Ofertas vinculantes en prestamos hipotecarios

Las nuevas condiciones que imponen los bancos para conceder una hipoteca

La etapa de la llamada burbuja inmobiliaria fue una época de excesos a la que, los particulares y  las entidades de crédito de nuestro país se sumaron con entusiasmo. De hecho, nadie puede negar que contribuyeron de manera determinante a su crecimiento mediante la concesión de créditos hipotecarios sin apenas control. El resultado … nefasto, tal y como hemos podido comprobar durante estos duros años de crisis y ajuste.

Todos estos excesos y sus consecuencias provocaron una reforma de la  normativa hipotecaria –de la que hablamos en un post anterior  cuyo objetivo fundamental ha sido aumentar el control, ofrecer una mayor protección al consumidor y evitar que se cometan nuevos excesos. Pero además, también han provocado un cambio de actitud en las propias entidades de crédito, que tras años en las que se mantuvieron remisas a conceder ningún tipo de préstamo, y no sólo inmobiliario, “han abierto el grifo del crédito” tomando enormes precauciones.

Se acabó la época en la que se concedían hipotecas hasta a cincuenta años y muy por encima del valor de la vivienda que se adquiría. La ley lo prohíbe. Y aunque no fuera así, parece que de momento los bancos han aprendido la lección, hasta el punto de que los controles para asegurar la solvencia de aquellos que desean suscribir una hipoteca se han multiplicado de manera exponencial.

Pero además, a estos controles han sumado nuevas condiciones que tienen como objetivo asegurarse de que sus clientes hipotecados les van a resultar rentables. Unas prácticas que desde determinados sectores no ha dudado de calificar de excesivas o abusivas.

Los bancos vuelven a conceder hipotecas, realizan campañas de marketing para atraer a los compradores en las que nos muestran su mejor cara, nos hablan de facilidades y de las ventajas de la bajada de los tipos de interés. Pero detrás de esas campañas, en las que aparece la casa de los sueños de cualquier ciudadano y caras sonrientes, hay mucho más y no todo son facilidades.

El incremento del diferencia de la hipotecas a variable

La primera  sorpresa con la que se van a encontrar los compradores que decidan solicitar una hipoteca es el  incremento del diferencial de las hipotecas a variable.

Si durante la etapa del boom de la burbuja inmobiliaria lo normal era suscribir hipotecas con diferenciales  del 0´50% (Euribor+0´50%) e incluso inferiores, ahora, lo habitual es que ahora los bancos oferten hipotecas cuyo diferencial, en el mejor de los casos, se sitúa en el 2% (Euribor+2%) y que en algunos casos pueden llegar al 3%.

Un incremento que encarece considerablemente la hipoteca, a pesar que vivimos en un momento en el que los tipos están en el nivel más bajo que se recuerda, y que está permitiendo a los bancos introducir nuevas variables que “ofertan” a sus clientes como medio para abaratar su hipoteca.

Son las vinculaciones con el banco, y aunque la mayoría de las entidades ofrecen más o menos lo mismo, varían las condiciones en función de cada una y del propio cliente. Por ello, antes de explicar en qué consisten, nuestra primera recomendación es no comprometerse a nada ni firmar la hipoteca sin haberse informado previamente sobre lo que le pide y le ofrece cada banco, comparando entre las diferentes alternativas. Lo fundamental es elegir sólo una vez que se tiene toda la información y ha quedado muy claro qué oferta es más interesante, que, por cierto, muchas veces no es la que parece más atractiva a primera vista.

Las vinculaciones con el banco

Para conseguir abaratar el diferencial de nuestra hipoteca, el banco nos propondrá contratar toda una serie de productos o servicios. Cuantos más productos adicionales contratemos, mayores bonificaciones conseguiremos en el precio de nuestra hipoteca.

Una práctica que han adoptado la mayor parte de las entidades financiera, que de este modo consiguen un cliente fiel y más rentable al estar vinculado a la entidad no sólo por su hipoteca, sino también a  través de otro tipo de productos.

Ofertas vinculantes y qué hemos de tener en cuenta antes de aceptarlas

Cuando queramos contratar un préstamo hipotecario, siempre se debe solicitar la oferta vinculante, figura recogida en la Orden EHA/2829/2011, de 28 de Octubre sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios en su artículo 23. Es un derecho que todo cliente puede exigir a su banco que tiene obligación de cumplir mediante la entrega de una Ficha de Información Personalizada (FIPER). La oferta vinculante, como su nombre indica, es vinculante y se debe cumplir siempre que se acepte antes de su vencimiento, 14 días desde la emisión. Si el banco no cumpliera su oferta (en la que nunca aparece la obligación de contratar un seguro con una empresa determinada, por ser ilegal) se le deberá requerir para que lo haga.

No obstante, hay una serie de productos y servicios que todos los bancos suelen obligar a concertar con ellos para conceder una hipoteca y que están directa o indirectamente relacionados con la misma o con el cuidado y seguridad de la vivienda. Son la domiciliación de la nómina y de los recibos (luz, agua, gas) o la contratación de un seguro de hogar.

Además, están los productos que nos “sugieren” contratar y que nada tienen que ver con la hipoteca o con nuestra vivienda y sí con su interés por conseguir la máxima rentabilidad del cliente. Entre ellos, los más habituales son el  compromiso de utilización de tarjetas de crédito con un gasto anual determinado,  la contratación de un plan de pensiones, la realización de aportaciones a fondos de inversión  o la contratación de un seguro de vida, que en algunos casos forma parte del paquete de productos obligatorios.

En el caso de los productos o servicios obligatorios, lo ideal es que estudiemos las condiciones que nos ofrece el banco y que intentemos conseguir contratar con ellos, entre las diferentes alternativas que tienen disponibles para sus clientes,  aquella opción que nos permite conseguir el máximo beneficio, como puede ser acceder a un porcentaje de descuento por cada recibo domiciliado o la eliminación de determinadas comisiones.

Para aquellos que se nos “sugiere” y que no es obligatorio contratar, el cliente tiene la decisión última, pero antes de tomarla debe tener muy en cuenta si realmente necesita el producto, y si su contratación y la supuesta bajada en la cuota mensual le va a suponer de verdad un ahorro significativo en el medio y largo plazo.

Otros factores a tener en cuenta en las ofertas actuales del mercado

-       Periodo durante el que la variación del interés (al alza) está protegida. Puede llegar a dos años.

-       Periodo durante el que hay un Interés suelo y bajo qué condiciones se puede reducir (desempleo,…).

-       Comisión de amortización parcial para cada periodo (puede que cambie durante la “vida” de la hipoteca).

-       Periodos de carencia.

-       Gastos de la cuenta y tarjetas vinculadas.

-       Comisiones, de apertura y de estudio.

En resumen

Puede que acabe constituyendo una tarea ardua, pero lo más recomendable es hacer números, todos los necesarios, antes de aceptar cualquiera de estos productos o servicios, e incluso pedir asesoramiento para saber con certeza qué nos conviene realmente y qué no. En cualquier caso, como hemos dicho, el criterio fundamental es tener muy claro si finalmente aceptar dichas vinculaciones va a tener a la larga algún tipo de coste adicional o va a implicar que realicemos algún tipo de esfuerzo económico que supere al que ya supone pagar la hipoteca.