Tipos de licencias necesarios para reformar una vivienda, cómo se castigan las infracciones y los plazos para sancionar cualquier infracción en la Comunidad Valenciana

A la hora de plantear la reforma de una vivienda es imprescindible que nos informemos previamente de si necesitamos solicitar una licencia o hacer algún tipo de trámite en el Ayuntamiento de la localidad en el que está situado el inmueble.

La necesidad o no de hacer algún trámite municipal y el tipo de gestión que tengamos que realizar dependerá de los elementos de la vivienda que se vean afectados por la reforma, y puede afectar a nuestro presupuesto, ya que en el caso de que necesitemos licencia tendremos, como mínimo, que pagar las tasas correspondientes en nuestro ayuntamiento.

En cualquier caso, lo que no es nada recomendable es la opción de liarse la manta a la cabeza y realizar la obra sin pasar por este trámite. Por seguridad, en algunos casos, y también porque las multas pueden ser bastante cuantiosas, en función del tipo de infracción.

Así que vamos a hacer un breve repaso en el que os contamos qué permisos hay que solicitar en función del tipo de reforma que tengamos previsto realizar, los costes de las diferentes tasas que hay que pagar, la cuantía de las sanciones en cada caso y los plazos de prescripción de dichas infracciones, que se rigen por la normativa de cada Comunidad Autónoma.

Las tasas a pagar cuando se solicitan permisos municipales

1. Tasa por prestación de servicios urbanísticos. Es decir, un pago por los trámites que tiene que hacer el ayuntamiento (papeleo). La cantidad a pagar dependerá de la superficie de la vivienda.
2. Impuesto de Construcción, Instalaciones y Obras (ICIO). Que supondrá entre un 2 y un 4% del presupuesto de la obra. En el caso de los municipios de Orihuela y de Torrevieja es un 4%.
3. En el caso de que fuera necesario instalar un contenedor de escombros, vallas o andamios también se tendría que pagar la tasa por ocupación de la vía pública.

Lo normal es que el coste de instalación  varíe entre 1€ y 5€ al día. Por ejemplo, en Orihuela la tasa por metro cuadrado o fracción al día es la siguiente para cada elemento:

• En vías públicas de 1ª categoría 0,65.
• En vías públicas de 2ª categoría 0,50.
• En vías públicas de 3ª categoría 0,35.
• En vías públicas de 4ª categoría 0,20.

En Torrevieja, las tasas son, por m2 o fracción al día, las siguientes:

• Zona 1: 0,63 euros.
• Zona 2: 0,39 euros.
• Zona 3,R.T: 0,21 euros.

Obtención de los permisos

Los trámites para obtener cualquier tipo de licencia para la realización de una reforma en una vivienda se realizan en el ayuntamiento correspondiente, presentando los impresos de solicitud y la documentación necesaria, que variará en función del tipo de obra del que se trate, y pagando las tasas correspondientes.

En el caso de la Comunidad Valenciana, para las obras que necesitan permiso de obra menor, la normativa regula la posibilidad de sustituir la concesión de licencia de obra menor por la presentación de una declaración responsable, cuyos requisitos y condiciones se rigen por las ordenanzas publicadas por cada Ayuntamiento, aunque el procedimiento es, en general, el mismo para la mayoría de los municipios.

Con la presentación de esta declaración responsable de obra menor, el interesado manifiesta bajo su responsabilidad que cumple con los requisitos establecidos en la normativa vigente para obtener la licencia, que dispone de la documentación que así lo acredita, y que se compromete a cumplir con la ley.

Una vez presentada esta declaración, que va acompañada de toda la documentación necesaria, y abonados los impuestos correspondientes, se puede iniciar la obra sin esperar a recibir el permiso expreso del Ayuntamiento. Ahora bien, el municipio puede, en cualquier momento, revisar la documentación aportada, exigir, en el caso de que falte algún documento, que se haga entrega del mismo, supervisar la ejecución de la obra y paralizar la obra, en el caso de que considere que ha habido alguna irregularidad.

Para las obras mayores, será necesario realizar todos los trámites,   presentar la documentación en el Ayuntamiento y esperar a que éste otorgue la licencia.

