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Renta Vitalicia Inmobiliaria
Renta vitalicia inmobiliaria
Cada vez son más las personas mayores que apuestan por la renta vitalicia inmobiliaria, un producto financiero por el que un inversos adquiere la nuda propiedad de una vivienda, mientras que el vendedor conserva el derecho a su uso y disfrute de por vida, al tiempo que recibe una renta vitalicia.
La verdad es que nuestro país es un campo fértil para el crecimiento de este producto, que todavía no es muy conocido, pero que ha experimentado en los últimos años un espectacular crecimiento.
Y no es extraño si tenemos en cuenta que el 90% de las personas mayores de 65 años en nuestro país son propietarias de una vivienda, según los datos del último panel de hogares del Instituto Nacional de Estadística, y que son muchos los casos de personas mayores que, una ve se jubilan, reciben pensiones que no les permiten mantener su nivel de vida anterior o que necesitan ser complementadas con un ingreso adicional, para poder hacer frente al día a día.
Quién puede optar a una renta vitalicia inmobiliaria
Para transformar un patrimonio inmobiliario en renta vitalicia, hay que ser mayor de 65 años - aunque la mayoría de las operaciones se realizan con personas a partir de 75. Además, la vivienda ha de estar completamente libre de cargas.
Otro aspecto fundamental es la ubicación de la vivienda, que debe estar localizada en un lugar de interés para los inversores. Por ello, en estos momentos la mayoría de las operaciones se realizan en grandes ciudades, fundamentalmente Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao y Sevilla, pero no se pueden descartar determinadas capitales de provincia y zonas de la costa que están empezando a recuperar el atractivo para los inversores que tuvieron en otros tiempos.
Cómo se calcula la renta
La renta que recibirá el vendedor se calcula en función del valor de mercado de la vivienda y de la esperanza de vida que le dan los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En este sentido, hay que tener en cuenta que el precio se fija habitualmente en aproximadamente un 70% del valor de tasación de la vivienda. La cantidad resultante de dividir es precio entre los años de esperanza de vida que las estadísticas otorgan al vendedor darán como resultado la renta, que se pagará mientras éste siga con vida, independientemente de que viva más o menos de los que se calcule en el momento de realizar la operación.
Además, hay que tener en cuenta que desde el momento de la compra, el comprador se hace cargo del pago de cualquier tipo de impuestos asociados a la vivienda, por ejemplo el IBI, y del pago de la comunidad, incluidas las posibles derramas.
Cómo se realiza el contrato
La operación se formaliza ante Notario en una Escritura Pública de Renta Vitalicia que queda inscrita en el Registro de la Propiedad.
En dicha escritura se establece una Condición Resolutoria en la que se fija que si el inversor deja de pagar la renta el vendedor recuperaría la plena titularidad de la vivienda. Normalmente, en ella, además, se fija que en caso de impago, no se tendrán que devolver las cantidades percibidas hasta ese momento.
Además, normalmente en la Escritura también se garantiza que si el vendedor lo desea, puede renunciar a su derecho de uso y disfrute de la vivienda, lo que le llevaría a cobrar una nueva renta superior a la que estuviera cobrando.
Aspectos fiscales
Para empezar, con la renta vitalicia todos los gastos, honorarios e impuestos que se generan como consecuencia de la constitución de la operación son a cargo del comprador.
Por ley, todos los mayores de 65 años están exentos de tributar en el IRPF la plusvalía generada por la venta de su vivienda habitual, por lo tanto, si la renta vitalicia se constituye sobre vivienda habitual, la venta de la nuda propiedad no tendrá ninguna repercusión en el IRPF.
En el caso de que la renta vitalicia se constituya sobre un inmueble diferente de la vivienda habitual, estará exenta de tributación si el vendedor tiene más de 65 años y el importe de la venta no supera los 240.000€.
En el caso de que la renta se constituya sobre esa vivienda diferente a la vivienda habitual y el importe sea superior a los 240.000€, las personas entre 65 y 69 años tendrán que tributar un 20% por las cantidades percibidas, mientras que a partir de los 70 años mejora sensiblemente el tratamiento fiscal, y sólo tienen que tributar un 8%.
¿Se puede dejar en herencia la vivienda?
Si el inversor paga puntualmente la renta acordada, en el momento en el que se produzca el fallecimiento del beneficiario o beneficiarios de la renta vitalicia, el inversor tendrá la propiedad y el derecho al uso y disfrute de la vivienda, por lo que en ningún caso los herederos, si los hubiera, podrían disponer de ella.
Qué empresas ofrecen la posibilidad de acceder a una renta inmobiliaria vitalicia
Actualmente, sólo se puede acceder a ella a través de algunas aseguradoras o agencias inmobiliarias especializadas como Maphre, Óptima mayores o Grupo Retiro.
Pero, como hemos comentado anteriormente, es un producto en crecimiento, por lo que se prevé que poco a poco aumente la oferta, lo que, en definitiva, redundaría en beneficio de los futuros vendedores, ya que a mayor oferta, más posibilidades de obtener precios más interesantes.
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