Situacion del mercado inmobiliario español

Qué será del sector inmobiliario durante este 2015

Durante los últimos meses de 2014 se han multiplicado los datos y los análisis sobre la situación del mercado inmobiliario de nuestro país y sus expectativas de futuro. Estadísticas oficiales y estudios realizados por entidades y empresas privadas que reflejan una innegable mejoría en la situación del sector, y que han llevado a que nos encontremos con una enorme variedad de interpretaciones, alguna de ellas contradictorias, sobre el presente y el futuro del sector.

De hecho, mientras unos hablan de que la recuperación ya está aquí, otros se muestran mucho más cautos y se limitan a anunciar que el sector ha tocado suelo o está a punto de hacerlo, lo que le permitiría empezar a ofrecer datos positivos en un breve período de tiempo. Por último, nos encontramos a analistas que concluyen que el ajuste no ha terminado, que los datos positivos que ha ofrecido el sector en los últimos meses son coyunturales, y que todavía queda tiempo para poder afirmar con contundencia que la crisis inmobiliaria ha pasado.  

Desde nuestro punto de vista, y a tenor de los datos, el análisis más acertado es el de aquellos que sin dar por concluido el ajuste en el sector, interpretan que estamos en su recta final y que pronto empezarán a aparecer números positivos, aunque con ligeras subidas en la compra de vivienda, aumento de la construcción de vivienda nueva, y ligero repunte de los precios, que en nada se parecerán a las cifras que se alcanzaron en los primeros años del siglo.

Pero para justificar nuestro punto de vista, creemos que lo mejor es ofrecer los datos, e intentar sacar conclusiones a partir de los mismos.

Precio de la vivienda

La última estadística oficial del precio de la vivienda publicada el pasado mes de noviembre por el Ministerio de Fomento corresponde al tercer trimestre de 2014, período en el que el precio de la vivienda cayó un 0,2% con respecto al trimestre anterior, situando la bajada a lo largo del año en un 2,5% (un 2,2% si tenemos en cuenta la inflación).

Como destacó el propio Ministerio, no se producía una bajada tan pequeña en el precio de la vivienda desde el segundo trimestre del 2008.

Para encontrar datos más actualizados sobre la variación de los precios, hemos de recurrir a los índices realizados por diferentes empresas privadas especializadas en el sector.

Los datos más actualizados sobre la evolución del precio de la vivienda los ofrece el índice TINSA IMIE General y Grandes mercados , que concluye que el precio de la vivienda, nueva y usada, acumuló durante el 2014 un descenso del 3%.

Según este estudio, en todas las áreas analizadas (Capitales y Grances Ciudades, Áreas Metropoltanas, Costa Mediterránea, Baleares y Canarias y Resto de Municipios) se ha moderado el ritmo de caída del precio de la vivienda con respecto a años anteriores.

Las menores bajadas se registraron en las áreas metropolitanas (0,2%), seguidas de Baleares y Canarias (2%) y las grandes ciudades (2,8%). Las mayores, en la Costa Mediterránea (4,6%) y resto de municipios (4,7).

Por su parte, los últimos datos de evolución del precio de la vivienda publicados por la Sociedad de Tasación, publicados en diciembre, el precio de la vivienda nueva en 2014 cayó un 2,2%, lo que supondría la menor caída desde el inicio de la crisis, y una moderación de más de cinco puntos frente a los datos del año anterior, en el que los precios bajaron un 7,8%.

El informe señala que desde el inicio de la crisis, en el año 2008, los precios han caído un 40,2%, y destacó que en el segundo semestre de 2014 el ritmo de caída de los precios se situó en un 0,4%, frente al 1,8% de los primeros seis meses del año.

Por Comunidades Autónomas, todas registraron una disminución en el precio de la vivienda nueva en 2014.

En cuanto al precio de la vivienda de segunda mano hemos recurrido a los índices realizados por tres de los portales inmobiliarios más importantes de nuestro país –pisos.com, idealista.com y fotocasa.es- presentados durante los últimos días del años pasado y los primeros del mes de enero, y realizados a partir de los precios de las viviendas puestas a la venta en cada uno de ellos a lo largo de todo el año.  

En este caso, encontramos diferentes resultados, según la fuente que utilicemos, aunque todas coinciden en señalar una reducción del precio, que varía entre el 6% y el 8% y coinciden en indicar una ralentización en la caída de los precios, más acusada, tal y como señalan el resto de las estadísticas, a partir del tercer trimestre del año.

