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Otras garantías en el alquiler de vivienda

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Las garantías adicionales a la fianza que se pueden presentar cuando se alquila una vivienda y sus características

Como vimos en nuestro artículo dedicado a las garantías de pago del contrato de arrendamiento, además de la tradicional fianza, que es obligatoria y ha de equivaler a una mensualidad de la renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador exigir garantías adicionales, como avales bancarios o depósitos de garantía, entre otros. Sobre todas ellas y sus características hablaremos a continuación.

En primer lugar, y antes de entrar en materia hay que recordar que la LAU limita el valor de estas garantías adicionales a dos mensualidades de la renta, de manera que, si se suman a la fianza, el valor máximo de las garantías que se pueden exigir en los arrendamientos de vivienda son tres mensualidades.

Además, también es necesario tener en cuenta que, si se pacta la existencia de una garantía adicional, debe figurar en el contrato diferenciada de la fianza.

Por último, mientras que la fianza, en la mayoría de las Comunidades Autónomas, se tiene que depositar en un organismo público, las garantías adicionales se entregan al propietario de la vivienda, que se convierte así en receptor, depositario y responsable de su devolución en el caso de que una vez finalizado el contrato de arrendamiento no se haya cometido ningún incumplimiento de las cláusulas acordadas.

Y ahora sí, veamos los diferentes tipos de garantías adicionales y sus características.

El aval bancario

Es una garantía financiera por la que un banco se compromete a asumir las obligaciones económicas del inquilino y asumir las deudas contraídas por éste, en el caso de que se produzca un incumplimiento de las cláusulas del contrato.

Se trata de un acuerdo que el arrendatario realiza con el banco, y cuando se solicita, la entidad financiera suele tener en cuenta el historial financiero del solicitante, el contrato de arrendamiento, la renta pactada, la situación laboral de la persona que lo solicita o su vinculación con la entidad financiera, entre otros.

Para conseguir un aval bancario, hay que formalizar una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria o una Póliza de Cobertura para Límite de Garantías Bancarios ante notario. Estas pólizas regulan las relaciones que el solicitante mantiene con el banco que le concede el aval, así como el pago de las comisiones, los intereses y los gastos asociados.

Los gastos suelen ser lo siguientes:

  1. Coste del estudio de solvencia: normalmente se sitúa entre el 0,5% y el 1% del valor del aval.
  2. Coste de apertura del aval: normalmente es del 1% del valor del aval.
  3. Gastos de notaría: Se sitúa en torno al 0,3% del valor del aval.
  4. Comisión por mantenimiento o riesgo: es una comisión que se suele pagar trimestralmente, y varía en función del tipo de aval, el plazo o el riesgo que entraña. Lo normal es que se sitúe en torno al 1% del valor del aval.

Cuando se ejecuta el aval, el banco realiza el pago que corresponda, que nunca podrá ser superior a su valor. Posteriormente, reclamaría al inquilino la cantidad pagada, aunque lo normal es que haya pignorado la cantidad avalada, es decir, que haya solicitado al avalista que deje la cantidad acordada en una cuenta, de cuyos fondos no puede disponer hasta el vencimiento del aval, y que utilice ese dinero en el caso de que tenga que asumir las deudas del arrendatario.

La recuperación de un aval bancario o su cancelación se produce cuando finaliza el contrato de alquiler o de forma anticipada, si el contrato lo permite, llegando a un acuerdo con la entidad financiera.

Aval personal

Es cuando uno o varias personas, físicas o jurídicas, se comprometen, a través de un contrato suscripto con el arrendador, a responder con su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, en el caso de que éste no cumpla con ellas.

En el contrato se puede especificar hasta qué cantidad y por qué conceptos responde el avalista. Por ejemplo, la renta, los desperfectos, actualización de la fianza… Pero si el contrato no dice expresamente ante qué incumplimiento responde el avalista, la hará ante todas las obligaciones del inquilino.

Hay que tener en cuenta que el avalista puede obligarse subsidiariamente, y en ese caso el propietario deberá reclamar al arrendador, y si éste no se hace cargo de los pagos o desperfectos, al avalista; o solidariamente, y en ese caso el arrendador podrá actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.

