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Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional

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Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana para particulares

El alquiler turístico o vacacional está definitivamente en el punto de mira de las autoridades. Mientras que Hacienda se preocupa y se ocupa con enorme interés por poner fin al alquiler sumergido, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, alarmados por el incremento sin control de este tipo de arrendamientos, han optado por aprobar normativas destinadas a regular y poner límites a un sector que en los últimos años no ha dejado de crecer.

Desde el punto de vista fiscal, las obligaciones poco o nada han variado en los últimos años, pero sí que ha aumentado el control que sobre los alquileres realizan las autoridades, lo que pone cada vez más difíciles las cosas a aquellos que se sienten tentados por la idea de no declarar sus ingresos por este concepto.

Desde enero de 2019, las plataformas como Airbnb, Booking o Homeaway tienen la obligación de recopilar los datos fiscales de anfitriones y usuarios para compartirlos con Hacienda. De esta manera, la Agencia Tributaria contará con todos los datos sobre los alquileres realizados y los ingresos obtenidos a través de ellos, lo que, sin duda, dificulta el fraude fiscal en el alquiler turístico.

Los datos que tendrán que compartir las plataformas con Hacienda son los siguientes:

  • Identificación del titular de la vivienda.
  • Identificación del cedente o cedentes (el anfitrión u anfitriones), de no tratarse del propietario del inmueble.
  • Identificación de los huéspedes (cesionarios).
  • Identificación del inmueble: dirección completa, incluida la referencia catastral.
  • Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
  • Importe percibido por el anfitrión.
  • Fecha de inicio de la reserva.

En el caso de los alquileres realizados fuera de este tipo de plataformas, las cosas están un poco más difíciles para las autoridades fiscales, pero se han reforzado los mecanismos de control, lo que incluye realizar un seguimiento de los anuncios de alquiler publicados en las diferentes páginas especializadas.

Donde sí ha habido cambios, en algunos casos de notable importancia, es en las obligaciones legales que tienen que afrontar los propietarios que se deciden a alquilar su vivienda con fines turísticos.

Ayuntamientos y Comunidades Autónomas han ido aprobando nuevas normativas que tratan de poner coto al crecimiento del sector, un crecimiento que está trasformando el sector de la vivienda, fundamentalmente en grandes ciudades y zonas de costa, pero también de garantizar que la oferta turística cumpla unos estándares de seguridad y calidad.

Legislación alquiler turístico en la Comunidad Valenciana

En el caso de la Comunidad Valenciana, las Cortes aprobaron en 2018 la Ley 15/2018 de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. Posteriormente, en 2021, se aprobó el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana.

Estas dos normas se han unido al  Decreto 92/2009, que regula las  viviendas turísticas y las empresas gestoras dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, y al Decreto 184/2014, que hace lo mismo con respecto al alojamiento turístico rural.

La ley realiza algunos cambios sobre la normativa establecida en el Reglamento de 2009, del que ya hablamos en el post que dedicamos a explicar las diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler por temporadas y la fiscalidad que se aplica en cada caso.

De esta manera, el artículo 65 de la ley define como viviendas de uso turístico “los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”.

Habitualidad, el término que distingue en la normativa valenciana un alquiler turístico de uno de temporada

La norma explica que se considerará que existe habitualidad cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

  • Sea cedido para su uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas.
  • Sea puesto a disposición de los usuarios turísticos por sus propietarios o titulares, con independencia de cuál sea el período de tiempo contratado y siempre que se presten servicios propios de la industria hostelera.
  • Cuando se utilicen canales de comercialización turística. Es decir, cuando la comercialización se lleva a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

Si no hay habitualidad, el alquiler no será turístico, sino de temporada, y por tanto se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que impone un menor número de obligaciones al arrendador.

Por lo tanto, el aspecto clave para saber si nos encontramos ante un alquiler de temporada o un arrendamiento turístico, y también para saber cuáles son nuestras obligaciones fiscales y legales es esa definición de habitualidad, que puede generar ciertas dudas, cuando habla de canales de comercialización turísticas y añade ese “incluido internet”, que puede hacernos creer que abarca todos los portales y plataformas.

Pero no es así, ya que en ningún caso se pueden considerar canales de comercialización turística a las empresas inmobiliarias, aunque publiciten las viviendas por internet, ni a los portales especializados como Idealista o Fotocasa, entre otros, independientemente de que los anuncios hayan sido publicados por particulares o por agencias.