Tipos de obras y permisos necesarios para cada una

Aunque la necesidad de solicitar o no licencia para la realización de cualquier tipo de obra de reforma depende de las ordenanzas municipales, la regla general es la siguiente:

1. Reformas de acabados e instalaciones interiores

Los cambios de fontanería, instalaciones eléctricas, suelos, alicatados, acuchillar parqué o pintar paredes no requieren de ningún tipo de permiso municipal, salvo que sea necesario colocar un contenedor de escombros en la calle, en cuyo caso se solicitaría permiso para su instalación y se pagaría la tasa de ocupación de vía pública.

2. Cambio en la distribución de la vivienda

Realizar cualquier cambio en la distribución de la vivienda que no afecte a muros de carga, ni a la estructura, instalaciones, ni a elementos de restauración, en caso de edificios protegidos, necesita solicitar una licencia de obra menor del Ayuntamiento, que permite también obtener la Cédula de Habitabilidad, que confirma que se cumple con los criterios de solidez y salubridad legales.

En este caso, junto con la solicitud es necesario aportar una descripción de la reforma y los planos que muestren la el estado previo y posterior a la obra, y su presupuesto. No es necesaria la supervisión de un técnico colegiado, aunque se tendrá que tener en cuenta cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE)

3. Modificación de la estructura de la vivienda

En este caso, se necesita permiso de obra mayor y que un técnico colegiado (arquitecto o ingeniero) firme el proyecto de reforma y supervise la obra. Junto a la solicitud se tendrá que presentar el proyecto firmado por el técnico y visado por el colegio profesional correspondiente, y las hojas de encargo para que supervise la obra.

4. Reformas que modifican elementos exteriores comunitarios

Si la reforma implica la modificación o afecta a la estética de la fachada, en primer lugar será necesario comprobar que la normativa municipal permite este tipo de actuaciones.

Una vez comprobado que la obra se puede realizar, será necesario obtener el permiso de la comunidad de propietarios. Si la comunidad da el visto bueno a la actuación, entonces será necesario solicitar en el ayuntamiento permiso de obra menor, salvo que el edificio tenga algún tipo de protección especial.

Se deberán aportar los impresos de solicitud, planos del estado previo y definitivo de la fachada, presupuesto, una memoria que describa la obra que se va a ejecutar y, normalmente, plano de situación del edificio y fotografías.

Además, en el caso de que sea necesario colocar andamios, también se tendrán que aportar planos de su disposición y un documento que garantice que un técnico supervisará su colocación.

Por último, si los cambios afectan a la estética global del edificio, también será necesario aportar un proyecto conjunto de la fachada que debe contar con la autorización de la comunidad de propietarios.

5. Reformas que modifican la superficie de la vivienda

Si la reforma implica añadir metros a la superficie de la vivienda mediante, por ejemplo, la construcción de un ático, la obra se considerará de ampliación del edificio, por lo que será necesario permiso municipal, y presentar con la solicitud el proyecto de la reforma firmado por un técnico colegiado y visado por el colegio correspondiente, y las hojas de encargo para que supervise la obra.

6. Obras exteriores de sustitución de ventanas o instalación de aire acondicionado en la fachada

Este tipo de obras no necesitan proyecto técnico, pero requieren de permiso municipal. Para obtenerlo, será necesario presentar los impresos de solicitud, planos del estado previo y posterior a la obra, presupuesto, memoria que describa que tipo de obra se va a realizar, plano de situación y, en el caso de los aires acondicionados, imágenes de los aparatos y documentación técnica que demuestre que cumple con la normativa municipal.

Además, si los aparatos se ven desde la calle, se tendrá que contar con la autorización de la comunidad de propietarios.

7. Conservación de instalaciones comunitarias y cubiertas

La reforma de elementos situados dentro de tu propiedad, pero que sean de la comunidad, por ejemplo terrazas de áticos que sirven como cubiertas, necesitarán que se tramite un permiso municipal.

En principio, si los cambios no afectan a la estructura del edificio o a la disposición de las instalaciones, no será necesario la presentación de proyecto ni la supervisión de un técnico colegiado, y bastará con una licencia de obra menor.

Sanciones y multas por cometer una infracción

La Ley de Ordenación del territorio de 2014 de la Comunidad Valenciana es la encargada de regular los diferentes tipos de infracciones que se pueden cometer en el ámbito urbanístico, su gravedad y las sanciones y multas a las que están sujetas.

1. Sanciones para las obras que se realizan sin presentar solicitud de licencia o declaración responsable

En el caso de las obras realizadas sin licencia, la ley establece que se “ordenará la suspensión inmediata de las obras o el cese del uso en curso de ejecución o desarrollo”. De igual modo se procederá cuando la obra esté sujeta a declaración responsable y ésta se haya omitido o cuando se pretendan ejecutar en dicho régimen obras sujetas a licencia.

