Nueva ley hipotecaria 2013

Una de las consecuencias de la crisis económica y financiera que todavía seguimos viviendo han sido las diferentes modificaciones que se han producido en la legislación hipotecaria de nuestro país.
Algunas de ellas tienen como objetivo ofrecer una mayor protección a los consumidores y dar respuesta a las reivindicaciones de las asociaciones de afectados y a  la enorme preocupación social que ha generado el imparable aumento en el número de familias desahuciadas.
Con otras, se pretende ordenar la actuación de los bancos para evitar que éstos vuelvan a asumir determinados riegos y frenar o poner fin a determinadas prácticas que incluso los tribunales internacionales han calificado de abusivas.
Desde el 15 de mayo de 2013 está en vigor la Ley de Protección de los deudores hipotecarios, de reestructuración de la deuda y de alquiler social, con la que el Gobierno quiso dar respuesta a la Iniciativa Legislativa Popular impulsada por la PAH.
La ley, no recoge la dación en pago universal, y porque, según la mayoría de los grupos políticos, no acabará con los desahucios.
En cualquier caso, sí que recoge una serie de medidas que tienen como objetivo impedir  que se reproduzcan los excesos y abusos de la etapa del boom inmobiliario que tan nefastas consecuencias han tenido a nivel económico y social.
Aunque mucho se ha escrito sobre la misma, creemos que no está de más recordar algunas de las novedades que recoge la misma y que es importante conocer antes de firmar una hipoteca.

Las principales medidas que recoge son:

1.    Préstamos del 80% como máximo del valor de tasación del inmueble. Aunque la anterior ley ya imponía este límite, se podía obviar a través de avales y otras garantías, que fueron profusamente utilizados en la etapa de lq burbuja inmobiliaria. Con la actual ley, en ningún caso se podrá superar este límite.

2.    Limita el plazo máximo de una hipoteca a 30 años.

3.    Información al hipotecado. Se obliga al acreedor a informar de manera detallada sobre los riesgos del contrato y se estipula que el hipotecado tiene que firmar una declaración manuscrita aceptando las condiciones, incluidas las limitaciones a la variabilidad del tipo de interés (cláusulas suelo y techo) o el hecho de que la hipoteca esté ligada a una divisa, y manifestando que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos.

4.    El acreedor no podrá ejecutar el total de la deuda pendiente hasta el tercer impago. 

5.    Cláusulas abusivas

- Por un lado, se da más poder a los notarios para frenar las cláusulas abusivas. Con esta medida, los notarios tienen la posibilidad de detener la firma de una hipoteca si detecta algún punto abusivo en la escritura hipotecaria.
- Por otro, la reforma habilita a que un juez o un notario suspenda cautelarmente el proceso de ejecución hipotecaria si el deudor alega que el desahucio está motivado por una cláusula abusiva. Si finalmente se dilucida que una de estas cláusulas motivó la ejecución, esta se cancelará, pero si, aun existiendo, no son la causa del mismo, el desahucio continuará con la anulación de dicha cláusula.

6.    Tasaciones independientes.

El hipotecado podrá contratar a una tasadora por su cuenta para que fije el valor del inmueble que quiere adquirir y el banco deberá aceptar su tasación.

7.    Acotación de los intereses de demora.

Los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedarán limitados a tres veces el tipo de interés legal del dinero. Así, por ejemplo, el interés de demora máximo en 2013 fue del 12%, ya que el interés legal del dinero de este año es el 4%. Además, no podrán capitalizarse junto al resto de la deuda.

En cualquier caso, afectados y expertos siguen considerando que éstos son excesivos, ya que se sitúan muy por encima del interés real, con lo que continuarán siendo enormes las dificultades para afrontar su pago.

8.    Venta de la vivienda sometida a un proceso de ejecución:

- Se da vía libre para la venta extrajudicial. El deudor en proceso de ejecución hipotecaria podrá vender su casa fuera del proceso judicial.
- En cuanto a la subasta judicial, se ha reducido del  20% al 5% el aval requerido y elevado de 20 a 40 días el plazo dado a los postores para lograr la financiación necesaria para pagar el remanente La venta nunca podrá ser por menos del 75% del valor de tasación de la vivienda. De quedar desierta, el banco tendrá derecho a quedársela por el 70% del valor de subasta, lo que asegura que el ejecutado perciba al menos el 52,5% del valor de tasación original del inmueble.
- Obliga al ejecutor hipotecario a compartir el 50% de las posibles plusvalías que consiga si vende el inmueble del desahuciado en los 10 años siguientes a su adjudicación. El montante irá destinado a reducir la deuda del afectado. Además, las costas del proceso quedan limitadas a un 5%.

