilitación o una gran reparación inesperada. En esos casos, es necesario pedir a los propietarios que, durante un tiempo determinado, hagan una o varias aportaciones extraordinarias, que se sumarán a las cuotas ordinarias: las temidas derramas.  

Cómo se aprueba una derrama

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las intervenciones y obras extraordinarias y los gastos que conllevan deben ser planteados y aprobados por la junta de propietarios, que establecerá la cuota extraordinaria para afrontar esos gastos.  

Para que pueda aprobarse una derrama, será necesario que se incluya su debate y aprobación en el orden del día de la junta de propietarios, que podrá ser convocada con carácter ordinario o extraordinario. En el caso de que no se haya incluido, no podrá discutirse ni aprobarse, salvo que todos los propietarios que asistan a la junta acuerden incluirlo dentro del orden del día.

La mayoría exigible para la aprobación de gastos extraordinarios varía en función de la actuación que vaya a sufragarse con la derrama, según establece el artículo 17 de la LPH. 

Hay que tener en cuenta que hay una serie de actuaciones que no es necesario que cuenten con la aprobación de la junta:

  • Las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus instalaciones. Es decir, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal y cualquiera que sea ordenada por la Administración con el fin de hacer cumplir el deber legal de conservación.
  • Las obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, cuando sean requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, aunque en este caso, hay un límite a la cantidad que están obligados a asumir los propietarios del que hablaremos más adelante.

Pero incluso cuando se trata de obras urgentes, por ejemplo, la reparación de una tubería, es imprescindible, según establece el artículo 10.2 de la LHP, obtener el acuerdo de los propietarios “para distribuir la derrama pertinente”.

Además, tal y como explicamos en el artículo que dedicamos a explicar cómo se decide en una comunidad de vecinos cuándo una reparación es necesaria o de mejora, en muchos casos será la propia junta de propietarios la que decida si una obra es necesaria o solo de mejora.

Por lo tanto, salvo en el caso de las obras urgentes, lo normal es que la realización de las obras o actuaciones de incluya en el orden del día de una junta de propietarios, y que sea allí donde se discuta la realización de estas intervenciones, se apruebe el presupuesto, si procede, y cómo se realizarán esos pagos extraordinarios.

En qué casos un propietario se puede negar a pagar una derrama

Continuar leyendo
  263 Visitas

Obras en zona comunitaria de uso privativo

Obras-en-zona-comunitaria

Obras en una zona comunitaria de uso privativo

Los bienes comunes de uso privativo de un edificio son aquellos que, aunque pertenecen a la comunidad de propietarios, pueden ser utilizados de manera exclusiva por uno de ellos, por ejemplo, patios interiores y terrazas.

Son fuente de no pocas controversias en muchas comunidades de propietarios, especialmente cuando se trata de fijar quién asume los costes de una reparación, o cuando aquellos que tienen el uso y disfrute de ese espacio deciden realizar algún tipo de obra o intervención en él.

En el primer caso, cuando aparece un desperfecto en una zona comunitaria, independientemente de que sea de uso común o privativo, la comunidad de propietarios debe hacerse cargo del coste de la reparación, siempre que no se pueda demostrar que el daño ha sido causado por el mal uso realizado por el propietario que disfruta de su uso. Si así fuera, se le podría reclamar que asuma parte de la reparación.

En el segundo caso, hay que tener en cuenta que el propietario que tiene el uso privativo sobre ese espacio común no podrá realizar ningún tipo de obra o instalación, si no cuenta con el permiso de la comunidad de propietarios.

Así se establece en la Ley de Propiedad Horizontal:

  • El artículo 7.1 dice que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
  • El artículo 17.4 establece que “estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes”.

Por lo tanto, antes de llevar a cabo acciones como instalar una piscina, un jacuzzi, una casa prefabricada, un cerramiento, un toldo o cualquier elemento fijo que se ancle a la pared o al techo, el propietario interesado deberá ponerlo en conocimiento del presidente de la comunidad y solicitar que se incluya su aprobación en el orden del día de la siguiente junta de propietarios.

El permiso se considerará obtenido si la propuesta se prueba por una mayoría de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.  