Además, la infracción también estará sujeta a una multa que dependerá de la gravedad de la infracción.

2. Sanciones que no se ajustan al proyecto presentado para obtener la licencia

En el caso de que una obra con licencia o ejecutada bajo declaración responsable no se ajustase al proyecto presentado para la obtención del permiso municipal, la autoridad municipal deberá dirigirse al promotor, constructor y técnico director, señalándoles las anomalías observadas y concediéndoles el plazo de diez días para  realizar alegaciones.

Si no hubiera contestación en el plazo indicado, significaría que se aceptan las anomalías señaladas y se acordaría de modo inmediato la paralización de las obras.

En el caso de en el plazo establecido los responsables realizaran alegaciones, se les convocaría centro del plazo de quince días siguientes para realizar una inspección urbanística conjunta. En función de los resultados de dicha inspección podrían retomarse las obras o quedarían paralizadas.

También se prevé la imposición de multas cuya cuantía dependerá de la gravedad de la infracción.

En cualquier caso, para todas las obras suspendidas por falta de licencia o por irregularidades en el proyecto habrá un plazo de dos meses para solicitar la oportuna licencia o autorización urbanística que corresponda. Pasado ese plazo, si no se solicitara licencia, las administraciones públicas procederían a realizar las acciones necesarias para restaurar la legalidad, por ejemplo, la demolición de las obras.

Para el resto de las irregularidades, se prevé, como única sanción, la imposición de multas cuya cuantía depende de la gravedad de la infracción.

La cuantía de las multas, en función de su gravedad es la siguiente:

• Leves: de 300 hasta 3.000 euros
• Graves: 3001 a 30.000€.
• Muy graves: de 30.001 a un millón y medio de euros.

Además, la ley establece que cuando la suma de la sanción impuesta y del coste de las actuaciones de reposición de los bienes y situaciones a su primitivo estado arrojase una cifra inferior al beneficio obtenido con la actividad ilegal, se incrementará la cuantía de la multa hasta alcanzar el valor del mismo.

Con esta medida, se pretende conseguir que en ningún caso la infracción urbanística pueda suponer un beneficio económico para el infractor.

Sobre la clasificación de las infracciones:

• Muy graves: las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las normas urbanísticas relativas al uso del suelo y construcción que afecten a zonas verdes, espacios libres, dotaciones y equipamientos públicos o al suelo no urbanizable protegido, así como las parcelaciones ilegales en suelo pendiente de programación o respecto al que el planeamiento no autorice su urbanización.
• Graves: las acciones y omisiones tipificadas que constituyan incumplimiento de las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanístico, edificabilidad, uso del suelo, altura, volumen, situación de las edificaciones y ocupación permitida de la superficie de las parcelas, o la de edificación de estas en exceso del aprovechamiento subjetivo sin haber cumplido las condiciones de gestión urbanística exigibles.
• Leves: aquellas que no se consideren graves o muy graves y la ejecución de obras o instalaciones realizadas sin licencia y orden de ejecución, cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico.

Plazo de prescripción

En la Comunidad Valenciana, el plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística es de quince años desde la total terminación de las obras o usos del suelo realizado sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en la misma.

Este plazo no será de aplicación en las actuaciones que se hayan realizado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección.

En otras comunidades autónomas los plazos de prescripción son los siguientes.

Asturias: 4 años, Baleares: 8 años, Canarias: 4 años, Cantabria: 4 años, Castilla la Mancha: 4 años,  Castilla y León: Para las leves 4 años, para las graves 8 años y para las muy graves, 10 años, Cataluña: 6 años, Extremadura: 4 años, Galicia: 6 años, La Rioja: 4 años, Madrid: 4 años, Navarra: 4 años, País Vasco: 4 años.

Pero el hecho de que haya pasado el plazo para que la administración pueda sancionar la infracción y/o obligar a restablecer la legalidad no quiere decir que la obra sea ya legal. El Ayuntamiento no podrá abrir expediente de derribo, pero la obra continuará siendo ilegal, y no se podrán realizar obras, excepto de ornato, seguridad y habitabilidad, salvo que cumpla con lo dispuesto en el Plan General, en cuyo caso se podrán iniciar los trámites para legalizarla.

Antonia M Andreu

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