Qué son las SOCIMI y por qué se han situado en el centro de la polémica por el alza de los precios del alquiler

Mucho se ha hablado en los últimos tiempos de las SOCIMI, a las que determinados partidos políticos y colectivos atribuyen una parte importante de responsabilidad en el alza de los precios del alquiler que se está viviendo en este momento en la mayoría de las grandes ciudades y capitales de provincia, y en muchas zonas de costa.

De hecho, desde algunos sectores consideran que cambiar su regulación, especialmente su tratamiento fiscal, es una de las medidas necesarias para poner coto al encarecimiento de la vivienda en alquiler.

Una visión que no es unánime, ya que no son pocos los expertos que minimizan la influencia que han tenido este tipo de sociedades de inversión en la actual situación, y que consideran que las SOCIMI pueden tener un papel importante en la “necesaria” profesionalización de un mercado que siempre ha estado en manos de particulares, y en su dinamización, lo que en definitiva contribuiría -afirman- a estabilizar el mercado del alquiler residencial en nuestro país.

Pero qué son las SOCIMI, cómo funcionan y por qué se han convertido en objeto de polémica. Empecemos por el principio.

Qué son las SOCIMI

Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) son un tipo de sociedades de inversión que nacieron en los Estados Unidos en los años 60 del siglo pasado. En el mercado internacional se las conoce como REIT (Real Estate Investment Trust).

La actividad principal de este tipo de sociedades es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

En España, fueron aprobadas a través de la ley 11/2009, una regulación que fue modificada tres años después, a finales de 2012, para incluir nuevos beneficios fiscales que, realmente, consiguieran impulsar la creación y funcionamiento de este tipo de sociedades que, hasta ese momento, apenas habían tenido presencia en nuestro país.

Los objetivos fundamentales de la creación de este tipo de sociedades de inversión fueron:

• Impulsar el mercado del alquiler en España y elevar su profesionalización.
• Facilitar a los ciudadanos el acceso a la propiedad inmobiliaria, al hacerles asequible la inversión en activos inmobiliarios de manera profesional.
• Incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles y dinamizar el mercado inmobiliario
• Ofrecer a los inversores una rentabilidad estable.

Para conseguir estos objetivos, se consideró necesario establecer para las SOCIMI ciertos requisitos relativos a la inversión patrimonial, a las rentas que dicha inversión genere y a la obligatoriedad de distribución de resultados, así como la posibilidad de optar por la aplicación de un régimen fiscal especial.

Requisitos que debe cumplir una SOCIMI

• Objetivo

El objetivo de las SOCIMI es la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos  (viviendas, oficinas, locales o centros comerciales, naves industriales o plazas de garaje), situados tanto en España como fuera del país.

Al menos el 80% de su cartera de inmuebles debe estar destinado al alquiler y permanecer arrendados por lo menos durante tres años.

• Reparto de dividendos

 Las SOCIMI tienen la obligación de repartir entre sus accionistas el 80% de los beneficios obtenidos por las rentas del alquiler, el 50% de las ganancias por venta de activos, y el 100% de los beneficios obtenidos a través de otras SOCIMI o Reit

• Capital mínimo y participación de los socios

Se podrá crear una SOCIMI con un único inmueble y un capital mínimo de cinco millones de euros. No se establece un valor máximo ni mínimo obligatorio para los inmuebles propiedad de la sociedad.

Este tipo de sociedades sólo pueden tener una clase de acciones, que deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado. Las acciones deberán ser nominativas, estar representadas mediante anotaciones en cuenta y tener liquidez diaria.

Los accionistas de referencia y principales directivos deben comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes durante un año desde que la sociedad se incorpora al mercado. Además, los accionistas con un porcentaje inferior al 5% del capital social han de poseer dos millones de euros del capital o el 25% de las acciones emitidas por la sociedad.

Tratamiento fiscal de las SOCIMI

Desde la reforma de 2012 las SOCIMI pueden acogerse a un régimen fiscal especial que las exime de pagar el impuesto de sociedades por aquellos beneficios obtenidos en el desarrollo de su objeto social, siempre y cuando se cumpla el requisito de que los inmuebles permanezcan en alquiler en el plazo establecido de tres años. En el caso de que no fuera así, deberían regularizar su situación y tributar de acuerdo con el régimen general y el tipo general del Impuesto de Sociedades.

Este tipo de sociedades, además, están sometidas a un gravamen especial, considerado cuota del Impuesto de Sociedades, del 19% sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos entre los socios que tengan una participación en el capital social de la entidad igual o superior al 5%, siempre que dichos dividendos estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%. Dicho gravamen especial no será aplicable cuando el socio que percibe el dividendo sea otra SOCIMI.