Otra de las características del aval personal es que se puede pactar con beneficio de excusión o sin él. Si el avalista tiene este beneficio, el arrendador acreedor sólo podrá exigirle el pago si el deudor principal no paga y no tiene bienes con los que responder. Normalmente, todos los avales personales se pactan sin beneficio de excusión.

En cuanto a los derechos del avalista, salvo pacto en contrario, podrá reclamar ser indemnizado por el deudor con una indemnización que incluirá la cantidad total de la deuda, los intereses legales devengados por ella desde el pago al arrendador, los gastos ocasionados y los daños y perjuicios. Además, el avalista podrá reclamar contra el deudor principal, si el acreedor le demanda judicialmente para el pago.

Depósito de garantía

Es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador, en el momento de la firma, en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

La cantidad se pacta entre las partes, aunque, como hemos dicho anteriormente, la LAU establece que no puede superar las dos mensualidades de renta, y su entrega debe quedar reflejada en una cláusula del contrato.

Hasta el final del contrato, el dinero quedará en manos del arrendador, quien deberá devolverlo una vez finalizado, siempre que no haya deudas pendientes, una ruptura contractual y no haya desperfectos en el piso, provocados por un mal uso de este.

Seguro de impago

Aunque no es exactamente una garantía adicional de cumplimiento del contrato de arrendamiento, ni, por tanto, se rige por las mismas reglas, la hemos incluido en el artículo porque sirve para cubrir un posible impago o la reparación de desperfectos en la vivienda y dar seguridad al arrendador, con lo que cumplen la misma función, aunque sean una figura diferente, y en algunos casos puede resultar más conveniente tanto para arrendador como para arrendatario. 

Los seguros de impago los tiene que suscribir el arrendador, que es el responsable de abonar las primas, pero es habitual, sobre todo si no se han solicitado ninguna de las garantías de las que hemos hablado anteriormente, que se llegue a un pacto por el que el inquilino se hace cargo de estos pagos.

Una de las razones por las que los arrendatarios aceptan asumir estos pagos es que suelen ser menos costosos que suscribir un aval bancario.

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Reformas

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Nuevo Bono de alquiler joven

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Medidas para facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda. Nuevo Bono de alquiler joven

Según datos del Observatorio de Emancipación que elabora el Consejo de la Juventud de España (CJE), en el primer semestre de 2021 solo 1,5 de cada 10 jóvenes están emancipados, lo que supone 2,4 puntos menos que en el semestre anterior, y la cifra más baja desde el año 1998.

La dificultad de los jóvenes para emanciparse en nuestro país no es un problema nuevo, pero en los últimos tiempos, tal y como demuestran los datos, la situación ha empeorado hasta niveles prácticamente insoportables, a pesar de que, desde hace años, son una de los sectores de población prioritario en los diferentes planes de vivienda aprobados, incluido el último, el Plan de Vivienda 2022-2025, sobre el que ya hablamos en un post anterior..

Quizá por ello, se ha considerado necesario poner en marcha una ayuda adicional, el Bono de Alquiler Joven, que prevé entregar ayudas directas de 250 euros durante dos años a jóvenes que alquilan una vivienda o una habitación en un piso compartido.

En qué consiste el Bono de Alquiler Joven y quiénes pueden ser sus beneficiarios

Con el bono joven del alquiler se habilitan ayudas por valor de 200 millones de euros anuales que, según cálculos del Ejecutivo, beneficiará hasta a 70.000 jóvenes cada año.

Los beneficiarios del bono son jóvenes entre 18 y 35 años, ciudadanos españoles, europeos (se incluye Suiza) o procedentes de terceros países con residencia legal en España, con contrato de trabajo, y cuyos ingresos no superen los 24.318,84 euros al año (tres veces el IPREM.

Además, solo podrán beneficiarse del bono jóvenes que alquilen una vivienda por un precio máximo de 600€ mensuales o una habitación en un piso compartido por un precio máximo de 300€.

