Quién y cómo se decide en una comunidad de vecinos cuándo una reparación es necesaria o de mejora

Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), tienen carácter obligatorio, y para su realización, no es necesario el acuerdo previo de la Junta de propietarios:

• “Aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
• “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas”.

Ahora bien, aunque la norma parece clara, la realidad es que salvo en los casos en los que las obras se tengan que realizar por orden de la Administración, o que se puedan considerar urgentes -no se puede esperar, por ejemplo, a que la Junta autorice la reparación de una fuga de agua-, en muchos casos la necesidad o no de realizar una determinada obra o trabajo puede estar abierta a consideraciones subjetivas, que pueden llegar a ocasionar debate y problemas entre los diferentes comuneros.

Y en este punto nos encontramos con otro escollo para la realización de la obra sin pasar por la Junta, ya que la misma ley que nos dice que no es necesario obtenerlo cuando las obras son necesarias y, por tanto, de obligado pago por todos los miembros de la comunidad en función de su cuota de participación, establece, en su artículo 10.2, la necesidad de obtener ese acuerdo a la hora de realizar “la distribución de la derrama pertinente” y determinar su abono.

Es decir, que se puede tomar la decisión de realizar una obra, por considerarla necesaria, sin necesidad de pasar por la Junta, y una vez realizado el trabajo, y por tanto generada la obligación del pago, que la Comunidad no llegue a un acuerdo sobre la distribución de los pagos y ésta no se pueda abonar.

De manera que, cuando las obras son a instancia de uno o varios propietarios, y ante la posibilidad de que haya discrepancias sobre el carácter necesario o no de las mismas, lo aconsejable es someter la decisión a la Junta de propietarios.

Una medida que además impedirá que alguno de los propietarios que pueda sentirse perjudicado por la  realización de dichos trabajos pueda decidir exigir responsabilidad en los Tribunales al Presidente o Administrador, en su caso, por las decisiones tomadas.

Cuál es el acuerdo necesario en la Junta para calificar una obra como necesaria

Para que una obra sea aprobada como necesaria, deberá presentarse ante la Junta como tal y ser aprobada por la mayoría simple de los asistentes a la reunión de la comunidad en segunda convocatoria, siempre que los presentes en la reunión representen a más de la mitad del valor de las cuotas de los propietarios que han asistido a la reunión comunitaria.

En este caso, todos los vecinos estarán obligados a asumir el coste de las actuaciones, en función de la decisión tomada en la Junta sobre la distribución de los costes y los términos de abono.

En el que caso de que una obra se haya planteado como necesaria, y alguno de los comuneros no esté de acuerdo con la decisión tomada por la Comunidad y haya expresado su opinión en contra, dicho propietario o propietarios tendrán que impugnar el acuerdo judicialmente, y serán los Tribunales los encargados de dar la calificación definitiva a la misma.

Acuerdo para la realización de obras de mejora

En cuanto al acuerdo necesario para realizar obras de mejora, el artículo 17.4 de la LPH establece que deberá alcanzarse el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios. Esto incluye la necesidad de notificar la decisión a los propietarios que no asistieron a la reunión, y esperar un plazo de 30 días, para conocer si su voto es favorable o contrario a la realización de la obra. En el caso de que en dicho plazo el propietario ausente no contestara, se consideraría que su voto es favorable a la decisión de la Junta.

Además, hay que tener en cuenta que si el coste de la obra para cada uno de los propietarios excede del importe de tres cuotas mensuales ordinarias de gastos comunes, los comuneros que no estén de acuerdo con la realización de los trabajos no estarán obligados a sufragarlos, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.

Si el disidente desea, más adelante, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.