Qué pasos hay que dar para convertir un local comercial en vivienda

Cada día es más habitual encontrar locales comerciales convertidos en viviendas. Se trata de un fenómeno que se produce especialmente en las grandes ciudades, donde los precios suelen ser más elevados. De hecho, se calcula que el precio de un local comercial puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda situada en la misma zona, con lo que el margen económico que queda para la realización de las obras y el pago de las diferentes tasas e impuestos puede llegar a ser más que suficiente para que la inversión resulte rentable.

Ahora bien, no todos los locales pueden ser convertidos en vivienda. Para que el cambio se pueda realizar de manera legal, es necesario que el local cumpla o pueda cumplir con los criterios de habitabilidad fijados por la legislación estatal, autonómica y municipal (iluminación, ventilación, instalaciones…), y que las ordenanzas municipales y el Plan Urbanístico de la localidad lo permitan.

Pero veamos poco a poco todo lo que tenemos que tener en cuenta si queremos realizar una actuación de estas características.

Requisitos técnicos y normativa

Como hemos comentado antes, que un determinado local pueda cambiar de uso y convertirse en vivienda viene determinado por normativas, en algunos casos de contenido muy técnico, aprobadas por tres administraciones públicas distintas (estatal, autonómica y municipal), lo que hace que se trate de una actuación de cierta complejidad.

Por ello, aunque no es imprescindible, nuestro consejo es que, desde el primer momento se cuente con el asesoramiento de un arquitecto, quien tras visitar el local o los locales elegidos, podrá realizar un informe de viabilidad, en el que valorará si el inmueble cumple todos los requisitos para poder transformarse en una vivienda y obtener la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad.

En cualquier caso, a continuación, enumeramos los puntos a tener en cuenta en función de las diferentes normas:

1. Normativa municipal

En primer lugar, hemos de consultar el Plan Urbanístico municipal, para comprobar:

• Si en la zona en la que se ubica el inmueble está permitido el uso residencial sin restricciones de planta.
• Si el edificio en el que se encuentra el local tiene algún tipo de protección, ya que si así fuera, podría imponer determinadas restricciones a la actuación que queremos realizar, e incluso impedir el cambio de uso.
• Cuál es el límite de viviendas por hectárea, y si se supera la cantidad permitida, ya que si así fuera, nos autorizarían el cambio de uso.

También será necesario revisar las ordenanzas municipales, con el fin de comprobar si el local cumple con los requisitos que permitirán que obtenga la licencia de ocupación sin problemas. En este sentido hemos de tener en cuenta que la normativa puede variar de una localidad a otra, por lo que un local que puede cambiar de uso sin problemas en un determinado municipio, puede no ser considerado apto para vivienda en otro situado en la misma comunidad autónoma,

Por último, en el caso de la Comunidad Valenciana, si el edificio tiene más de 50 años, conviene comprobar si se ha realizado el Informe de Evaluación del Edificio (IEE CV) y si hay algún tipo de actuación de reforma o rehabilitación pendiente. Si el edificio no ha pasado el IEE, hemos de ser conscientes de que es un trámite obligatorio, y que cuando se realice, es posible que los técnicos obliguen a realizar algún tipo de obra de mejora o de rehabilitación del inmueble.

2. Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)

La conversión de un local comercial en una vivienda se considera una obra nueva, por lo que se tiene que cumplir el Código Técnico de la Edificación.

El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). Además, también se ocupa de las reglas de accesibilidad a los edificios que regula la Ley 51/2003 de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.

Esto obligará a la nueva vivienda a cumplir una serie de requerimientos básicos sobre seguridad de incendios, consumo energético, accesibilidad, salubridad, aislamiento acústico y térmico etc.

3. Cumplimiento de la normativa de habitabilidad de la Comunidad Autónoma

Además, también se tendrá que cumplir la normativa de habitabilidad de la Comunidad Autónoma correspondiente, donde se detallan los requisitos básicos de calidad relativos a la funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad que ha de cumplir una vivienda.

En el caso de la Comunidad Valenciana vienen reguladas por el DECRETO 151/2009, de 2 de octubre, del Consell, por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento

Algunos de los requisitos que establece la normativa de la Comunidad Valenciana son:

• Equipamiento.

