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Presidente de comunidad de vecinos, funciones y obligaciones
Cómo se elige y cuáles son las funciones del presidente de una comunidad de propietarios
Si hay un cargo que resulta poco atractivo en nuestro país es del presidente de la comunidad de propietarios. La mayoría lo consideran un auténtico inconveniente, una fuente de problemas y dolores de cabeza que preferirían poder evitar. Por ello, pocos se presentan de manera voluntaria, y en la mayoría de la comunidades se ha establecido un sistema rotatorio, que obliga a que todos los propietarios sean presidentes durante, normalmente, un año, aunque también encontramos inmuebles en los que se accede al cargo por sorteo o elección.
Por supuesto, si uno de los propietarios quiere ejercer el cargo, podrá presentarse. En ese caso, tendrá que ser elegido por mayoría simple de los propietarios que asisten a la Junta, siempre que los votos a favor representen el 51% de las cuotas.
Un nombramiento al que no se puede renunciar
Para empezar, cabe señalar que independientemente del formato para elegir al presidente de la comunidad, se trata de un nombramiento que se tiene que aceptar obligatoriamente, tal y como establece el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LHP), aunque es posible, pasado un mes desde el nombramiento, solicitar el relevo, siempre que haya una causa justificada o imposibilidad manifiesta para ejercer el cargo.
También existe la posibilidad de que los propietarios eximan a uno de los vecinos del ejercicio del cargo, algo que es habitual si uno de ellos tiene problemas de salud, una edad muy avanzada o si tiene deudas pendientes con la comunidad, entre otras posibles causas.
Funciones del presidente de la comunidad
La ley atribuye al presidente de la comunidad de propietarios las siguientes tareas:
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Secretario y Administrador.
El artículo 13.4 de la LHP estable que “las funciones del secretario y del Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia”.
En el caso de que se decida contar con un administrador de fincas, éste ayudará y asesorará al presidente en el desarrollo de sus tareas, pero la responsabilidad última siempre será del presidente, que tendrá la obligación de velar porque el administrador desarrolle su trabajo correctamente.
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Representación legal:
El presidente es el representante legal de la comunidad en cualquier ámbito, incluida sede judicial. Debe ejercer esta labor según los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.
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Convocar y presidir la junta de propietarios.
Debe convocar y presidir la junta de propietarios, tanto en sus reuniones ordinarias como en las extraordinarias, y velar porque se convoquen conforme a la ley, especificando fecha, hora, lugar de la reunión y el orden del día.
En el orden del día se deben incluir todos los asuntos que son interés para la comunidad, así como los propuestos por los propietarios.
La Junta deberá reunirse al menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales. También se reunirá a petición del presidente o cuando lo solicite una cuarta parte de los propietarios.
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Firmar el acta de Junta.
Aunque puede parecer un mero trámite, es imprescindible para que se puedan ejecutar los acuerdos alcanzados. La firma debe realizarse en el en un plazo no superior a diez días naturales desde la conclusión de la Junta.
En el caso de que la Comunidad cuente con un secretario, el acta también deberá incluir su firma.
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Representar a la comunidad en la contratación de obras y servicios.
El presidente, previo acuerdo en junta de propietarios, será responsable de firmar los contratos de instalación y/o mantenimiento de servicios como limpieza, conserjería, jardinería, ascensores etc.
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Ordenar obras urgentes y necesarias.
El presidente puede, sin necesidad de contar con la aprobación de la Junta, ordenar la realización de trabajos necesarios para el correcto mantenimiento y conservación del inmueble y sus servicios e instalaciones, siempre que se trate de tareas urgentes y necesarias relacionadas con la seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal y ornato.
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Supervisión de obras que afectan a elementos comunes de la comunidad.
El presidente tiene la tarea de supervisar las obras que se realizan en el edificio y que pueden afectar a elementos comunes, la seguridad o la estructura general del inmueble. Esto incluye las obras que realizan los propietarios en su vivienda. Si comprobara que así es, deberá notificar al propietario la orden de cese inmediato de la obra, e iniciar, lo que no excluye que posteriormente se puedan iniciar acciones legales.
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Solicitud de pagos de la comunidad.
El presidente es también el responsable de solicitar el cumplimiento de los compromisos de pago de los propietarios con la comunidad de vecinos, tanto extrajudicial como judicialmente.
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Solicitud de cese de actividades molestas:
El presidente tiene la obligación de requerir a cualquier propietario o inquilino el cese de actividades molestas y el cumplimiento de las normas de convivencia de la comunidad, advirtiendo, especialmente en el caso de que se traten de actividades prohibidas, la posibilidad de iniciar acciones judiciales.
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Certificaciones de pago de cuotas.
El presidente es el encargado de firmar las certificaciones en las que se acredita que un propietario está al corriente del pago de las cuotas de la comunidad, un documento que habitualmente se solicita cuando el inmueble está en venta.
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Comentarios 1
Mi Administrador firmó un contrato de ascensores con una empresa X, con la autorización correspondiente que el Ministerio de Industria le exige y dice que cumple los requisitos de la ITC Ascensores. Con el tiempo (1 año) empiezan a haber muchas averías un vecino comenta que ha visto a jovencitos arreglando el ascensor. el Administrador convoca una reunión con dicha empresa y el nuevo presidente le solicita documentación ( doc. que justifique que los trabajadores que mandan cumplen con la ITC ascensores, que están dados de alta) No le da ninguna documentación pero le dice que si que cumplen la norma tanto de ascensores como de Seg.Social. En el registro de entrada al edificio figura que se le ha entregado las llaves a un autónomo, en el periodo de solicitud de doc.. El Presidente le solicita de nuevo la documentación pero añade que también las subcontratas que realice deben cumplir la ley, además del seguro de responsabilidad civil, tanto contenido como alcance. En el contrato firmado no dice que van a venir trabajadores ajenos a la empresa X, por lo que el presidente entiende que, podría haber una responsabilidad extracontractual.
La empresa se niega a dar ninguna documentación, ni tan siquiera hacer una declaración responsable.
Tendría obligación de presentar esa documentación al Administrador que es el que ha firmado el contrato y que le han ocultado que subcontrataban sus servicios. [b]¿ Sería desleal no haberlo comunicado? ¿Sería una causa de extinción del contrato?[/b]
Muchas gracias