Cuándo comienza el cómputo del plazo de 2 años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción

Cuando compramos un inmueble y aparecen vicios de construcción, tenemos la posibilidad de realizar una reclamación judicial, siempre que hayan aparecido dentro de un determinado plazo, que varía en función del tipo de daños.

Así, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía en función del tipo de daños materiales que se presenten:

• 10 años para defectos estructurales o de cimentación.
• 3 años para defectos de habitabilidad.
• 1 año para vicios de acabado o terminación.

Se trata de plazos de caducidad, por lo que, si los vicios de construcción aparecen una vez pasados estos plazos, no será posible reclamar.

Para saber si es posible realizar una reclamación, hemos de tener en cuenta que el plazo de caducidad empieza a contar, según establece el artículo 6.5 de la LOE, “a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida”.

La recepción de una obra tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, que se acredita con el certificado final de obra. Es decir, el plazo empieza a contar pasados treinta días desde que el constructor notifica al promotor la terminación de la obra por medio de ese certificado, siempre que el promotor no ponga de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Plazo de prescripción

Sin embargo, a la hora de poner nuestra reclamación, hemos que tener en cuenta un segundo plazo; el de prescripción.

El plazo de prescripción es el periodo de tiempo con el que cuenta el perjudicado para ejercitar las acciones correspondientes frente a los agentes de la edificación que considere responsables, una vez que los haya detectado.

En principio, la letra de la ley no parece dejar lugar a la duda: el apartado 1 del artículo 18 de la LOE determina que “las acciones para exigir la responsabilidad” por daños materiales debidos a vicios o defectos “prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual”.

Sin embargo, a pesar de que la norma parece no dejar lugar a la duda, desde su aprobación, los tribunales han fallado en función a dos interpretaciones diferentes:

• La primera, coincide con una interpretación literal de la Ley, por lo que establece que el cómputo del período de prescripción se inicia a partir el momento de la aparición de los defectos.
• En el segundo caso, los tribunales entienden que el inicio del plazo de prescripción no puede iniciarse en el momento en el que se detectan los defectos, sino cuando se tiene plena constancia de la causa que los ha originado y de su importancia, algo que no se puede conocer hasta que se emite un informe pericial que lo certifique.

Se trata de una postura rechazada por algunos juristas, porque consideran que, al aceptar dicha posibilidad, se deja en manos del perjudicado el cómputo del tiempo de prescripción, ya que hasta que no se solicita y se realiza el informe, no puede empezar a correr el plazo.

Esta divergencia de criterios se ha producido incluso dentro del Tribunal Supremo, que en diferentes sentencias se ha acogido a una u otra interpretación de la Ley.

Pero el pasado 14 de septiembre de 2021, el Tribunal Supremo dictó una nueva sentencia (n.º 602/2021), en la que estimaba un recurso de casación interpuesto contra una sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, y que acepta esa segunda interpretación no literal de la norma, teniendo, al mismo tiempo, en cuenta determinadas condiciones con las que se evitaría que el perjudicado pueda prolongar el plazo de prescripción de manera indefinida.

Sentencia del Tribunal Supremo del 14 de septiembre de 2021

En el caso sobre el que falla la sentencia, los vicios de construcción se detectaron en 2012, pero la demanda no se interpuso hasta 2015, con lo que, según la interpretación literal de la ley, el plazo de prescripción habría pasado.

Sin embargo, el Tribunal Supremo estimó que el perjudicado informó inmediatamente al demandado, realizando una reclamación extrajudicial, y que poco después, en 2013, solicitó que los daños fueran examinados por un perito, que no emitió su informe hasta 2015. Momento en el que se interpuso la demanda.   

En su sentencia, el Alto Tribunal aprecia la postura del perjudicado, quien alegó que no fue hasta el año 2015 cuando fue plenamente consciente de qué había causado los daños y de su verdadera importancia; y tuvo en cuenta que el demandando no había actuado en ningún momento con pasividad, puesto que había reclamado extrajudicialmente al arquitecto demandado en el momento en que se detectaron los daños, y que ya había contratado a un técnico para que elaborara el informe inmediatamente.

Por lo tanto, el Tribunal decidió que el plazo de prescripción empezaba a contar en el momento en el que el demandante recibió el informe del perito, ya que, de acuerdo con el art. 18 de la LOE y 1969 del CC, la acción se entabló desde que pudo ejercitarse y ello ocurrió cuando el perito informó de las causas de los daños.

De esta manera, se impone la segunda interpretación de la ley, pero valora que la parte perjudicada actúe de manera diligente desde el momento en que tiene conocimiento de los daños, y que dé inmediatamente todos los pasos necesarios para conocer a qué tipo de vicios de construcción se enfrente y qué los causa.