Así que, cualquier alquiler que se realice a través de estos canales y en el que no se presten servicios propios de la industria hotelera (recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, servicios de alimentación y restauración…) es, en principio, un alquiler de temporada.

En el caso de plataformas como Airbnb, Booking o Homeway, queda poco lugar a la duda. Estén o no inscritas como empresas turísticas, las Administración las considera canales de comercialización turística y, por tanto, los inmuebles que en ellas se publicitan tienen que cumplir con todos los requisitos que establece la ley para las viviendas turísticas y tributar como tales.

Obligaciones legales y fiscales del alquiler por temporada

Como hemos dicho, el alquiler por temporadas se rige por la LAU, que deja una gran libertad de pacto a las partes sobre las condiciones que se pueden establecer, poniendo como único límite el cumplimiento de la ley.

En cuanto a la fiscalidad, los ingresos del alquiler de vivienda por temporadas tributan como rendimientos del capital inmobiliario (el mismo apartado en el que se incluyen los alquileres normales), aunque sin la deducción del 60% que se aplica al alquiler de vivienda habitual.

Eso sí, en el caso del alquiler por temporadas, en la declaración habrá que distinguir entre el período de tiempo que está alquilada la vivienda y el que está libre.

Para el período durante el que está alquilada la vivienda se declararán los ingresos íntegros, y podrán deducirse los gastos necesarios para su alquiler en proporción a los días alquilados:

  • Publicidad o anuncios del alquiler en plataformas online.
  • Financiación (Comisiones de apertura, gastos de formalización de la etc)
  • Mantenimiento y reparaciones de la vivienda: los costes de servicios profesionales o materiales que se utilizan para el mantenimiento de la vivienda, incluidos los de limpieza.
  • Gastos relacionados con suministros, impuestos y tasas: tasas de basura, gastos de la comunidad, coste de la electricidad, internet, agua, IBI…
  • Primas de seguros de vivienda.
  • Amortización. Los gastos asociados al cambio del valor de la vivienda, depreciación de la propiedad o de los enseres que haya en ella, siempre que ésta sea real.
  • Gastos de gestoría. Por ejemplo, si hace falta contratar a un gestor para llevar la contabilidad del alquiler vacacional.

Para el período de tiempo en el que la vivienda está a disposición de los propietarios, tal y como explicamos en nuestro artículo sobre la fiscalidad de la segunda vivienda,  se sumará a la base imposible del IRPF la denominada renta inmobiliaria imputada.

Obligaciones legales del alquiler turístico en la Comunidad Valenciana

La normativa de la Comunidad Valenciana considera viviendas de uso turístico, los inmuebles completos, que, “contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se ceda mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.

No se permite la cesión por habitaciones.

Además, se establecen las siguientes obligaciones para los propietarios de todos los tipos de viviendas turísticas:

1. Obtención del Informe municipal de compatibilidad urbanística.

Todas las viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana están obligadas a tenerlo. Esto deja en mano de los Ayuntamientos, en función de las diferentes ordenanzas municipales, la decisión sobre qué tipo de viviendas se pueden dar de alta y cuáles no. En el caso de que el municipio carezca de ordenanza municipal que regule este tipo de viviendas, estaría obligado a entregar ese informe de compatibilidad.

2. Inscripción en el registro y obtención de la licencia

Una vez obtenido el Informe Municipal de Compatibilidad, deberá presentarse al Servicio Territorial de Turismo de la provincia donde se ubique la vivienda turística, junto con la documentación necesaria, la comunicación-declaración responsable de dedicación al uso turístico de la vivienda o la referente a la actividad de empresas gestoras. Los impresos están disponibles en la página web de la Generalitat Valenciana, en los Servicios de atención a la ciudadanía y sus delegaciones, y en la Dirección General de Turismo.

Los propietarios que gestionen entre una y cuatro propiedades deberán registrar cada propiedad de forma individual, presentando para cada una de ellas un impreso de declaración responsable referente al uso de viviendas turísticas.

En el caso de que se gestionen más de cuatro viviendas, se considerará que se trata de una empresa gestora, y deberá presentar el impreso de declaración responsable referente a la actividad de empresas gestoras de viviendas turísticas.

Inmediatamente después de presentar la comunicación-declaración responsable, se podrá empezar a ejercer la actividad por tiempo indefinido. El plazo para iniciar la actividad desde el momento en que se presenta la comunicación-declaración es de un máximo de dos meses.

