Algunos aspectos a tener en cuenta cuando se alquila un piso a estudiantes

Alquilar un piso a estudiantes puede ser una buena opción para sacarle rendimiento a un piso vacío y mantenerlo ocupado durante un tiempo. De hecho, en algunas capitales y ciudades que cuentan con campus universitarios, es la opción más extendida, por la importante demanda de este sector.

A la hora de alquilar un piso a estudiantes, tenemos dos posibilidades: alquilar la vivienda completa o alquilarla por habitaciones.

Sobre estos dos tipo de alquiler y sus características vamos a hablar en el siguiente artículo

Alquiler por habitaciones

Cuando se arrienda un piso por habitaciones, el propietario hace un contrato individual a cada uno de los inquilinos. Este contrato se rige por el Código Civil (artículos del 1.542 al 1.581) y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La principal característica de este tipo de contratos es que arrendador y arrendatario gozan de completa libertad para realizar cualquier tipo de pacto o renuncia que, en muchos casos, la LAU no admitiría, lo cual tiene sus ventajas e inconvenientes para ambas partes, ya que se renuncia a las garantías y la protección que ofrece la ley, pero al mismo tiempo se evita tener que asumir algunas de las limitaciones que impone.

Un contrato de arrendamiento de la habitación de una vivienda deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. El contrato debe fijar claramente una fecha de inicio y de fin de contrato. Una vez llegada a la fecha de fin, no existen las prórrogas obligatorias, independientemente de la duración del contrato.
2. No hay una fianza obligatoria, aunque dado que las partes tienen libertad para pactar, podrán decidir si la establecen y su cuantía.
3. La vivienda se entrega amueblada, por lo que es conveniente incluir en el contrato una relación del mobiliario de las zonas comunes y de la habitación que se arrienda.
4. El propietario deberá realizar el pago de los servicios de luz, agua, gas etc ante las compañías correspondientes. En el contrato se tendrá que especificar cómo se reparte el pago de estos gastos o si están incluidos en la renta.
5. Además, también es conveniente especificar los servicios que se incluyen en el alquiler (derecho a cocina, teléfono, Internet, etc) y una serie de normas sobre la utilización de los espacios comunes.
6. Si se quiere impedir que el inquilino subarriende la habitación, deberá prohibirse expresamente en el contrato.

Además, a la hora de elegir este tipo de contrato hay que tener en cuenta algunos aspectos importantes o interesantes:

1. Cada arrendatario se hace responsable de cumplir con su contrato sin que le afecte lo que hagan los otros inquilinos. Es decir, si cualquiera de los otros inquilinos se marchan o dejan de pagar su alquiler, no afectará al resto de los ocupantes de la vivienda.
2. Ninguno de los inquilinos tiene derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) en caso de que el propietario decida vender la vivienda.
3. Los inquilinos por habitaciones suelen tener una morosidad menor que los que alquilan pisos completos.

Cómo declarar el arrendamiento de una vivienda por habitación

El arrendador debe declarar a Hacienda  el beneficio que obtenga con el alquiler de la habitación como rendimientos de capital inmobiliario.

A la hora de realizar la declaración el arrendador deberá tener en cuenta que puede deducirse una serie de gastos relativos al arrendamiento, siempre que pueda justificarlos:

• Intereses de préstamos vinculados a la vivienda, en los que se haya incurrido en la adquisición o mejora del bien.
• Tributos que incidan sobre los rendimientos o sobre la vivienda: el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, vado y los gastos de comunidad, etc.
• Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico.
• Gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
• La prima del seguro de hogar.
• La amortización del inmueble y de los bienes que contenga (el 3% del valor catastral de construcción por el desgaste del mismo sin incluir el suelo).
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros de luz, agua, gas, teléfono, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.

Una vez restados esos gastos, el arrendador podrá aplicarse una reducción única del 60%, independientemente de la edad e ingresos de los inquilinos, siempre que el inmueble se use como vivienda habitual. En el caso de que el arrendatario no use la vivienda como vivienda habitual, no será posible realizar esa reducción.

Además, hay que tener en cuenta que el arrendamiento entre particulares está exento de IVA.

Alquiler de la vivienda completa

En este caso se haría un solo contrato, a nombre de uno o de todos los inquilinos, que se regiría por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Ahora bien, hay que tener en cuenta, que la LAU diferencia entre arrendamiento para uso de vivienda, aquel cuyo “destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (artículo2) y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo3), donde entran los arrendamientos por temporadas,  ya que carecen de ese carácter y vocación de permanencia requerido en el alquiler de vivienda.

En principio, y salvo casos excepcionales, los alquileres a estudiantes, en un porcentaje muy alto, se realizan para el período de duración del curso académico, por lo que se trataría de un arrendamiento por temporada,y no están sujetos a la regulación que se aplica a los arrendamientos de vivienda, que es mucho más específica, por lo que se deja mucha mayor libertad a las partes, que pueden pactar libremente la mayoría de las condiciones del contrato, siempre que los acuerdos no contravengan la legislación vigente (LAU y Código Civil).

En cuanto al contrato de arrendamiento, hay que tener en cuenta los siguientes aspectos:

1. Conviene que el contrato esté encabezado por el título “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”, con el fin de evitar equívocos.
2. Se puede decidir que en él figure como arrendatario sólo uno de los estudiantes o todos los que van a residir en la vivienda. En el primer caso, solo el estudiante firmante del contrato responderá ante el propietario en caso de impago y tendrá la obligación de satisfacer la cantidad adeudada. Si se incluye en el contrato a todos los inquilinos, estos tendrán que responder solidariamente de la totalidad de la renta, independientemente de si han satisfecho o no su parte de la renta. 
3. Al no tratarse de un arrendamiento de vivienda, el arrendatario tendrá que satisfacer dos mensualidades como fianza.
4. El contrato deberá reflejar claramente el tiempo exacto de arrendamiento.
5. Es habitual y recomendable en este tipo de contratos, exigir un aval y que sean los padres de los arrendatarios los que avalen con sus bienes el arrendamiento de sus hijos, ya que lo normal es que los estudiantes sean insolventes.

Fiscalidad de los arrendamientos por temporadas

Los ingresos que un particular obtiene por el alquiler de una vivienda bajo el contrato de temporada han de declararse en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario.

Como en el caso anterior, el arrendador tendrá derecho a las siguientes deducciones, siempre que pueda justificarlas:

• Intereses de préstamos vinculados a la vivienda, en los que se haya incurrido en la adquisición o mejora del bien.
• Tributos que incidan sobre los rendimientos o sobre la vivienda: el IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, vado y los gastos de comunidad, etc.
• Los gastos de formalización del arrendamiento y los de defensa de carácter jurídico.
• Gastos de conservación y reparación efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
• La prima del seguro de hogar.
• La amortización del inmueble y de los bienes que contenga (el 3% del valor catastral de construcción por el desgaste del mismo sin incluir el suelo).
• Las cantidades destinadas a servicios o suministros de luz, agua, gas, teléfono, cuidado de jardines, vigilancia, portería y otros servicios relacionados con la finca.

Sin embargo, al tratarse no tratarse de un contrato de vivienda habitual, el propietario no podrá optar a otro tipo de reducción.

Por último, hay que tener en cuenta que el alquiler por temporada entre particulares está exento de IVA.

Antonia M Andreu

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