¿Qué ocurre cuando la obra o intervención se realiza sin contar con la aprobación de la comunidad de propietarios?

Lo cierto es que es muy frecuente que un propietario decida realizar este tipo de obras o actuaciones por su cuenta, sin contar con el consentimiento de la comunidad.

En ese caso, si existe algún tipo de oposición entre el resto de los propietarios, el presidente de la comunidad podrá requerir al vecino para que, a la mayor brevedad, reponga la situación a su estado primitivo. Los costes de esa reposición de las cosas a su estado original serán asumidos por el propietario que realizó la modificación.

En el caso de que no se haga caso a dicho requerimiento, la comunidad podrá acudir a los tribunales para hacer efectiva la prohibición en un juicio ordinario en el que solicitará la restitución de los elementos comunes por falta de autorización.

Hay que tener en cuenta que, aunque el plazo legal que tiene la comunidad para prohibir este tipo de actuaciones y exigir que se devuelva el espacio común a su estado original es de cinco años, el Tribunal Supremo ha establecido en diferentes sentencias que, en el caso de que la obra sea notoria, conocida, visible y pública, el silencio de la comunidad puede ser interpretado como un consentimiento tácito, y no hará falta que se cumplan los cinco años de la obra o uso no consentido para que la situación se convierta en irreversible

Ahora bien, el mismo Tribunal Supremo recalca que el consentimiento tácito no debe confundirse con la inactividad durante un cierto período de tiempo. Es decir, conocimiento no es lo mismo que consentimiento, por lo que todo dependerá de las circunstancias y de la interpretación que realicen los tribunales.

¿Puede prohibir la comunidad de propietarios una obra o actuación en zona común de uso privativo si se la ha consentido a otro propietario?

Cuando se trata de obras o actuaciones que ya se han consentido de manera expresa a otros propietarios, en general, el criterio es que, si las obras o actuaciones son idénticas, no se podrá prohibir a un propietario lo que se ha permitido a otro.

Aunque en este caso podemos encontrar sentencias que no se atienen a este criterio, con lo, finalmente, que todo queda en manos del tribunal, que estudiará las peculiaridades del caso y fallará en función de las mismas.

Continuar leyendo
  157 Visitas

Ayudas para la instalación de ascensores

Ayudas-Ascensor-GVA

Ayudas para la instalación de ascensores en la Comunidad Valenciana en 2023.

España es uno de los países del mundo con mayor número de ascensores por habitante. Puede que el dato resulte sorprendente para muchos, pero tiene sentido, si tenemos en cuenta que somos un país en el que predomina la construcción vertical.

Sin embargo, a pesar de encontrarnos entre los países campeones en número de ascensores, se calcula que todavía hay más de un millón de edificaciones que carecen de ellos.

La razón es que, hasta finales de los años 70, principios de los 80 del siglo pasado, el ascensor era considerado un elemento de lujo, y solo se incluía en edificios destinados a personas con un mayor poder adquisitivo.

Además, y a pesar que poco a poco se convirtió en un elemento prácticamente indispensable en cualquier edificio en altura, todavía se siguió prescindiendo de ellos en construcciones que no superaran las dos o tres plantas.

Hoy en días esto es impensable, ya que, por razones de accesibilidad, la normativa obliga a la instalación de ascensores en cualquier edificio de obra nueva, pero todavía son muchos los edificios que no tienen ascensor, y miles las personas, especialmente mayores y personas con algún tipo de discapacidad, que viven prácticamente atrapadas en sus propias casas.

La solución, por supuesto, pasa por la instalación de uno, siempre que sea posible, pero no siempre todos los vecinos están dispuestos o tienen capacidad económica para asumir el coste de una obra que no es barata.

Con el objetivo de fomentar la mejora de la accesibilidad de los edificios, existen ayudas y subvenciones a su instalación, la mayoría de ellas gestionadas por las diferentes comunidades autónomas.

¿Es necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios para instalar un ascensor?

Continuar leyendo
  363 Visitas

Zona de bajas emisiones, ¿que és?