Posteriormente llegará la decisión de la Administración. En el caso de que no se considere conforme, deberá cesar la actividad. Contra esta decisión se puede presentar recurso.

Si se considera conforme, el Servicio Territorial de Turismo inscribirá de oficio la vivienda turística en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana, y entregará al interesado un documento que acredite la inscripción. El registro será público y la inscripción será gratuita.

Una vez realizado el registro, los propietarios tendrán la obligación de incluir en la publicidad que realicen de la o las viviendas turísticas el número de registro y su categoría.

Las empresas que gestionan diferentes viviendas en un mismo edificio, bastará con publicitar el número de registro de la empresa gestora.

Además, las viviendas inscritas deberán exhibir, de forma visible a su entrada, bien en el interior o en el exterior de las mismas, la correspondiente identificación de su condición de vivienda turística y el número de Registro.

3. Seguro de responsabilidad civil

Los propietarios deberán suscribir un seguro de responsabilidad civil u otra garantía equivalente, para cubrir los daños y perjuicios que puedan provocar en el desarrollo de su actividad o a la integridad física de las personas usuarias del alojamiento o de terceras personas que puedan ocasionarse “como consecuencia de la actividad alojativa” y los relativos a la seguridad financiera.

Requisitos técnicos para poder obtener la licencia

Cabe señalar que en el Decreto de 2021 distingue entre viviendas de uso turístico y viviendas de uso turístico rural, y considera alojamiento turístico rural el prestado en las modalidades de casa rural, hotel rural, bloques y conjuntos de apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico y acampada en finca particular con vivienda habitada, de forma habitual y mediante precio, en zonas que se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

  • Que su término municipal no sea limítrofe con el mar, salvo que se ubiquen en zonas cuyo uso sea eminentemente agrícola, ganadero o forestal, o que presenten un interés medioambiental, cultural o visual que resulte acorde con la aplicación de otras políticas sectoriales y permita la dinamización económica del entorno.
  • Que no se encuentren incluidas o vinculadas a un Área Metropolitana.
  • Que el modelo de ocupación y uso del territorio de su término municipal no sea urbano y responda al modelo rural tradicional.
  • Que no se ubiquen en zonas residenciales, aun cuando el municipio se encuentre en los supuestos previstos en los apartados anteriores.

En cuanto a los requisitos mínimos que deben cumplir los diferentes tipos de viviendas turísticas para obtener la licencia de uso, la norma diferencia entre las viviendas de alquiler turístico, sean o no rurales, y las casas rurales, tal y como veremos a continuación.

  • Requisitos mínimos para las viviendas de alquiler turístico y las viviendas de alquiler turístico rural

Para poder obtenerla licencia, la vivienda de alquiler turístico deberá cumplir, como mínimo, con los requisitos mínimos establecidos para la categoría Estándar, que son los siguientes:

  • Estarán dotadas del mobiliario, la cubertería, el menaje, la lencería y demás utensilios y accesorios necesarios para atender las necesidades de los clientes conforme a su capacidad.
  • La prestación de los servicios de limpieza y de lavandería, cambio de lencería, reparaciones, mantenimiento y recogida de basura se regirá por lo establecido en el contrato celebrado para la ocupación de la unidad de alojamiento.
  • Todos los dormitorios estarán dotados de armario, dentro o fuera del mismo. El tamaño mínimo de los dormitorios será de 10m2 para los dormitorios dobles, y 8m2 para los individuales
  • La cocina estará dotada de cocina de 2 fogones, como mínimo, frigorífico, plancha eléctrica, horno/microondas, extractor de humos, campana, etc. El tamaño mínimo será de 5n2
  • Deberá contar como mínimo de un baño. La dimensión mínima será de 3m2
  • Ascensor a partir de la cuarta planta.
  • Aislamiento térmico y acústico en todas las zonas.
  • Tomas de corriente en todas las habitaciones con indicador de voltaje.
  • Agua caliente.
  • Plano de evacuación situado en la puerta de la vivienda.
  • Listado de teléfonos de urgencia y de interés situado en lugar visible.
  • Requisitos mínimos para las casas rurales

Se considerará casa rural “un establecimiento que esté situado en una vivienda que ocupe la totalidad de un edificio o parte del mismo con salida propia a la parcela privada donde se ubica o a la vía pública, contando a lo sumo con planta baja, primero y bajo cubierta, salvo que por certificado municipal, se acredite una estructura original distinta y que puede explotarse para uso exclusivo de clientes o clientas o compartiendo estos su uso con la persona propietaria o personal designado por esta”. La capacidad de las casas rurales será, como máximo, de 16 personas.