La vivienda deberá contar con:

• Espacio para el almacenamiento de ropa de vestir, de ropa de la casa, de los utensilios y de los residuos.
• Una solución arquitectónica que permita el secado de la ropa, preferentemente por medio de secado natural al ambiente exterior, protegida de las vistas desde la vía pública.
• Aparatos sanitarios y los mecanismos necesarios para su adecuado funcionamiento, ubicados en los correspondientes espacios básicos.

• Instalaciones

La vivienda deberá contar con:

• Suministro de agua fría y caliente para aparatos sanitarios y electrodomésticos.
• Una red interior de desagüe de aparatos sanitarios y electrodomésticos.
• Instalación de ventilación y extracción.
• Red interior de suministro de energía eléctrica para iluminación y usos domésticos.
• Instalación que permita el acceso a los servicios de telecomunicación.

• Acabados superficiales

Las superficies interiores que delimiten los espacios básicos, dispondrán de los acabados adecuados a las funciones que en ellos se desarrollen. En los espacios o recintos húmedos, cocina, lavadero, baño y aseo, los revestimientos de pavimentos y paramentos serán de materiales lavables e impermeables, con un área revestida suficiente alrededor de los correspondientes aparatos o equipos. El revestimiento en el área de cocción será además incombustible.

• Exigencias de habitabilidad: iluminación, ventilación
  • La iluminación en la vivienda, en el edificio de viviendas y en el edificio para alojamiento, deberá ser natural, favoreciendo la mayor duración y el soleamiento en los espacios, pudiendo dispensarse ésta en espacios para circulación, almacenamiento e higiene personal.
  • La iluminación artificial en la vivienda deberá existir en todo caso.
  • Todos los espacios de la vivienda y de la unidad de alojamiento deberán contar con ventilación natural, pudiendo dispensarse ésta en espacios para circulación, almacenamiento e higiene personal.

Comunidad de propietarios

Aparte de las normativas local, autonómica y estatal, también será necesario comprobar si en los estatutos de la comunidad de propietarios hay algún tipo de impedimento para convertir el local comercial en vivienda.

Lo normal es que, si el Título Constitutivo no dice nada en contra y la obra de cambio de uso no afecta a servicios comunes del edificio, no haya ningún impedimento legal, pero aun así, en el caso de la Comunidad Valenciana, habrá que obtener el permiso por escrito de la comunidad de propietarios, tras la realización de la votación oportuna, para poder realizar las obras.

Así que, como mínimo, nuestro consejo es que, antes de realizar la compra, se hable con el presidente de la Comunidad o con el Administrador de la finca, para saber si puede haber algún tipo de problema a la hora de obtener la autorización necesaria.

Proyecto técnico de habilitación

Una vez que tenemos claro que el local cumple los requisitos para convertirse en vivienda, y que contamos o vamos a contar con el permiso de la comunidad de propietarios, deberemos encargar a un arquitecto que realice un Proyecto Técnico de habilitación y cambio de uso.

El proyecto describirá la edificación existente, detallará las modificaciones que se van a realizar para habilitarlo como vivienda, y el cumplimiento de las normativas vigentes aplicables.

En el caso de la Comunidad Valenciana, para obtener la licencia municipal de obra, será imprescindible presentar ante el Ayuntamiento correspondiente este proyecto, firmado por el técnico y con el visado del Colegio Profesional.

En otras comunidades autónomas, como Madrid o Andalucía, para la obtención de la licencia, bastará con presentar una declaración responsable, pero hemos de tener en cuenta que, antes de finalizar el proceso, será necesario presentar el proyecto convenientemente firmado y visado, si queremos legalizar la situación de la vivienda y obtener la licencia de ocupación.

Dictamen del Ayuntamiento y Gestiones finales.

Una vez entregada la obra, deberá solicitarse la licencia de ocupación o cédula de habitabilidad. Para obtenerla, previamente los servicios técnicos del Ayuntamiento revisarán la documentación aportada, y podrán visitar el inmueble para realiza una inspección.

Una vez realizada la visita y estudiada la documentación aportada, emitirán un informe en el que se mostrarán favorables o no favorables a otorgar la correspondiente licencia, que en el caso de la Comunidad Valenciana se denomina Licencia de Primera Ocupación por Rehabilitación o Cambio de uso.

