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Obras en zona comunitaria de uso privativo

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Obras en una zona comunitaria de uso privativo

Los bienes comunes de uso privativo de un edificio son aquellos que, aunque pertenecen a la comunidad de propietarios, pueden ser utilizados de manera exclusiva por uno de ellos, por ejemplo, patios interiores y terrazas.

Son fuente de no pocas controversias en muchas comunidades de propietarios, especialmente cuando se trata de fijar quién asume los costes de una reparación, o cuando aquellos que tienen el uso y disfrute de ese espacio deciden realizar algún tipo de obra o intervención en él.

En el primer caso, cuando aparece un desperfecto en una zona comunitaria, independientemente de que sea de uso común o privativo, la comunidad de propietarios debe hacerse cargo del coste de la reparación, siempre que no se pueda demostrar que el daño ha sido causado por el mal uso realizado por el propietario que disfruta de su uso. Si así fuera, se le podría reclamar que asuma parte de la reparación.

En el segundo caso, hay que tener en cuenta que el propietario que tiene el uso privativo sobre ese espacio común no podrá realizar ningún tipo de obra o instalación, si no cuenta con el permiso de la comunidad de propietarios.

Así se establece en la Ley de Propiedad Horizontal:

  • El artículo 7.1 dice que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
  • El artículo 17.4 establece que “estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes”.

Por lo tanto, antes de llevar a cabo acciones como instalar una piscina, un jacuzzi, una casa prefabricada, un cerramiento, un toldo o cualquier elemento fijo que se ancle a la pared o al techo, el propietario interesado deberá ponerlo en conocimiento del presidente de la comunidad y solicitar que se incluya su aprobación en el orden del día de la siguiente junta de propietarios.

El permiso se considerará obtenido si la propuesta se prueba por una mayoría de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.  

¿Qué ocurre cuando la obra o intervención se realiza sin contar con la aprobación de la comunidad de propietarios?

Lo cierto es que es muy frecuente que un propietario decida realizar este tipo de obras o actuaciones por su cuenta, sin contar con el consentimiento de la comunidad.

En ese caso, si existe algún tipo de oposición entre el resto de los propietarios, el presidente de la comunidad podrá requerir al vecino para que, a la mayor brevedad, reponga la situación a su estado primitivo. Los costes de esa reposición de las cosas a su estado original serán asumidos por el propietario que realizó la modificación.

En el caso de que no se haga caso a dicho requerimiento, la comunidad podrá acudir a los tribunales para hacer efectiva la prohibición en un juicio ordinario en el que solicitará la restitución de los elementos comunes por falta de autorización.

Hay que tener en cuenta que, aunque el plazo legal que tiene la comunidad para prohibir este tipo de actuaciones y exigir que se devuelva el espacio común a su estado original es de cinco años, el Tribunal Supremo ha establecido en diferentes sentencias que, en el caso de que la obra sea notoria, conocida, visible y pública, el silencio de la comunidad puede ser interpretado como un consentimiento tácito, y no hará falta que se cumplan los cinco años de la obra o uso no consentido para que la situación se convierta en irreversible

Ahora bien, el mismo Tribunal Supremo recalca que el consentimiento tácito no debe confundirse con la inactividad durante un cierto período de tiempo. Es decir, conocimiento no es lo mismo que consentimiento, por lo que todo dependerá de las circunstancias y de la interpretación que realicen los tribunales.

¿Puede prohibir la comunidad de propietarios una obra o actuación en zona común de uso privativo si se la ha consentido a otro propietario?

Cuando se trata de obras o actuaciones que ya se han consentido de manera expresa a otros propietarios, en general, el criterio es que, si las obras o actuaciones son idénticas, no se podrá prohibir a un propietario lo que se ha permitido a otro.

Aunque en este caso podemos encontrar sentencias que no se atienen a este criterio, con lo, finalmente, que todo queda en manos del tribunal, que estudiará las peculiaridades del caso y fallará en función de las mismas.

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