Las casas rurales deberán cumplir, como mínimo, con los requisitos establecidos para los alojamientos de 1 estrella:

  • Acceso señalizado
  • Ausencia de impactos negativos derivados de fábricas, vías férreas, explotaciones agropecuarias…
  • Las habitaciones tendrán un tamaño mínimo de 10m2 las dobles 6m2 las individuales, y deberán contar con:
    •  Mesitas de noche.
    •  Armarios con perchas.
  • Un baño con unas dimensiones mínimas de 2,5m2 si se encuentra dentro de una habitación, y de 4m2 si está fuera, que deberá contar con:
    • Lavabo
    • Espejo
    • Inodoro
    • Ducha
    • Toallero
    • Repisa para objetos de tocador
    • Secador de pelo
    • Cubo higiénico
  • Cocina con unas dimensiones mínimas de 3,5m2
    • Horno
    • Frigorífico con congelador
    • Extractor de humos
    • Tabla de planchar
    • Cafetera
  • Información sobre recursos turísticos y otros datos de interés en dos idiomas.
  • Separación de residuos.
  • Información de teléfonos de emergencia.
  • Información sobre accesibilidad de la vivienda
  • Extintor
  • Buzón de quejas y sugerencias.

Obligaciones fiscales de los propietarios de viviendas turísticas

Nos encontramos con dos posibilidades:

1. Alquileres en los que se ofrecen servicios adicionales

Serían aquellos casos en los que junto al alquiler de la vivienda se ofrecen “servicios propios de la industria hotelera”. En este caso, los impuestos a pagar serían los siguientes:

  • Impuesto de Actividades Económicas, en el caso de que el propietario tenga unos ingresos derivados de la actividad que superan el millón de euros. Algo que no es habitual en el caso de los pequeños propietarios, aunque gestionen más de una vivienda.

En cualquier caso, aunque no haya obligación de darse de alta en la matrícula del IAE ni de tributar por él, será necesario cumplir las obligaciones de carácter censal correspondientes (presentar el modelo 036 o 037).

  • IRPF: las rentas percibidas por los particulares tributan como rendimientos de actividad económica, y se integran en la base imponible del contribuyente.
  • IVA: tanto las empresas como los particulares tienen que pagar IVA, que se tributará al tipo reducido del 10%, tal y como lo hacen los establecimientos hoteleros. La obligación de pagar IVA exime del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

2. Alquileres en los que no se ofrecen servicios adicionales

En este caso, los impuestos a pagar son los siguientes:

  • IAE: como en el caso anterior, sólo se pagará cuando los ingresos derivados de la actividad económica superen el millón de euros. Aunque no se tenga que pagar, se deberá cumplir con las obligaciones censales.
  • IRPF: en este caso las rentas percibidas tributan como rendimientos de capital inmobiliario. No es posible aplicar la deducción del 60% que sí se aplica en el alquiler de vivienda habitual, pero sí que serán deducibles parte de los gastos de luz, agua, el IBI o la cuota de la comunidad correspondientes al periodo en el que la vivienda ha estado alquilada.
  • IVA: este tipo de alquileres están exentos de IVA.

Finalmente, hay un último impuesto, el Impuesto de transmisiones Patrimoniales (ITP), que tiene que abonar el inquilino, y no el propietario, bajo el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en aquellos casos en los que no exista la obligación de abonar el IVA.

Hay que tener en cuenta que aunque tiene que abonarlo el inquilino, el arrendador es responsable subsidiario de su pago, en el caso de que percibiera el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario justificación de haber satisfecho este impuesto.

Una vez formalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino debe satisfacer el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales dentro de los siguientes 30 días naturales. El pago se hará por toda la duración del contrato.

La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda. En el caso de la Comunidad Valenciana no se ha fijado una tarifa específica, por lo que se aplica la general:

Euros

Hasta 30,05 euros

0,09

De 30,06 a 60,10

0,18

De 60,11 a 120,20

0,39

De 120,21 a 240,40

0,78

De 240,41 a 480,81

1,68

De 480,82 a 961,62

3,37

De 961,63 a 1.923,24

7,21

De 1.923,25 a 3.846,48

14,42

De 3.846,49 a 7.692,95

30,77

De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

(Artículo 12.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre).

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