Zona-de-bajas-emisiones

Qué es una zona de bajas emisiones

Mucho se ha hablado en los últimos meses sobre las restricciones al tráfico para combatir la contaminación en ciudades como Madrid o Barcelona y la implantación de sus Zonas de Baja Emisiones (ZBE). Y aunque, de entrada, a todos los que no vivimos en esas grandes urbes o en sus áreas metropolitanas esas informaciones nos han podido resultar un poco ajenas, la verdad es que pronto restricciones similares se pondrán en marcha en ciudades como Elche, Orihuela, Torrevieja, Murcia o Alicante, por citar las que tenemos más cerca.

Así lo ordena la Ley de Cambio Climático y Transición energética, aprobada en 2021, que obliga a todos los municipios de más de 50.000 habitantes, a aquellos de 20.000 que superen determinados niveles de contaminación y a territorios insulares a crear áreas de circulación restringida para vehículos contaminantes, las denominadas Zonas de Bajas Emisiones.

Esto significa que, en breve, un porcentaje muy importante de la población de nuestro país residirá en una localidad en las que exista una ZBE o muy cerca de una, lo que sin duda afectará a cómo nos desplazamos.

A pesar de ello, según un estudio realizado por la compañía de gestión de flotas y movilidad corporativa Alphabet, cerca de la mitad de los españoles desconocen qué son las ZBE. 

Por eso, aunque se sale un poco de los asuntos que solemos tratar en este blog, hemos pensado que era interesante dedicar este espacio a explicar qué es una ZBE, y cómo puede afectar a las personas que viven en una localidad obligada a establecer un área de estas características o que se desplazan habitualmente a ella.

Legislación sobre Zonas de Bajas Emisiones

Continuar leyendo
  276 Visitas

Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional

Alquiler-turistico-obligaciones-legales

Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana para particulares

El alquiler turístico o vacacional está definitivamente en el punto de mira de las autoridades. Mientras que Hacienda se preocupa y se ocupa con enorme interés por poner fin al alquiler sumergido, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, alarmados por el incremento sin control de este tipo de arrendamientos, han optado por aprobar normativas destinadas a regular y poner límites a un sector que en los últimos años no ha dejado de crecer.

Desde el punto de vista fiscal, las obligaciones poco o nada han variado en los últimos años, pero sí que ha aumentado el control que sobre los alquileres realizan las autoridades, lo que pone cada vez más difíciles las cosas a aquellos que se sienten tentados por la idea de no declarar sus ingresos por este concepto.

Desde enero de 2019, las plataformas como Airbnb, Booking o Homeaway tienen la obligación de recopilar los datos fiscales de anfitriones y usuarios para compartirlos con Hacienda. De esta manera, la Agencia Tributaria contará con todos los datos sobre los alquileres realizados y los ingresos obtenidos a través de ellos, lo que, sin duda, dificulta el fraude fiscal en el alquiler turístico.

Los datos que tendrán que compartir las plataformas con Hacienda son los siguientes:

  • Identificación del titular de la vivienda.
  • Identificación del cedente o cedentes (el anfitrión u anfitriones), de no tratarse del propietario del inmueble.
  • Identificación de los huéspedes (cesionarios).
  • Identificación del inmueble: dirección completa, incluida la referencia catastral.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • Importe percibido por el anfitrión.
  • Fecha de inicio de la reserva.

En el caso de los alquileres realizados fuera de este tipo de plataformas, las cosas están un poco más difíciles para las autoridades fiscales, pero se han reforzado los mecanismos de control, lo que incluye realizar un seguimiento de los anuncios de alquiler publicados en las diferentes páginas especializadas.

Donde sí ha habido cambios, en algunos casos de notable importancia, es en las obligaciones legales que tienen que afrontar los propietarios que se deciden a alquilar su vivienda con fines turísticos.

Ayuntamientos y Comunidades Autónomas han ido aprobando nuevas normativas que tratan de poner coto al crecimiento del sector, un crecimiento que está trasformando el sector de la vivienda, fundamentalmente en grandes ciudades y zonas de costa, pero también de garantizar que la oferta turística cumpla unos estándares de seguridad y calidad.

Legislación alquiler turístico en la Comunidad Valenciana

Continuar leyendo
  469 Visitas

Al aceptar, accederá a un servicio proporcionado por un tercero externo a https://serviciosfincas.com/