¿Como limitar el precio de los alquileres?

Así está el debate en nuestro país, y así se ha abordado en algunas de las principales capitales europeas

Desde hace meses la posibilidad de limitar los precios de los alquileres forma parte importante del debate político y social. No es extraño, si tenemos en cuenta que, según datos del Banco de España, en los últimos cinco años el precio de los alquileres ha subido un 50%, fundamentalmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

Una subida muy por encima de los precios de compra que afecta, fundamentalmente, a las zonas que más demanda tienen, y que se ha producido en un contexto de crisis económica y de precariedad laboral en el que muchos ciudadanos, especialmente aquellos que tienen menos recursos, han tenido que recurrir al alquiler como única opción para acceder a una vivienda.

Los españoles destinaron de media en 2018 un 34% de su sueldo a pagar el alquiler de su vivienda, según Fotocasa. Esta cifra, ya de por sí elevada, llega al 51% en Madrid y al 49% en Barcelona. Si tenemos en cuenta que todos los expertos y organismos internacionales coinciden en que este porcentaje no debe ser superior al 30% (la recomendación es que se sitúe entre el 20 y el 25%), no encontramos con una situación difícil de soportar, en la que una parte muy importante de la población ha sido expulsada del mercado de la compra, pero también del mercado del alquiler.

Esta es, sin duda, una de las razones por las que en la última encuesta del CIS, publicada a principios de verano, un 38% de los ciudadanos se mostraran a favor de limitar los precios del alquiler

Pero ¿qué implica limitar los precios de los alquileres?, ¿cuáles son las propuestas que están sobre la mesa?, ¿qué argumentan los que están en contra de esta limitación?, ¿qué resultado ha tenido allí donde se han puesto en marcha este tipo de medidas?

Vamos a intentar dar respuesta a todas estas preguntas a continuación.

Propuestas en España para limitar el precio del alquiler

Los que apoyan limitar el precio de los alquileres consideran que es la única forma de conseguir abaratar los precios, frenar la especulación y garantizar el derecho a la vivienda.

Las formación política que más contundente se ha mostrado en su apoyo a la limitación de los precios del alquiler es Podemos, que en su programa electoral para las elecciones del 28 de abril proponía que se habilitara a los Ayuntamientos para regular las rentas en barrios y zonas con precios especialmente tensionados. El objetivo sería que ninguna familia pague más del 30% de su renta en concepto de alquiler.

El PSOE, que en su momento ya se mostró bastante reticente a imponer una limitación directa a los precios del alquiler, propone favorecer el control de los precios a través de incentivos fiscales. Para ello, apuesta por la creación de un sistema público de precios de referencia por zonas -ya previsto en el Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado antes del fin de la legislatura anterior- y la habilitación de ventajas fiscales para los propietarios que se ajusten a los precios de referencia.

Por supuesto, estas medidas que tienen como objetivo controlar los precios se combinarían con otras que permitieran ampliar la oferta de viviendas de alquiler: construcción de vivienda pública en alquiler y estímulos fiscales a los arrendadores, propuestas a las que se suman prácticamente todas las formaciones políticas restantes.

Por último, cabe mencionar el intento del Gobierno de Cataluña de imponer una limitación a los precios. La norma no superó su trámite por el parlamento catalán, y en el caso de que se hubiera aprobado, seguramente su recorrido hubiera sido muy limitado, y que,según el Consell de Garanties Estatutàries de Cataluña, invadía competencias estatales, por lo que hubiera sido recurrido ante el Tribunal Constitucional y muy probablemente anulado.

Se trataba de un decreto que permitía que aquellos Ayuntamientos que contaran con el visto bueno del Gobierno autonómico pudieran declarar como zonas tensas determinadas áreas de una población, e impedir que las rentas aumentaran más de un  10%.

Qué dicen los contrarios a la limitación de los alquileres

Los detractores de este tipo de medidas, entre los que se encuentran la mayor parte del sector inmobiliario y el mismísimo Banco de España, argumentan -y afirman que así lo demuestran las diferentes experiencias que se han puesto en marcha en ciudades de todo el mundo- que limitar el precio de los alquileres conduciría  a una reducción de la oferta, lo que finalmente produciría un incremento de los precios, e incluso favorecería un deterioro importante de los inmuebles.

Por ello, abogan, y en estos no se diferencian de los sectores favorables a la limitación de los precios, por poner en marcha políticas públicas que favorezcan una oferta estable de inmuebles en alquiler, la aprobación de medidas legislativas que mejoren la seguridad jurídica de los arrendadores, y la puesta en marcha de estímulos fiscales al alquiler.

