Las condiciones de las Hipotecas en 2015

El año 2014 marcó un punto de inflexión en cuanto a la actitud de los bancos a la hora de conceder hipotecas . Después de años en los que conseguir un préstamo para adquirir una vivienda -en realidad, cualquier tipo de préstamo- se había convertido prácticamente en una tarea imposible, las entidades financieras por fin se animaron a abrir el grifo del crédito.

Esta apertura, que se inició entre finales de 2013 y principios de 2014, empezó de manera débil. Los bancos se mostraban dispuestos a conceder hipotecas, pero imponiendo condiciones muy duras, que algunos expertos llegaron a calificar de abusivas, y que implicaban adquirir una gran cantidad de compromisos (vinculaciones hipotecarias) con la entidad de crédito y aceptar un elevado diferencial, que en algunos momentos alcanzó el 4%.

Pero el interés de las entidades financieras por el mercado de los préstamos hipotecarios, del que prácticamente habían huído como de la peste desde 2007, fue aumentando poco a poco, y esto provocó que comenzaran a lanzar campañas destinadas a captar nuevos clientes. Como consecuencia de ello, a partir de finales de verano comenzaron a aligerarse las condiciones impuestas para conceder un préstamo hipotecario, lo que ha traído, fundamentalmente, una clara reducción de los diferenciales y de las vinculaciones a las que hay que suscribirse para conseguir una hipoteca.

La tendencia que marcaron los últimos meses de 2014 se consolida, y 2015 ha traído nuevas ofertas y rebajas, que indican que las entidades financieras tienen previsto dedicar una parte importante de sus presupuestos a dar financiación.

¿Pero qué efectos concretos van a tener esta nueva actitud sobre los consumidores? ¿qué características ha de buscar cualquier persona que desee adquirir una vivienda a lo largo de este año? De esto vamos a hablar a continuación.

Características que debe buscar en una hipoteca

1. Diferencial hipotecario

Como ya explicamos en un post anterior que dedicamos al diferencial hipotecario, éste actúa como una cláusula suelo, ya que cualquier persona que suscriba una hipoteca con un diferencial de 2 puntos, por ejemplo, en realidad se está obligando a pagar un tipo de interés mínimo del 2%, pase lo que pase con los tipos de interés.

Según la calculadora de índices del comparador de hipotecas Bankimia el diferencial medio hipotecario provisional de este mes de enero ha sido del 2,073%, frente al 2,788% que marcaba en el mismo mes de 2014, pero ya es posible encontrar hipotecas con diferenciales situadas en el 2% o incluso ligeramente por debajo de ese 2%.

De modo que ese debe de ser uno de los objetivos que busque cualquier persona interesada en suscribir una hipoteca , que su diferencial esté situado en el 2% o incluso en un porcentaje inferior.

2. Comisiones

A una hipoteca se le pueden aplicar diferentes tipos de comisiones: apertura, subrogación, novación, amortización parcial o anticipada etc.

Algunas de estas comisiones tienen ciertas limitaciones, como la de subrogación, que legalmente no puede ser superior al 0,50%, pero otras quedan sujetas a los vaivenes del mercado.

La competencia entre las diferentes entidades de crédito ha llevado a que algunas de ellas ofrezcan hipotecas bajo el reclamo "sin comisiones", pero hemos de estar atentos y asegurarnos de qué significa exactamente ese "sin" con el que pretenden llamar nuestra atención.

Dada las actuales condiciones del mercado, no será complicado que encontremos una hipoteca sin comisiones de apertura ni de amortización parcial. Además, hemos de intentar que el resto de las comisions que se apliquen sean las mínimas posible, y estar especialmente atentos a todas aquellas que se pueden aplicar si se modifican las condiciones del préstamo.

3. Vinculaciones hipotecarias

Durante estos últimos años, para conseguir una hipoteca con las mejores condiciones era necesario adquirir una larga lista de vinculaciones con la entidad financiera que iban desde a domiciliación de la nómina y de los recibos, hasta el compromiso de mantener un saldo mínimo en cuenta, pasando por la suscripción de tarjetas de crédito y la contratación de varios seguros, planes de pensiones o adquisición de diferentes productos de inversión.

La propia competencia entre entidades bancarias ha reducido el número de vinculaciones hipotecarias que se exigen, pero en cualquier caso, es imprescible estar atento a la situación del mercado, porque es un aspecto que puede estar sujeto a negociación si las condiciones iniciales que nos ofrece nuestro banco no nos resultan del todo satisfactorias.

En cualquier caso, ahora mismo se puede conseguir una hipoteca con muy buenas condiciones que sólo nos exija domiciliar nómina y recibos y contratar un seguro de vida y otro de hogar.

Cualquier mejora de condiciones que se nos ofrezca a cambio de adquirir mayores compromisos con la entidad financiera, deberá ser estudiada muy cuidadosamente, ya que los supuestos beneficios que consigamos pueden quedar muy por debajo de los inconvenientes en el medio y largo plazo.

4. Cláusulas suelo

Las cláusulas suelo son legales y pueden incluirse en cualquier hipoteca , aunque es imprescindible, tal y como explica la Guía de acceso al préstamo hipotecario elaborada por el Banco de España, que antes de suscribir la hipoteca la entidad bancaria informe al cliente "de los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia" y de "las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés". Además, el hipotecado tendrá que confirmar por escrito ante el notario que ha recibido esta información y que la ha entendido, para que éste la haga constar así en la escritura.

En estos momentos, son cada vez más las hipotecas que han eliminado las cláusulas suelo, por lo que conviene buscar aquéllas que no las incluyan.

5. Interés fijo inicial

Normalmente las hipotecas a interés variable presentan un tipo de interés fijo inicial, cuya duración no suele ser mayor a los seis o doce meses, aunque puede llegar a prolongarse durante varios años.

En los momentos más duros de la crisis, cuando conseguir un préstamos hipotecario era una auténtica odisea, determinadas entidades llegaron a ofrecer un tipo fijo inicial durante el primer año de hasta del 7% en los casos más extremos -normalmente no superaba el 4%.

En estos momentos podemos encontrar hipotecas con un interés fijo inicial en torno al 2,50% por un período no superior a los 12 meses, por lo que ése debe ser otro de los límites a tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca.

Antonia M Andreu

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