Cuándo y en qué condiciones es legal el subarriendo

En los últimos años, fundamentalmente como consecuencia del auge del alquiler vacacional, el subarriendo se ha convertido en un fenómeno en alza. Inquilinos que subarriendan habitaciones o incluso la vivienda completa para sacar un dinero extra, muchas veces sin que propietario o incluso los subarrendadores sean conscientes de ello.

Esto ha hecho que haya aumentado la preocupación por este fenómeno y las consultas de propietarios sobre su legalidad y las condiciones en las que se puede subarrendar una vivienda.

El subarriendo se define como una figura jurídica por la que un arrendatario alquila parte de la vivienda que tiene arrendada a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador o arrendador del nuevo inquilino.

Se trata de una figura completamente legal regulada en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece una serie de condiciones para que se pueda realizar.

Sólo permitido con consentimiento escrito del propietario

La primera condición que impone la LAU es que solo está permitido el subarriendo si existe consentimiento escrito del propietario de la vivienda. Es decir, sin ese consentimiento expreso y por escrito del propietario, no sólo no se podrá realizar, sino que en el caso de que se hiciera, será causa para resolver el contrato.

Ahora bien, por precaución los expertos recomiendan incluir una cláusula en el contrato en la que se prohíba expresamente. Y en el caso de que se permita, incluir condiciones que lo limiten, por ejemplo, establecer el número máximo de personas que pueden residir en la vivienda.

Condiciones para subarrendar una vivienda

El artículo también estipula que la vivienda sólo se podrá subarrendar de manera parcial,  es decir, no está permitido que el inquilino alquile la vivienda completa.

Además, tal y como expresa la ley, “el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador”, es decir, que las condiciones que impone el contrato de alquiler de la vivienda se aplican también al subarrendatario. Por tanto, el derecho del subarrendatario se extinguirá automáticamente, en el momento en el que finalice el derecho del arrendatario que alquiló inicialmente la vivienda, lo que implica, entre otras cosas, que la duración del contrato de subarrendamiento no puede superior a la del contrato de alquiler.

También hay que tener en cuenta que en el caso de que el subarrendatario use su parte como vivienda permanente, se le aplicará todo lo establecido en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que se regula, entre otras cosas, la duración del contrato, su prorroga, desistimiento, fijación de la renta y sus actualizaciones o los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

Si la persona que realquila la finca no la va a utilizar como vivienda habitual, las dos partes serán libres para pactar las condiciones del contrato, siempre que el acuerdo al que lleguen no sea contrario a la ley.

Renta y pago de los suministros

La renta a pagar por el subarrendatario nunca podrá ser superior a la renta que recibe el propietario de la vivienda. Además, el no pago por parte del subarrendatario de la renta pactada no liberará al inquilino del pago de la renta total al arrendador, ya que es el responsable de cumplir con lo pactado en el contrato de alquiler que ha suscrito con el propietario

El pago de los suministros de la casa correrá a cargo del arrendatario, aunque las dos partes pueden acordar libremente cómo realizar el reparto y pago de estos gastos, para que el arrendatario no tenga que correr con ellos en su totalidad.

Contrato de subarriendo

Subarrendador y subarrendatario deberán suscribir un contrato de subarriendo en el que se especifique los datos de cada uno, la zona (habitación) que le cede, las normas de la vivienda, la cuantía a pagar y el tiempo de duración del contrato.

Fiscalidad del subarriendo

Habitualmente el subarriendo no tendrá ninguna consecuencia fiscal para el propietario de la vivienda, que sigue recibiendo la misma renta por inmueble alquilado. En el caso de que perciba una cantidad mayor por permitir el subarriendo, simplemente tendrá que añadirla cantidad que perciba a la de la renta, también como rendimientos de capital inmobiliario.

Por su parte, el subarrendador deberá declarar esos ingresos extras que recibe por  realquilar la vivienda como  rendimientos del capital mobiliario, que se  integran en la base imponible general y no en la del ahorro como lo hacen los intereses o dividendos.

Siempre que el subarrendatario utilice el inmueble como primera vivienda, el pago de la renta estará exento de IVA. En caso contrario, se le tendrá que aplicar.