Estos límites se podrán ampliar a un máximo de 900 y 450 euros mensuales respectivamente, si así lo establece la Comisión de seguimiento formada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la comunidad autónoma correspondiente.

La ayuda en ningún caso podrá superar el precio que se paga por el alquiler, y tiene carácter retroactivo con fecha 1 de enero de 2022. Es decir, los beneficiaros recibirán el dinero atrasado, una vez se les conceda la ayuda.

Por último, cabe señalar las personas que reciban los 250€ del Bono de Alquiler Joven también pueden ser receptores de ayudas incluidas en el Plan de Vivienda, aunque en este caso se establecen algunos límites: la cuantía máxima de la ayuda que se reciba a través del Plan de Vivienda será de un 40% de la diferencia entre el alquiler de la vivienda y la ayuda del Bono de Alquiler Joven, con el límite conjunto (suma ambas ayudas) del 75% de la renta del alquiler.

Obligación de justificar el destino que se ha dado a la ayuda

Los jóvenes que reciban las ayudas previstas en el Bono de Alquiler Joven tendrán que acreditar "por cualquier medio admitido en derecho" el pago de la renta o del precio de la cesión de todas las mensualidades en las que haya recibido la subvención como mínimo, con una periodicidad semestral, y en un plazo mínimo de tres desde la finalización del último mes natural en el que se recibió la subvención.

Cómo solicitar la ayuda

Como ocurre con todas las ayudas para facilitar el acceso a una vivienda, aunque el bono de alquiler joven es una medida estatal, se gestiona a través de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en esta materia.

La Conferencia Sectorial de Vivienda ya ha aprobado el reparto del presupuesto destinado al bono joven al alquiler 2022-2023. Ahora, el Estado debe transferir los importes a cada comunidad autónoma, algo que se espera que se produzca en breve, ya que el objetivo es que las ayudas se pongan en marcha lo antes posible.

Una vez transmitidos los fondos, los jóvenes deberán solicitar las ayudas, de manera telemática o presencial, a la comunidad autónoma correspondiente.

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Renta Vitalicia Inmobiliaria

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Renta vitalicia inmobiliaria 

Cada vez son más las personas mayores que apuestan por la renta vitalicia inmobiliaria, un producto financiero por el que un inversos adquiere la nuda propiedad de una vivienda, mientras que el vendedor conserva el derecho a su uso y disfrute de por vida, al tiempo que recibe una renta vitalicia.
La verdad es que nuestro país es un campo fértil para el crecimiento de este producto, que todavía no es muy conocido, pero que ha experimentado en los últimos años  un espectacular crecimiento. 
Y no es extraño si tenemos en cuenta que el 90% de las personas mayores de 65 años en nuestro país son propietarias de una vivienda, según los datos del último panel de hogares del Instituto Nacional de Estadística, y que son muchos los casos de personas mayores que, una ve se jubilan, reciben pensiones que no les permiten mantener su nivel de vida anterior o que necesitan ser complementadas con un ingreso adicional, para poder hacer frente al día a día. 

Quién puede optar a una renta vitalicia inmobiliaria

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ITP - Complementarias Abusivas Stop

ITP - Complementarias Abusivas Stop

Una sentencia clave para frenar el abuso de Comunidades Autónomas en el cobro del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El pasado 28 de octubre el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) declaraba nulo el sistema utilizado por la Generalitat Valenciana para revisar el valor declarado de una vivienda y exigir, si es necesario, la liquidación complementaria del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en función de este valor estimado.

Una sentencia que implica la anulación de todas las comprobaciones realizadas por la Consellería de Hacienda desde 2013, pero que además puede tener consecuencias a nivel nacional, ya que, aunque no sienta jurisprudencia, puede ser invocada ante Tribunales Superiores de Justicia de otras Comunidades Autónomas como  Andalucía, Cantabria o Castilla y León, en las que se utilizan sistemas similares de valoración.

Pero vayamos poco a poco y veamos exactamente cómo y porqué se producía este problema.

Cómo y porqué se realizan estas revisiones

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