Medidas incluidas en la ley de prevención del fraude fiscal que afectan a las trasmisiones de viviendas

El pasado 9 de julio el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, norma que transpone en el ordenamiento jurídico de nuestro país la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, y por la que se modifican diferentes normas tributarias, algunas de las cuales tienen incidencia directa en el ámbito inmobiliario, como, por ejemplo, los impuestos que afectan a las transmisiones de vivienda.

1. Reducción del 60% en los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda en el IRPF

Se mantiene el derecho de los propietarios de bienes inmuebles destinados a vivienda a reducirse en la declaración del IRPF un 60% de los rendimientos obtenidos por el alquiler de la vivienda.

Por ejemplo, imaginemos un arrendador que percibe 1.500€ mensuales por el alquiler de una vivienda que ha ocasionado unos gastos deducibles de 1.000€ durante el año (IBI, gastos de comunidad, seguros, reparaciones…)

• Rendimiento integro: 18.000€
• Gastos deducibles 1.000€
• Rendimiento Neto: 17.000€
• Rendimiento por el que tendrá que declarar tras aplicar deducción del 60%: 6.800€

Ahora bien, con la nueva normativa se introducen cambios por los que solo se aplicará dicha deducción sobre el rendimiento neto positivo calculado, de manera correcta por el contribuyente en su declaración-liquidación o autoliquidación.

Hasta ahora, era suficiente con que se declarara su existencia, sin necesidad de incluir todos los ingresos en la declaración.

2. Nuevo método para valorar los bienes inmobiliarios

La creación de un nuevo sistema de valoración de los bienes inmobiliarios es una de las principales novedades de la nueva normativa, una modificación que, además, afecta a la base de cotización de los impuestos relacionados con la compraventa de inmuebles.

A partir de ahora, los bienes inmobiliarios se tendrán que valorar por su valor de mercado, que se define como el que corresponde “al precio más probable por el que se podría vender entre partes independientes un bien libre de cargas”.

Este valor, que se conocerá como valor de referencia, será determinado por el Catastro a partir de los precios de transacciones de inmuebles facilitadas por notarios y registradores de la propiedad, sin necesidad de que la Administración visite el inmueble, de manera que no se tendrá en cuenta el estado de conservación de la vivienda o si está reformada, lo que constituye una de las principales pegas que se ha puesto a este nuevo sistema de valoración.

Se estima que a partir de enero de 2022 el Catastro ya tendrá publicados los nuevos valores de referencia. Su actualización se realizará anualmente: primero, antes del 30 de octubre, el Catastro deberá publicar los elementos que permiten determinar el valor de referencia de cada inmueble aplicando los módulos de valor medio y los factores de minoración que correspondan. Posteriormente, durante los primero 20 días de diciembre, el BOE publicará anuncio de los valores de referencia de cada inmueble, datos que se podrán consultar en la Sede Electrónica del Catastro.

Cómo impugnar el valor de referencia

Si un contribuyente no está conforme con el valor de referencia, deberá declarar su disconformidad y demostrar que es inexacto, con lo que se invierte la carga de la prueba, que se imputa al contribuyente.

Para impugnar el valor de referencia del Catastro existen dos posibilidades:

1. Autoliquidar por el valor oficial y, posteriormente, solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando, además, el valor de referencia.
2. Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y, posteriormente, recurrir la comprobación de valores que envíe la administración autonómica correspondiente. En el recurso se recurrirá la liquidación y el valor de referencia.

En este caso, la Administración Tributaria deberá resolver previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, en el que se ratificará o se corregirá el valor impugnado una vez revisada la documentación aportada.

Hay que tener en cuenta que, en esta segunda opción, en el caso de que se ratifique el valor de referencia, el contribuyente correrá el riesgo de recibir una sanción.

Cómo afecta el valor de referencia al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Impuesto de Patrimonio e Impuesto de Donaciones y Sucesiones

Una vez establecido por el Catastro el valor de referencia de las viviendas, éste será el que se tome como base imponible para el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Además, éste también afectará al impuesto de Patrimonio, ya que se tendrán que declarar los inmuebles en propiedad conforme a dicho valor.

Prohibición expresa de tributar por debajo del valor de la escritura.

Otra novedad es que la ley obliga a los contribuyentes a tributar por el valor escriturado, si es superior al valor de referencia.

Para no dejar lugar a la duda, se ha modificado la redacción del artículo 10 de la ley del ITP, que ahora establece en su punto 2 que “en el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

De este modo se intenta poner fin a una práctica por la que muchos contribuyentes tomaban como base imponible para el pago del ITP la valoración oficial (“valoración real”, según la terminología de la Administración), aunque la vivienda se hubiera escriturado por una cantidad superior.

Es cierto que en el artículo 46 la Ley del ITP ya establecía antes un marco de comprobación de valores, pero en la práctica no era posible realizar esa comprobación, debido a que según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente ha tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración.

Por lo tanto, bastaba con recurrir la comprobación realizada por la Administración para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración

3. Pactos sucesorios

Por último, nos queda hablar de los pactos sucesorios, una figura que solo está regulada en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares, y que, por tanto, solo se puede aplicar en dichos territorios.

El pacto sucesorio es una figura que permite ordenar la herencia futura a través de un contrato y atribuir bienes o derechos a familiares antes de fallecer.

La figura ha sido objeto de polémica casi hasta el último segundo, debido a que el proyecto, inicialmente, eliminaba sus beneficios fiscales. Finalmente el texto se corrigió aprobando una enmienda presentada durante la tramitación de la ley en el Senado que mantiene la figura, pero con algunas modificaciones.

Gracias a esa enmienda, a efectos fiscales, se siguen considerando los pactos sucesorios como transmisiones mortis causa, es decir, siguen estando sujetos al impuesto de sucesiones, en lugar de al de donaciones.

Esto hace que el otorgante quede exento de declarar el ingreso en el IRPF, y que en el caso de que el beneficiario vende la vivienda, se calcule el beneficio obtenido por la venta restando al precio de venta el valor que se tenía la vivienda en el momento en que se produjo el pacto sucesorio.

Ahora bien, la norma establece como novedad que solo será así en el caso de que la vivienda obtenida en virtud del pacto se venda en un plazo mayor o igual a cinco años. Si la venta de la vivienda se realiza antes de cumplir ese plazo, el beneficiario del pacto se tendrá que subrogar al valor y fecha de adquisición de los bienes por el titular original.

Pongamos un ejemplo para aclararlo.

Imaginemos una vivienda que se adquirió en el año 1990 por 16 millones de pesetas (96.161€) y que en el momento en que se realizó el pacto sucesorio se calculó que tenía un valor de 150.000€.

Si el beneficiario vende la vivienda en el plazo de cinco años por 170.000€, se calculará que ha tenido una ganancia de 20.000€ (170.000€-150.000€)

En cambio, si el beneficiario vendiera la vivienda antes de cumplir el plazo establecido por la ley por 165.000€, se calculará que ha obtenido una ganancia de 68.839€ (165.000€-96.161€).

Además, la normativa establece que la medida aprobada solo será aplicable a las transmisiones de este tipo de bienes que se realicen a partir de la entrada en vigor de la norma.