Legalizar viviendas en la Comunidad Valenciana

Cambios en la legislación de la Comunidad Valenciana sobre viviendas ilegales

El Pasado 25 de julio las Cortes Valencianas dieron luz verde a la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP), una norma que refunde cinco leyes (la Ley Urbanística Valenciana, la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, la Ley del Suelo No Urbanizable, y la Ley Reguladora de los Campos de Golf en la Comunitat Valenciana), y que pretende poner orden y claridad al complicado entramado legislativo por el que se regía el ordenamiento urbanístico de la Comunidad.

Aunque se trata de un texto legal largo y complejo, desde Servicios y Fincas nos gustaría destacar uno de los aspectos que más comentarios ha despertado, ya que ataja e intenta dar solución a un problema que afecta a la mayoría de los municipios de la Comunidad Valenciana, y de manera muy especial a los de la comarca de la Vega Baja, donde desarrollamos la mayor parte de nuestro trabajo: el de la existencia de núcleos de viviendas diseminadas en suelo no urbanizable común.

Viviendas ilegales construidas habitualmente en terreno rústico que, según la Asociación de Consumidores y Afectados de Urbanismo, que podrían llegar a ser cerca del 15% del total de las casas edificadas en la comarca, y que no pagan, dada su situación, ningún tipo de contribución ni tienen acceso a servicios tan básicos como el alcantarillado o el reparto de correo.

Para dar solución a este problema, la LOTUP plantea diferentes posibilidades.

Casas construidas antes de 1975

En su disposición adicional segunda, la LOTUP legaliza de facto prácticamente el 100% de todas las construcciones levantadas antes de la entrada en vigor de la Ley sobre el Régimen de Suelo y la Ordenación Urbanística, que se publicó el 2 de mayo de 1975.

En el texto de la ley se establece literalmente que “las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975 de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbanística  que no posean licencia urbanística municipal para su ubicación en esta clase de suelo,  se asimilarán en su régimen a las edificaciones con licencia, siempre que estuvieran terminadas en dicha fecha y sigan manteniendo en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística”.

Viviendas construidas hace más de 15 años

La LOTUP ha ampliado el plazo para que una ilegalidad urbanística prescriba de cuatro a quince años. Una medida que tiene un claro objetivo disuasorio, ya que aumenta de manera significativa el tiempo del que disponen las Administraciones para conocer de la situación de ilegalidad y dictar, en consecuencia, la orden de restauración de la legalidad urbanística, que puede incluir la demolición de la edificación.

Este plazo de quince años se contabilizará “desde la finalización de la obra o desde que cesen los usos del suelo de que se trate”, y no será aplicado para las actuaciones ejecutadas sobre “terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Inventario General del Patrimonio Cultural Valenciano, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección”, sobre los que no habrá  plazo de prescripción.

Así, en el caso de las obras no legalizables, la restauración de la legalidad se realizará mediante la demolición de los construido o la reconstrucción de lo demolido.

Para el resto de las construcciones, el transcurso del plazo establecido de quince años no implica, por sí mismo, tal como establece el artículo 237 de la ley, la legalización de la obras realizadas, por lo que en ningún caso se podrán llevar a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de la construcción, aunque sí que existe la posibilidad de que sean legalizadas en el caso de que se cumplan determinados requisitos y se lleven a cabo determinadas actuaciones.

Así, podrán legalizarse las viviendas situadas en núcleos de viviendas consolidadas, que son, según la ley, aquellas agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales propias del ámbito territorial, y con una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea (10.000 m2).

Para legalizarlas será necesario que el Ayuntamiento competente desarrolle un plan general  o cualquier instrumento de planeamiento con capacidad de establecer ordenación estructural, que delimite como zona urbanística en suelo no urbanizable los núcleos de vivienda consolidadas minimizando su impacto territorial. Dicho plan, además, tendrá que ser aprobado por la Consellería competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo.

Tras su aprobación, y salvo convenio acordado entre los propietarios que representen la mayoría de las parcelas edificables privativas resultantes y el ayuntamiento, el desarrollo y ejecución de la actuación se llevará a cabo por iniciativa pública, y los propietarios correrán con los gastos de las obras.

Una vez construidas las infraestructuras necesarias, que como mínimoincluirán un sistema de depuración de vertidos de toda índole, la recogida regular de residuos sólidos y el suministro de agua potable y la adecuada conexión del núcleo de viviendas con la red viaria, las viviendas podrán ser legalizadas mediante la solicitud, por parte de los propietarias de la licencia de legalización de las mismas.

Viviendas con menos de 15 años

En cualquier momento desde la finalización de la construcción y mientras no hayan transcurrido los 15 años que establece la ley para la prescripción de la ilegalidad urbanística, el alcalde podrá requerir al propietario para que “en el plazo de dos meses, solicite la oportuna autorización urbanística o ajuste las obras a las condiciones de la licencia urbanística”.

En el caso de que no se solicite dicha licencia en el plazo establecido o que ésta sea denegada, el artículo 238 establece que la Administración podrá ordenar:

1. La demolición de la edificación.
2. En el caso de demolición indebida, la construcción de lo demolido.
3. En el caso de las parcelaciones ilegales, la reagrupación de las parcelas, que podrá venir acompañada de la roturación de caminos, desmonte o desmantelamiento de servicios o demolición de vallados.

Dichas tareas habrá de realizarlas el propietario, que además correrá con los gastos de las mismas.

En el caso de que el propietario no realice dichas tareas de “restauración de la legalidad”, el artículo 241 de la LOTUP recoge que le podrán imponer multas coercitivas, hasta lograr la ejecución de las medidas de restauración, o realizar de manera subsidiaria dichas tareas a costa del interesado, entre otras medidas.

Antonia M Andreu

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