En el caso de que el informe sea no favorable, habrá que revisar aquellos aspectos que han provocado la negativa y subsanarlos en el plazo estipulado.

Una vez obtenido el informe favorable del Ayuntamiento, será necesario acudir a la Notaría para redactar la escritura en la que queda reflejado el cambio de uso, y al Registro de la Propiedad para realizar la inscripción correspondiente.

Tasas asociadas

Para la consecución de la licencia municipal habrá que abonar una serie de tasas, cuya cuantía varía en función de la Comunidad Autónoma y la localidad en la que se encuentra situado el inmueble:

• Tasa por actuaciones urbanísticas: es una cantidad fija que varía en intervalos en función del Presupuesto de Ejecución Material de la obra, y que se abona antes de presentar el proyecto al Ayuntamiento.
• Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras: Es un impuesto indirecto que grava cualquier construcción, instalación u obra que exija la obtención de la correspondiente licencia de obras o urbanística, o la presentación de declaración responsable o comunicación previa. La base imponible de este impuesto es el coste real y efectivo de la obra, y la cantidad a pagar varía según el Ayuntamiento, que puede gravar hasta un 4% en territorio común, y un 5% en las comunidades forales.
• Tasa de gestión de residuos: en realidad se trata de una fianza o garantía financiera equivalente, que responde de la correcta gestión de los residuos que se produzcan durante la ejecución de una obra amparada por licencia. Una vez finalizada la obra, y si la gestión de los residuos ha sido realizada correctamente, se puede solicitar su devolución
• Tasa de ocupación de vía pública. En el caso de que sea necesario instalar un contenedor o vallas en la vía pública, será necesario pagar esta tasa
• Tasas para la tramitación de la licencia de ocupación

A las diferentes tasas municipales habrá que añadir las que hay que pagar en Notaría y registro de la Propiedad

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?

No se puede dar un precio exacto, ni siquiera aproximado, del coste que puede tener convertir un local en vivienda, ya que depende de muchos factores que pueden variar mucho de un inmueble a otro: metros cuadrados, instalaciones, si el edificio tiene algún tipo de protección, del tipo de obra que tenemos que hacer, calidad de los materiales que vamos a utilizar etc.

Eso sí, podemos hacer unos cálculos aproximados, que pueden permitirnos hacernos una idea sobre cuál puede ser el coste de realizar una obra de estas características. En este caso vamos a suponer que se trata de la conversión en vivienda de un local de unos 50m2:

• Tramitación de licencias: tendrán un coste aproximado de 1.200€
• Informe de viabilidad: el coste estará en torno a los 1.500€+IVA
• Realización del proyecto: un proyecto que no requiera la realización de cambios estructurales y que incluya planos, memoria y estudio de seguridad y salud tendrá un coste situado en torno a los 3.500-4.500€+IVA
• Coste de la obra de reforma: Generalmente las obras para convertir un local en vivienda pueden costar entre 600 € y 900 €/m². Es decir, que para un local de 50m2 el coste variaría entre los 30.000€ y los 45.000€
• Registro de la propiedad y Notaría: las tasas que se aplican en el registro de la propiedad dependen del valor que se otorgue a la vivienda en las escrituras.

¿Por qué es necesario realizar todos estos trámites y conseguir el certificado de ocupación?

Realizar la obra para acondicionar un local en una vivienda sin realizar los trámites para legalizar la situación y obtener la licencia de ocupación puede ocasionarnos no pocos inconvenientes. Entre ellos:

• No será posible empadronarse en la vivienda.
• Si la administración pública competente descubre que se está utilizando un local comercial como vivienda, arrancará un procedimiento para que legalices la situación o para restituir el local a su estado anterior. Este procedimiento irá acompañado de un expediente sancionador por vivir en un espacio que no cuenta con la citada cédula o para el que no se ha solicitado licencia de cambio de uso y de obras.
• Si alguno de los servicios básicos de una vivienda (luz, agua, gas…) no están dados de alta dentro de la actividad comercial del local, no podremos darlos de alta si, previamente, no realizamos los trámites para su legalización.
• No será posible alquilar legalmente el local para usarlo como vivienda.
• La tasación de los locales comerciales es inferior a la de las viviendas, por lo que podrías tener problemas a la hora de solicitar una hipoteca.