Cómo influirá en las hipotecas un Euribor en negativo.

A mediados de este mes de febrero, el Euribor, el índice de referencia hipotecario más utilizado en nuestro país, se situó provisionalmente, por primera vez en la historia, en tasa negativa mensual. Las previsiones, salvo que el Banco Central Europeo cambie de manera radical sus políticas monetarias, son que continúe en cifras negativas durante los próximos meses.

Esta caída a valores negativos del Euribor ha alentado un debate que hasta hace poco parecía de auténtica ciencia ficción: ¿se podría dar el caso de que los bancos tuvieran que pagar a los hipotecados por haberles prestado dinero?

Y aunque de entrada, los expertos coinciden en que ahora mismo parece difícil que la bajada sea tan acusada como para que se llegue a plantear seriamente esa posibilidad, no hay una respuesta unánime ante dicha cuestión, sobre la que se seguirá discutiendo –nos tememos- durante los próximos meses.

En cualquier caso, desde Servicios Fincas, hemos pensado que no está de más explicar cómo hemos llegado a esta situación, qué está pasando con las hipotecas que se están revisando ahora, ya con el Euribor en negativo; y qué puede pasar si sigue bajando.

¿Por qué  ha bajado a valores negativos el Eurirbor? ¿Seguirá bajando?

Desde el pasado mes de junio es obligatorio que todos los inmuebles que se pongan a la venta o en alquiler obtengan el certificado de eficiencia energética y lo incluyan en la documentación a entregar a compradores e inquilinos.

La normativa emana de una directiva comunitaria de 2002, cuya transposición a la legislación española se fue retrasando, hasta que el Gobierno se vio obligado a hacerlo bajo la amenaza de una multa millonaria. Esta celeridad de última hora hizo que la legislación entrara en vigor, sin que   los consumidores tuvieran la información necesaria sobre lo que era o para qué servía el certificado de eficiencia energética, y ha generado numerosos problemas y dudas que en la siguientes líneas intentaremos resolver.

Qué es el certificado de eficiencia energética

Una sentencia clave para frenar el abuso de Comunidades Autónomas en el cobro del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El pasado 28 de octubre el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) declaraba nulo el sistema utilizado por la Generalitat Valenciana para revisar el valor declarado de una vivienda y exigir, si es necesario, la liquidación complementaria del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en función de este valor estimado.

Una sentencia que implica la anulación de todas las comprobaciones realizadas por la Consellería de Hacienda desde 2013, pero que además puede tener consecuencias a nivel nacional, ya que, aunque no sienta jurisprudencia, puede ser invocada ante Tribunales Superiores de Justicia de otras Comunidades Autónomas como  Andalucía, Cantabria o Castilla y León, en las que se utilizan sistemas similares de valoración.

Pero vayamos poco a poco y veamos exactamente cómo y porqué se producía este problema.

Cómo y porqué se realizan estas revisiones

Gobierno y Ayuntamientos acuerdan una reforma de la Plusvalía Municipal tras  la sentencia del Constitucional que anulaba el impuesto en las ventas a pérdidas

El Ministerio de Hacienda y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) han pactado la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía Municipal, principal fuentes de ingresos, junto con el IBI, para los Ayuntamientos de nuestro país.

Aunque ya se estaba trabajando para realizar una reforma de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se regula este impuesto, se ha decidido adelantar esta reforma parcial de la normativa, tal y como se explica en el preámbulo de la ley, debido a la sentencia del Tribunal Constitucional de mayo de 2017 (publicada en el BOE en junio del mismo año), en la que se declara inconstitucional y se anula parcialmente el pago de la Plusvalía Municipal para las ventas realizadas con pérdidas.

La sentencia ha generado una lluvia de reclamaciones ante los tribunales por parte de ciudadanos que vendieron sus viviendas sin sacar ningún beneficio y que, a pesar de ello, se  habían visto obligados a pagar el impuesto.

Pero por si esto fuera poco para las ya maltrechas arcas municipales, no han sido pocas las reclamaciones realizadas por ciudadanos que, a pesar de conseguir un beneficios con la venta de sus inmuebles, bien porque consideraron que las cantidades reclamadas por los Ayuntamientos eran excesivas y no se correspondían con el beneficio obtenido, bien porque interpretaron que con su sentencia el Constitucional anulaba por completo la regulación del impuesto.

Así lo han entendido algunos jueces, que en diferentes sentencias han anulado las  liquidaciones/autoliquidaciones, a pesar de que la transmisión de la vivienda había generado beneficios, al considerar que la sentencia del Constitucional dejaba fuera del ordenamiento jurídico los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en los que se desarrolla el impuesto.

Y aunque algunas de estas sentencias están ahora mismo a la espera de que se pronuncie el Tribunal Supremo, que ha admitido a trámite los recursos de casación interpuestos por algunos Ayuntamientos, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) no ha dejado de reclamar durante estos meses al Gobierno una reforma urgente del Impuesto, con el fin de poner fin a una situación que  afecta gravemente a la financiación municipal.

Finalmente, tras meses de negociación, se ha llegado a un acuerdo para aprobar una nueva regulación que aporta varias novedades y que tendrá carácter retroactivo desde el 15 de junio de 2017, fecha en la que se publicó en el BOE la citada sentencia del Tribunal Constitucional.

Novedades de la reforma de la Plusvalía Municipal

Ofertas vinculantes en prestamos hipotecarios

Las nuevas condiciones que imponen los bancos para conceder una hipoteca

La etapa de la llamada burbuja inmobiliaria fue una época de excesos a la que, los particulares y  las entidades de crédito de nuestro país se sumaron con entusiasmo. De hecho, nadie puede negar que contribuyeron de manera determinante a su crecimiento mediante la concesión de créditos hipotecarios sin apenas control. El resultado … nefasto, tal y como hemos podido comprobar durante estos duros años de crisis y ajuste.

Todos estos excesos y sus consecuencias provocaron una reforma de la  normativa hipotecaria –de la que hablamos en un post anterior  cuyo objetivo fundamental ha sido aumentar el control, ofrecer una mayor protección al consumidor y evitar que se cometan nuevos excesos. Pero además, también han provocado un cambio de actitud en las propias entidades de crédito, que tras años en las que se mantuvieron remisas a conceder ningún tipo de préstamo, y no sólo inmobiliario, “han abierto el grifo del crédito” tomando enormes precauciones.

Se acabó la época en la que se concedían hipotecas hasta a cincuenta años y muy por encima del valor de la vivienda que se adquiría. La ley lo prohíbe. Y aunque no fuera así, parece que de momento los bancos han aprendido la lección, hasta el punto de que los controles para asegurar la solvencia de aquellos que desean suscribir una hipoteca se han multiplicado de manera exponencial.

Pero además, a estos controles han sumado nuevas condiciones que tienen como objetivo asegurarse de que sus clientes hipotecados les van a resultar rentables. Unas prácticas que desde determinados sectores no ha dudado de calificar de excesivas o abusivas.

Los bancos vuelven a conceder hipotecas, realizan campañas de marketing para atraer a los compradores en las que nos muestran su mejor cara, nos hablan de facilidades y de las ventajas de la bajada de los tipos de interés. Pero detrás de esas campañas, en las que aparece la casa de los sueños de cualquier ciudadano y caras sonrientes, hay mucho más y no todo son facilidades.

El incremento del diferencia de la hipotecas a variable