Por último, las SOCIMIs tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando adquieran viviendas destinadas al alquiler o terrenos destinados a la promoción de viviendas para arrendar.

Régimen fiscal para los socios

• Las personas jurídicas accionistas residentes en España o no residentes pero con establecimiento permanente en el país estarán sujetos al Impuesto de Sociedades e incluirán los dividendos conseguidos a través de su participación en la SOCIMI en su base imponible, sin derecho a aplicar la exención para evitar la doble imposición.
• Las personas físicas accionistas residentes en España, deberán incluir el dividendo obtenido en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a un tipo de gravamen máximo del 23%.
• Los accionistas no residentes y sin establecimiento permanente en España estarán sujetos a una retención del 19%, salvo que se aplique una exención o un tipo reducido.

Las polémica con las SOCIMI

Hasta hace no mucho, las SOCIMI y su actividad eran prácticamente unas desconocidas para la mayoría de los ciudadanos, pero en los últimos meses se han situado en el centro de la polémica, debido a que, desde determinados sectores, las consideran uno de los factores responsables del importante incremento de los precios del alquiler. Por ello, se ha reclamado un cambio en el  trato fiscal que reciben este tipo de sociedades, que califican de “privilegiado”, injusto y sin justificación.

Un cambio que afirman es necesario, fundamentalmente, porque las consideran uno de los  factores responsables del importante incremento de los precios del alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Por su parte, aquellos que defienden la existencia de este tipo de sociedades de inversión y su actual marco regulador afirman que las acusaciones de haber contribuido al alza de los precios de los arrendamientos no tiene sentido, ya que   difícilmente pueden tener una influencia relevante cuando sólo poseen entre el 2% y el 4% de los activos en el mercado.

Además, defienden el tratamiento fiscal que se da a estas sociedades de inversión argumentando que no difiere del que se da en otros países de nuestro entorno, por lo que un cambio de estas características provocaría una fuga de capital extranjero, lo que tendría consecuencias negativas para la economía del país.

Por último, argumentan que obligar a pagar más impuestos a los propietarios de viviendas en alquiler provocaría un alza de los precios. 

Las cifras de las SOCIMI en España

En la actualidad, existen en España unas sesenta SOCIMI cotizadas que suman casi 14.800 millones de euros en inmuebles. Sin embargo, tal y como argumentan los defensores del actual marco regulador, la mayoría de las viviendas en alquiler, entre el 96 y el 98%, están en manos privadas. De modo que,  un cambio en la legislación en poco o nada debería afectar a la actual situación del mercado de arrendamiento de viviendas.

Ahora bien, también interesa tener en cuenta que ese “escaso” 2-4% de viviendas en alquiler suman en total unas 20.000 viviendas, la mayoría de ellas situadas en Madrid (en torno al 47%), Barcelona (22%) y Valencia (4%), precisamente tres de las capitales que mayores incrementos en los precios de los pisos en alquiler han experimentado en los últimos años.

Resulta difícil, a tenor de las cifras y de los argumentos de los expertos, responsabilizar  a las SOCIMI en la actual situación del mercado del alquiler residencial en nuestro país. Sin embargo, lo que está claro es que los inmuebles residenciales que controlan se han sumado a la ola del alza de los precios, y que no son pocas las que, después de hacerse con el control de edificios de viviendas en alquiler, han establecido subidas de precios que no pueden considerarse menores.

En cualquier caso, dada la enorme rentabilidad del alquiler residencial en estos momentos, ya son varias las SOCIMI que se han lanzado a la compra de viviendas y a la promoción de edificios residenciales destinados al alquiler, por lo que su capacidad de influir en los precios del mercado, sin duda, puede incrementarse bastante en un breve espacio de tiempo.

Según sus defensores, un aumento la consecuencia de este aumento de las viviendas en poder de las SOCIMI provocará un incremento de la demanda y, en consecuencia, una estabilización de los precios. En cambio, sus detractores se muestran convencidos de que servirá para que, aprovechando su especial trato fiscal, se impongan como propietarios principales dentro del mercado del alquiler, del que querrán sacar el máximo beneficio, impulsando la escalada de los precios.

Todo está por ver y dependerá también de la acción de las diferentes Administraciones Públicas implicadas. Nunca antes se había hablado tanto de alquiler ni los políticos habían mostrado tanta preocupación por la situación del mercado como ahora, por lo que cabe esperar que se pongan en marcha medidas que tengan como objetivo estabilizar e incluso reducir los precios. Propuestas, ahora mismo, hay muchas, incluidas las que hablan de cambiar la fiscalidad de las SOCIMI. Habrá que comprobar cuáles son estas medidas, y cómo afectan a todos los actores implicados.

Antonia M Andreu

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