Así por ejemplo el índice de precios de Idealista.com, indica una bajada del 5% que sitúa el precio del metro cuadrado en 1.594 euros. Fotocasa.es, por su parte, registraba en el mes de noviembre una bajada de precios interanual del 6,4% y situaba el precio del metro cuadrado en 1.633€. Por último, Pisos.com informa de una bajada del 8,5% durante el año, y sitúa el precio medio del metro cuadrado en 1.559€.

Construcción de obra nueva

Según los datos proporcionados por el Ministerio de Fomento el pasado mes de octubre, los visados solicitados para construir viviendas nuevas crecieron un 6,7% durante los diez primeros meses del año 2014 con respecto al mismo período del año anterior.

Octubre marcó el mayor repunte en la concesión de este tipo de visados con un aumento del 15,6% con respecto al mismo mes de 2013.

Las previsiones del Ministerio son positiva, ya que calculó que durante 2014 se concederían 37.500, una cifra superior a la de 2013 (34.288). Aunque no podemos olvidar que en 2012 se concedieron 44.162, por lo que se trata de una mejora relativa.

Además, los incrementos en la construcción de vivienda nueva están todavía muy localizados a determinadas zonas muy concretas como la ciudad de Madrid, donde parece que se ha agotado su stock de obra nueva, o determinadas zonas del litoral como el sur de la provincia de Alicante y la Costa del Sol, tal y como indicaba el Informe Costa Española 2014 elaborado por la empresa de valoración y asesoramiento del mercado inmobiliario Tinsa.

Venta de vivienda

En cuanto a la venta de vivienda, según los datos provisionales de la estadística de derechos de la propiedad, que publicó el Instituto Nacional de Estadística el pasado 12 de enero con datos hasta el mes de noviembre, durante ese mes de 2014 se había incrementado la venta de vivienda con respecto al mismo mes de 2013 en un 14%, lo que implicaba un incremento entre enero y noviembre de 2014 de un 1,1% con respecto a los mismos meses del año anterior.

Unos datos que pueden mejorar, cuando se publiquen los definitivos, ya que hay que tener en cuenta que el INE los obtiene a partir de las inscripciones en los registros de la propiedad, que se realizan con algo de retraso con  respecto a la fecha real de compraventa.

Además, y aquí nos atrevemos a hacer una previsión, cabe esperar que diciembre haya sido un buen mes para la compraventa de vivienda, debido a los cambios en el tratamiento fiscal de la venta de vivienda de segunda mano, que entraron en vigor el pasado 1 de enero, y que hicieron que muchos propietarios hicieran un esfuerzo adicional para conseguir vender su vivienda antes de esa fecha.

Nuestras conclusiones

1. Aunque algunas voces optimistas se atreven a afirmar que la crisis del sector inmobiliario ha finalizado, los precios siguen bajando en prácticamente toda la geografía española, aunque a un ritmo mucho menor que en meses anteriores, por lo que nos parece aventurado hablar de una recuperación general del sector. Desde nuestro punto de vista continuará el ajuste en la mayoría del país, aunque con bajadas de precios cada vez menores, ya que estamos muy cerca de llegar a la adecuación entre la oferta y la demanda.

2. La mejora general de los datos es mucho más acusada en unas zonas que en otras, fundamentalmente en grandes ciudades y áreas concretas del litoral, como el sur de la provincia de Alicante o la Costa del Sol. Así, parece que durante el 2015 es posible que asistamos a dos tendencias:

- Por un lado, habrá zonas geográficas muy concretas y localizadas donde efectivamente se experimentará una recuperación que traerá un leve incremento de los precios, aumento de la construcción y de las transacciones inmobiliarias.

- Por otro, habrá zonas en las que continuará el ajuste. Posiblemente aumentarán las transacciones inmobiliarias, pero será a costa de continuar rebajando los precios, aunque de manera mucho más contenida que en etapas anteriores.

3. La actitud de los bancos será fundamental para consolidar las tendencias positivas. Durante 2014 ha aumentado la disposición de las entidades de crédito a conceder hipotecas e incluso una cierta flexibilización en las condiciones, especialmente con las rebaja del diferencial, que seguirá muy condicionado por la aceptación de toda una serie de vinculaciones hipotecarias. Parece que esta disposición de los bancos continuará a lo largo del año.

Antonia M Andreu

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