Creación de un índice fiable y oficial de precios del alquiler

Independiente de que se esté a favor o en contra de la limitación de los precios del alquiler, sí que hay una coincidencia sobre la necesidad de contar con una buena herramienta que permita conocer cuál es la situación real del mercado del alquiler por comunidades autónomas, ciudades e incluso barrios.

Un índice oficial y fiable facilitaría a las diferentes Administraciones Públicas el diseño de políticas públicas de vivienda que realmente sean eficientes y permitan actuar allí donde sea necesario.

En España no existe un índice de estas características. De hecho, el informe publicado a principios de agosto por el Bando de España analizando la situación del alquiler se realizó  utilizando los datos que ofrece el portal inmobiliario Idealista.

Es posible que esta deficiencia se solucione en breve si, tal y como prevé el Decreto de medidas urgente en materia de vivienda, se crea un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda.

Este índice, que debería ser una realidad en el plazo de ocho  meses desde la aprobación del Decreto, deberá ofrecer anualmente el valor medio de la renta mensual por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias y comunidades autónomas. El Decreto, además, contempla la posibilidad de que comunidades autónomas puedan establecer sus propios índices de referencia.

Cabe señalar que el propio Gobierno aclaró que la puesta en marcha de este índice no preveía la creación de mecanismos de referencia que permitieran limitar los precios de los alquileres, aunque sí que se abría la posibilidad a que las comunidades autónomas utilizaran éste o los suyo propios para poner en marcha medidas fiscales.

Experiencias internacionales de limitación de los precios del alquiler

• París. La experiencia fallida de 2015 que se vuelve a poner en marcha en 2019

En 2015, el gobierno de François Hollande aprobó la “Ley Alur”, por la que se aplicaban unos límites a los precios del alquiler, fijando un precio máximo y mínimo. Las viviendas no podían ser ni un 20% más caros ni un 30% más baratos de la renta de  referencia.

La norma permitía fijar un precio estándar para cada edificio según su ubicación el tipo de vivienda, número de habitaciones, el mobiliario, la antigüedad y los metros cuadrados, y se aplicaba a todos los contratos que se firmaran o  novaran a partir de la entrada en vigor de la ley.

Cualquier inquilino o propietario cuyo contrato no estuviese dentro de la ley podía reclamar a un tribunal de arbitraje para subsanar la diferencia, aunque no se contemplaba aplicar sanciones.

Ahora bien, la ley también establecía que se podía imponer un complemento de alquiler si el inmueble ofrecía una serie de comodidades superiores a los pisos de la misma gama del mismo barrio, como disponer de terraza, jardín o parking, lo que tuvo como consecuencia que un tercio de las ofertas superaran los precios marcados por la norma.

Finalmente, después de varios recursos,  fue suspendida la aplicación de la norma en París y en otras ciudades de alta demanda.

Ahora, de nuevo, la capital francesa impone la misma limitación a los precios del alquiler,  tras la aprobación, el pasado mes de noviembre, de una ley que permite evitar la suspensión realizada por los tribunales.

En esta ocasión, si el inquilino constata que el precio es superior al límite permitido, puede acudir al juez para que constate la diferencia y lo aplique al contrato, tal y como ocurría en con la norma de 2015, pero ahora también se contemplan sanciones de entre 5.000 y 15.000 euros..

Cabe destacar que mientras desde el Consistorio de la capital francesa se afirma que la aplicación de la ley entre 2015 y 2017 sirvió para estabilizar los precios, sus críticos  denuncian que provocó una bajada de la oferta de vivienda en alquiler del 15%, y se muestran convencidos de que en esta ocasión también tendrá un efecto negativo sobre el mercado del alquiler en la ciudad

• Berlín

En 2015 el Gobierno de Angela Merkel lanzó una serie de medidas que tenían como objetivo poner freno a la subida de precios del alquiler que se estaban produciendo en algunas de las principales capitales alemanas.

Éstas incluían invertir en vivienda social y establecer un límite del 10% a la subidas de las rentas de alquiler de los nuevos contratos  en las áreas con un mercado inmobiliario clasificado como “tenso”.

Este límite se establecía tomando como referencia el precio medio del alquiler en la zona, y no se aplicaba en el caso de que la vivienda se hubiera reformado.

La consecuencia es que muchos propietarios llevaron a cabo pequeñas reformas o compraron nuevo mobiliario, para no tener que aplicar estos límites de precio, lo que convirtió la medida prácticamente en papel mojado.

