Seguros de alquiler de viviendas

La crisis ha supuesto, entre otras muchas cosas, la reactivación del mercado del alquiler. Alquilar se ha convertido en la única opción para muchos ciudadanos que quieren acceder a una vivienda, y para propietarios de pisos vacíos, que ven en esta opción la única para poder sacar un rendimiento a su propiedad.

Pero a pesar de los cambios legislativos, que han acelerado el proceso para desahuciar a un inquilino moroso, lo que se ha llamado el desahucio exprés (del que hablamos en un post anterior), el miedo al impago o tener que afrontar posibles destrozos sigue siendo el mayor freno para la mayoría de los propietarios a la hora de sacar su vivienda en alquiler.

Este miedo ha provocado en estos últimos años el auge de los seguros de alquiler, que poco a poco han ido reemplazando a los tradicionales avales bancarios, ya que, en la mayoría de los casos, ofrecen una protección mayor.

La mayoría de los seguros de alquiler garantizan el cobro de posibles impagos, asesoramiento legal, en el caso de que sea necesario iniciar un proceso judicial de desahucio, y el pago de daños y perjuicios, si la vivienda sufre daños mientras está alquilada. Además, según afirman las propias compañías de seguros, han conseguido reducir la morosidad en un 85%, tanto por las comprobaciones previas que realiza la aseguradora sobre la situación económica y antecedentes del inquilino antes de la firma de la póliza, como por la celeridad con la que éstas actúan en caso de impago.

Coberturas

La mayoría de las polizas de seguros del alquiler que ofrecen las diferentes compañías de seguros ofrecen tres coberturas básicas:

Garantía de impago

1. Si el inquilino deja de pagar la mensualidad, la compañía abonará al asegurado el total de las rentas impagadas, hasta los límites establecidos, que suelen variar entre los 6 y los 12 meses, en función del tipo de póliza que contrate el arrendador.
2. A esta cantidad, normalmente hay que restarle la franquicia que la mayoría de las compañías exigen en el momento de la contratación de la póliza.
3. También hay que tener en cuenta que la compañía aseguradora no procederá al pago de las rentas atrasadas hasta que no haya una sentencia en firme en un juicio por desahucio, y que el asegurado dejará de percibir dicha prestación a partir del momento en el que el inquilino vuelva a pagar la renta o cuando recupere la casa.
4. En el caso de que el inquilino pague la renta que adeuda, el arrendador tendría que devolver a la compañía aseguradora la cantidad percibida.

Asistencia legal

1. Supone que la compañía aseguradora ofrece asesoramiento legal y se hace cargo de los gastos derivados tanto del proceso de desahucio como de las reclamaciones por impago de la renta, normalmente hasta un límite de 3.000 euros, aunque puede variar en función de la compañía y del tipo de póliza contratada.
2. Esta defensa incluye el pago de honorarios profesionales de peritos, abogados y procuradores, gastos notariales y costas judiciales.

Pago de daños y perjuicios por actos vandálicos o malintencionados:

1. La compañía aseguradores se hace cargo de los gastos generados por el deterioro de la vivienda y de su contenido, siempre que éstos sean consecuencia de actos vandálicos o malintencionados.
2. Este pago se realiza una vez el inquilino ha abandonado la vivienda, y después de comparar el estado de la misma antes de la entrada del inquilino que ha causado los daños.

Pasos previos a la contratación de la póliza

Antes de que se produzca la contratación de la póliza, las propias compañías se aseguran de que el futuro inquilino cumple una serie de garantías, con el objetivo de minimizar riesgos.
Así, comprueban que no tiene antecedentes de morosidad y que sus condiciones laborales y económicas le permiten hacerse cargo del pago de la renta mensual sin problemas.

Además, en el caso de que la póliza incluya el pago de daños y perjuicios por destrozos en la vivienda, la aseguradora realizará una completa revisión del estado de la vivienda y un inventario de los bienes muebles que contiene y de su estado, con el fin de poder valorar en su momento la cuantía de los daños realizados por el inquilino.

Por su parte, es más que conveniente que el arrendador lea con atención la póliza y el contrato que le presente la compañía de seguros, con el fin de conocer al detalle las condiciones y las indemnizaciones, pagos y servicios a los que tiene derecho y evitar posibles sorpresas en el caso de que tenga problemas con su inquilino.

Precios de la póliza de alquiler de vivienda

Los precios de estos seguros suelen situarse entre el 4'5% y el 5% de la renta anual que se percibe por el alquiler de la vivienda o el 60% de la renta mensual, aunque los precios dependen de la compañía.

En cualquier caso, es importante tener en cuenta que los gastos derivados de la contratación de un seguro de alquiler son deducibles hasta un 100% en el Impuesto de la Renta para las Personas Físicas (IRPF)

Qué hacer en caso de impago de alquiler

Normalmente, a partir del momento que el inquilino deja de pagar la renta, el arrendatario tiene un plazo de treinta días para comunicárselo a la compañía, que reclamará el cobro de la deuda por la vía amistosa, siguiendo el mismo procedimiento que establece la ley de arrendamientos urbanos como paso previo para presentar una demanda de desahucio.
En el caso de que el inquilino no pague la deuda, el arrendador podrá solicitar a la compañía el adelanto de las rentas no pagadas a partir del cuarto mes de impago, descontando la franquicia establecida por contrato, en caso de que la hubiera.

Además, el asegurado podrá solicitar a partir del plazo establecido por la ley después del impago que se inicie el proceso de desahucio, que en este caso será tramitado por la compañía aseguradora.

Normalmente, en caso de que no se llegue a acuerdo amistoso, la aseguradora intentará que comience el proceso de desahucio lo antes posible, con el fin de tener que adelantar al arrendador el menor número de mensualidades posibles.

Antonia M Andreu

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