Regulación legal y fiscal del alquiler de garajes

A la hora de alquilar una plaza de garaje, es muy habitual que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo verbal en el que fijan precio, condiciones y plazo del alquiler, de manera que todo se deja en manos de la buena voluntad de las partes

En principio la falta de contrato firmado no tiene porqué ser un problema, especialmente en el caso de las plazas que se alquilan de manera independiente a la vivienda. De hecho, el Código Civil establece que siempre que haya acuerdo sobre el objeto de arrendamiento y el precio, el contrato existirá y tendrá validez, sin importar que el acuerdo se refleje por escrito o sea verbal.

Ahora bien, en caso de que surjan problemas entre arrendador y arrendatario, la falta de un contrato por escrito puede complicar, y mucho, la resolución de los mismos, especialmente a la hora de acreditar, por ejemplo, el plazo de duración del contrato o el importe de la renta. Por ello, nuestra recomendación es realizar un contrato por escrito, en el que se recojan todas las condiciones del arrendamiento y los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario.

Por otro lado, también conviene tener en cuenta que el alquiler de plazas de garaje, como cualquier otro ingreso, está sujeto al pago de impuestos, independientemente de que el contrato sea por escrito o verbal.

De hecho, en el caso de que Hacienda detecte que no se han declarado los ingresos por el alquiler de una plaza de garaje, podrá imponer una sanción que será de entre el 50% u el 150% de lo dejado de ingresar.

Tipos de alquiler y normativa que los regula

Existen dos posibilidades a la hora de alquilar una plaza de aparcamiento:

1. Que la plaza se alquile de manera accesoria a una vivienda. En ese caso, el alquiler se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como establece su artículo 2.2, siempre que se arrienden, como máximo, dos plazas, que éstas estén en el mismo edificio de la vivienda, y que el arrendador de ambos espacios sea la misma persona.
2. Cuando el alquiler de la plaza de garaje es independiente y no viene asociado al de una vivienda, se rige por el Código Civil, concretamente por los artículos incluidos en el título VI, donde se legisla sobre el contrato de arrendamiento (artículos 1542 a 1582). En este caso, se deja a la libre elección de las partes el establecimiento de las condiciones del alquiler (existencia o no de fianza, duración del contrato, condiciones etc), siempre que se ciñan a los límites mínimos que establece la norma.

Cómo realizar un contrato de alquiler de una plaza de garaje

Los elementos esenciales que deberías recoger un contrato de alquiler de plaza de garaje son los siguientes:

• Nombre y datos identificados del arrendador y arrendatario.
• Finalidad del alquiler. Deberíamos incluir una cláusula en la que se establezca la finalidad del contrato
• Descripción y/o identificación de la plaza de garaje y uso que se le va a dar la misma. Así por ejemplo, se puede incluir si se puede utilizar para más de un vehículo, si está permitido etc.
• Precio, forma y periodicidad con la que se actualizará la renta.
• Si se fija una fianza, y la cantidad.
• Duración del contrato, períodos de renovación y actualización de la renta. Hay que tener en cuenta que en este tipo de alquileres, el contrato concluye al vencimiento del término pactado, sin necesidad de aviso.
• Casos en los que se puede rescindir el contrato y términos de la rescisión para ambas partes: tiempo de preaviso, si se pagará una indemnización etc.
• Restricciones al alquiler, por ejemplo si se permite el subarriendo de la plaza.

Pago de impuestos

En primer lugar, cabe recordar que las plazas de aparcamiento tributan el IRPF tanto si está alquilada como si no lo están.

Durante el período del año que esté alquilada tributará como rendimiento de capital inmobiliario, mientras que si no está en alquiler se declarará como imputación de renta inmobiliaria (1,1 o el 2% del valor catastral).

Aunque a la hora de pagar impuestos en el que caso de que la plaza esté alquilada, existen diferencias en función de si se arrienda asociada a una vivienda o de manera independiente.

Si el alquiler está ligado al arrendamiento de la vivienda, el arrendador deberá declarar los ingresos percibidos como rendimiento de capital inmobiliario junto con los percibidos por el alquiler de la vivienda, y podrá aplicar una desgravación del 60% del rendimiento neto, una vez descontados los gastos deducibles.

Como el arrendamiento de vivienda, también en este caso el alquiler está exento del pago de IVA.

En cambio, el arrendamiento de plazas de garaje no ligadas a una vivienda, tributa el IVA (21%), ya que se considera que el propietario está realizando una actividad empresarial, y por tanto, deberá repercutírselo al arrendatario. Los pagos de la renta se realizarán por medio de una factura en la que figurará el nombre del arrendatario junto su DNI, domicilio y fecha y con el IVA desglosado. Para poder emitir dicha factura, el arrendedor deberá darse de alta en la declaración censal con el modelo 036  o el 037 (simplificado), y realizar trimestralmente la declaración del IVA.

En cuanto a la declaración del IRPF, deberá incluir la ganancia obtenida por el alquiler como renta de capital inmobiliario y podrá deducirse  también los gastos generados por el alquiler. En ningún caso, podrá aplicarse la reducción del 60% del rendimiento neto que incluye los alquileres que se rigen por la LAU.

Por último, en el caso de que el arrendamiento se realice a un empresario o profesional para la realización de su actividad, el arrendatario deberá practicar en la factura la retención a cuenta IRPF del 19% al arrendador, y el arrendatario tendrá que ingresar trimestralmente dicha retención en la Agencia Estatal de Administración tributaria. Esta retención deberá figurar en la factura que emite el arrendador a su arrendatario.

Los gastos que el arrendador se puede deducir en su declaración del IRPF son:

• Intereses de la hipoteca que financia la compra de la plaza de parking. Sólo los intereses (no el capital) y sólo la parte proporcional a los días en que ha estado alquilada.
• Gastos de reparaciones y conservación.
• Impuestos del garaje: IBI y tasas de basuras.
• Gastos de administración y vigilancia.
• Primas de seguros.
• Gastos de formalización del alquiler.
• Suministros.
• Amortización: el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición del garaje o el valor catastral de la construcción.

Mantenimiento y conservación de la plaza

Como norma general, el propietario se encargará del mantenimiento y conservación del estado de la plaza, y por tanto, afrontará todos los gastos que sean necesarios, pero podrá reclamar al inquilino los daños por el mal uso que se le puedan atribuir. Para ello deberá afrontar los gastos que resulten necesarios.

A cambio, el arrendatario tiene la obligación de mantener la plaza en buen estado y respetar las normas de  la comunidad de propietarios

Procedimiento para desalojar al inquilino de la plaza de garaje

El procedimiento para desalojar al arrendatario que no quiere abandonar la plaza de garaje es el juicio de desahucio. Se podrá iniciar el procedimiento por alguna de las siguientes causas:

• Expiración del plazo de alquiler convenido.
• Impago del precio pactado.
• Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
• Destinar la plaza de garaje a usos o servicios no pactados.