9.    Incorpora un sistema de quitas sobre la deuda pendiente que permite al afectado saldar su deuda si paga el 65% de la misma en un plazo de cinco años o el 80% en diez.
Este sistema, además, tiene carácter retroactivo, por lo que se pueden acoger al mismo tanto los deudores que hayan suscrito su hipoteca tras la aprobación de la ley, como aquellos que la suscribieran antes de la entrada en vigor de la misma, siempre que no hayan pasado los plazos establecidos por la misma.

En cualquier caso es uno de los puntos que más rechazo ha provocado, ya que, tal y como han denunciado diferentes colectivos y expertos, no impide que sobre el desahuciado pueda seguir pesando una deuda de por vida en el caso, y afirman que serán las menos las familias que puedan afrontar el pago de la misma y beneficiarse de esta quita. 

Así por ejemplo, pongamos el caso de una familia que compró una vivienda que ahora está tasada en 110.000 euros por 170.000 y a la que le quedan por pagar 130.000 euros de hipoteca (según la PAH el 61% de los afectados por la hipoteca debe más del 80% de la misma). La subasta de la vivienda queda desierta y el banco se queda con la vivienda por el 70% de su actual valor, es decir, por 77.000 euros, de modo que la familia sigue debiendo 53.000 euros.
Para beneficiarse de la quita tendrá que pagar 34.450 euros en cinco años (6890 euros al año) o 42.400 en diez (4.240 al año).
Si tenemos en cuenta las dificultades económicas a las que se enfrentan la mayoría de las familias que han pasado por un desahucio y que, salvo que estén en situación de máxima vulnerabilidad, tendrán que destinar una parte importante de sus ingresos a pagar otra vivienda (un alquiler a precio de mercado), resulta difícil imaginar que puedan afrontar estos pagos, salvo que su situación económica cambie de manera radical.

10.    Suspensión del desahucio durante dos años. 

La ley contempla la posibilidad de suspender un desahucio durante dos años en aquellos casos en los que se cumplan determinados supuestos de especial vulnerabilidad y unas determinadas condiciones económicas: 

- Dentro de los supuestos de especial vulnerabilidad se incluyen: familias numerosas, familias monoparentales  con dos hijos a cargo, familias con hijos menores de 3 años, familias con personas a cargo con una minusvalía superior al 33 % o en situación de dependencia o incapacidad que le impida trabajar , familias con algún miembro en paro y que haya agotado la prestación de desempleo y víctimas de violencia de genero.
- En cuanto a los requisitos económicos, no podrán superar el límite del triple del indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples (IPREM), es decir unos ingresos de 1.600 euros brutos mensuales
Además, también tienen que cumplir las siguientes condiciones: que en los últimos cuatro años haya existido un cambio de las circunstancias económicas de la familia, que la cuota de la hipoteca sea superior al 50% de los ingresos netos de la familia y que el crédito sea sobre la única vivienda de la misma.

Una vez pasados los dos años de suspensión, si la familia sigue sin poder afrontar los pagos, éste se ejecutará.
Sobre la dación en pago, una de las principales reivindicaciones de la PAH que fue asumida por la mayoría de los grupos políticos, la actual ley la contempla sólo en casos extremos y dentro del marco del Código de Buenas Prácticas Bancarias, que permite entregar la vivienda para sufragar la deuda cuando sea evidente que en ningún caso el deudor puede acogerse al retraso de dos años del desahucio porque no se ve posibilidad de recuperación económica.

11.    Fondo social de vivienda

La ley promueve un Fondo Social de Vivienda (FSV) de alquiler destinado a familias desahuciadas Los arrendatarios han de ser personas desalojadas de su vivienda habitual por impago de la hipoteca después del 1 de enero de 2008 que cumplan con los requisitos de especial vulnerabilidad y que tengan unos ingresos inferiores a tres veces el IPREM.
El precio de los alquileres no debe superar el 30% de la renta total neta de la familia, con un máximo de 400 euros mensuales y un mínimo de 150. Los contratos tienen una duración de dos años prorrogables por uno más.

Antonia M Andreu

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