Ahora, de nuevo, la capital alemana hace un intento de frenar los precios del alquiler mediante una normativa que congelará las rentas durante cinco años.

La norma, aprobada el pasado mes de junio por el Gobierno regional, todavía está pendiente de su paso por el Parlamento berlinés, por lo que no entrará en vigor hasta 2020; pero para evitar nuevos aumentos de precios, sus efectos serán retroactivos a partir de la resolución del Parlamento regional aprobada en junio. En caso de infracción, se podrán imponer multas de hasta 500.000 euros.

El objetivo es frenar de manera drástica el aumento de los alquileres, y ganar tiempo para la construcción de nuevas viviendas de protección social.

La ley también contempla introducir un límite máximo de alquiler. El importe aún no está claro, pero los alquileres que superen este límite tendrán que ser reducidos en el momento de la solicitud.

• Portugal

En julio de este año entró en vigor la  Ley de Alquiler Accesible, que impone topes al precio de los alquileres en función de la zona del país en el que se encuentre el inmueble y de su tamaño.

Para poder beneficiarse de esta renta accesible es necesario no superar determinados niveles de ingresos (35.000€ brutos anuales en el caso de que el inquilino viva solo, 45.000€ en el caso de parejas. Los inquilinos con hjjos podrán sumar a estos límites 5.000€ por niño a su cargo).

La mayoría de los pueblos y ciudades del país se sitúan en el segundo escalón de precios más bajos, que establece que las viviendas tipo estudio, podrán costar hasta 250 euros, las de dos habitaciones hasta 450, y las de tres 525.

En Lisboa, la capital, se registran los precios más elevados y los propietarios, a cambio de incentivos fiscales, no podrán cobrar más de 600 euros por un estudio, 900 por un piso de un dormitorio, 1.150 si tiene dos y 1.350 si tiene tres.

En ciudades como Cascais, Oeiras u Oporto, donde hay una alta demanda de vivienda en alquiler, los límites son los siguientes: 525 euros para estudios, 775 para pisos de una habitación, 1.000 de dos y 1.200 para pisos de tres.

• Roma

En la capital italiana desde 1998, y a nivel nacional desde 2004, existe el denominado "alquiler de tarifa acordada", que permite a los Ayuntamientos establecer los  precios máximos y mínimos de alquiler en base a unos baremos establecidos según las características de cada lugar, y fijados de acuerdo con las asociaciones locales de propietarios y los representantes de inquilinos. En aquellas que no hay acuerdo, los inquilinos y propietarios pueden utilizar los de la ciudad más próxima como referencia.

No es obligatorio acogerse al alquiler de tarifa acordada, pero las importantes desgravaciones fiscales (En Roma los propietarios que se acogen a la medida pagan solo el 75% del impuesto municipal único y del impuesto sobre servicios indivisibles; el 10% de tasas de alquiler y pueden conseguir deducciones de hasta el 30% en el IRPF) hace que la mayoría de los contratos sean de esta modalidad.

El modelo de Viena

Cuando se habla de la puesta en marcha de un parque público de vivienda en alquiler el modelo más mencionado y alabado suele ser el de la capital austriaca, donde alrededor del 60% de la población vive en casas de renta social: pisos municipales o pisos subsidiarios.

En total, la compañía municipal de vivienda vienesa (Wiener Wohne) gestiona más de  200.000 pisos repartidos por toda la ciudad, que se alquilan por una renta media de 400 euros. Además, existen otros 200.000 propiedad de la federación de asociaciones de vivienda de renta limitada, y que, gracias a las ayudas públicas que reciben, se alquilan por unos 500 euros mensuales.

Por supuesto, para conseguir este nivel de vivienda social es necesario que las Administraciones Públicas pongan en marcha una política de vivienda muy potente, y legislen en este sentido. De hecho, Viena dedica 600 millones de euros anuales al área de vivienda.

Además, las autoridades de la capital austriaca no dejan de legislar y poner en marcha nuevas medidas que permiten aumentar el parque público de vivienda en alquiler. Así, entre las medidas más recientes adoptadas para continuar con esta firme apuesta por el alquiler social, el Gobierno Local ha obligado a que dos tercios de las  nuevas construcciones de más de 5.000 metros cuadrados sean de protección oficial y no excedan un precio de alquiler de cinco euros netos por metro cuadrado; y ha aprobado la construcción para 2020 de 4.000 pisos municipales más