La reforma fiscal y la venta de mi vivienda

Cómo afecta finalmente la reforma fiscal a la venta de vivienda de segunda mano

El proyecto de reforma fiscal presentado el pasado mes de junio por el Gobierno incluía una serie de cambios en el tratamiento fiscal de la venta de vivienda de segunda mano que rápidamente hicieron que saltaran las alarmas en el sector de la vivienda. Un auténtico hachazo fiscal sobre el que ya hablamos en un post que publicamos el pasado mes de agosto, y que suponía, en algunos casos, hasta doblar la cantidad a pagar a Hacienda por parte de los vendedores de una vivienda.

La alarma creada entre los vendedores  y las presiones ejercidas por el sector consiguieron, finalmente, que el ministerio de Hacienda accediera a suavizar ligeramente dicha reforma , aunque la consecuencia final es que se ha producido un susceptible empeoramiento  del tratamiento fiscal de la venta de vivienda, que ahora queda en los términos que explicamos a continuación

Coeficiente de abatimiento

Como ya explicamos en su momento, la aplicación de dicho coeficiente suponía una importante rebaja de la cantidad a pagar a Hacienda por parte de los vendedores de viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994.

El proyecto inicial de la reforma fiscal eliminaba la aplicación de dicho coeficiente. Finalmente, el Gobierno ha aceptado mantenerlo para todas aquellas transmisiones inferiores a 400.000 euros. A partir de los 400.000 euros, se dejan de aplicar los coeficientes de abatimiento.

Además, Hacienda crea una especia de bono por el que si un contribuyente vende una vivienda adquirida antes del 1 de enero de 1995 por menos de 400.000 euros, le quedará la diferencia hasta esa cifra para gozar en el futuro de este beneficio fiscal, en el caso de que disponga de algún otro bien de estas características.

De modo que, para todas las transacciones realizadas con inmuebles adquiridos antes de 1995, y hasta los 400.000 euros, se seguirá distinguiendo, tal y como establecía la reforma fiscal de 2006, la plusvalía generada hasta el 19 de enero de 2006, por la que se reduce en un 11´11% por año a partir del segundo, y la generada después de esa fecha, que se integra en su totalidad en la base imponible.

Para realizar el cálculo del porcentaje de la plusvalía sujeta a esta reducción, se tiene en cuenta el número de días transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta el 19 de enero de 2006, por un lado, y la cantidad de días transcurridos desde la compra hasta la venta, por otro.

El coeficiente de actualización

En cambio, la reforma ha mantenido la eliminación total del coeficiente de actualización, que descontaba de la plusvalía obtenida por la venta de la vivienda la inflación acumulada durante esos años, de manera que el vendedor tributaba por la ganancia real de valor y no por el incremento imputable a la subida general de precios.

La eliminación de este coeficiente afecta, fundamentalmente, a los vendedores de pisos más antiguos, que eran los que más se beneficiaban de la aplicación del mismo. En cambio, los vendedores que adquirieron su vivienda durante la etapa de la burbuja inmobiliaria o posteriormente, no notarán esta eliminación, puesto que el precio de la vivienda ha estado bajando durante estos años.

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1 de una vivienda adquirida antes de 1995 y vendida por menos de 400.000 euros

Imaginemos una vivienda comprada el 1 de enero de 1992 por 60.000 euros y vendida el 31 de diciembre de este año por 150.000, lo que implica una ganancia de 90.000 euros.

En primer lugar, aplicaríamos el coeficiente de actualización, que los Presupuestos Generales del Estado han establecido para el año 2014 en un 1´3299 para los bienes adquiridos antes de 1994. Esto quiere decir que el valor de compra actualizado de nuestra vivienda es 79.794 euros, lo que sitúa la plusvalía obtenida en 70.206 euros.

A partir de aquí, y dado que nuestra vivienda fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, aplicaríamos el coeficiente de abatimiento.

Desde la compra de la vivienda hasta el 20 de enero de 2006 transcurrieron 5134 días, y desde la fecha de la compra hasta su venta han transcurrido 8035. Esto quiere decir que a un 63,88% de la ganancia (44.858,44 euros) se le puede aplicar el coeficiente de abatimiento, mientras que el 36,12% restante (25.347,56 euros) tributaría íntegramente.

Dado que desde la compra de la vivienda y hasta el 31 de diciembre de 1994 han transcurrido 3 años a esos 40.271,79 euros se les aplicaría un porcentaje de reducción del  33´33% (11,11% por cinco años), lo que implica que finalmente tributaría por una ganancia de 55.450,47 (30.102´91 más 25.347,56) y el vendedor tendría que pagar 14.258,09€ de IRPF

Si la misma vivienda se vendiera el 1 de enero de 2015, no se le aplicaría el coeficiente de actualización, pero sí el de abatimiento, y en ese caso tributaría por una plusvalía de 71.675 euros y el vendedor tendría que pagar 16.082 euros.

Ejemplo 2 Vivienda adquirida antes de 1995 y vendida por más de 400.000 euros

Imaginemos una vivienda comprada el 1 de enero de 1990 por 250.000 euros y vendida el 31 de diciembre de este año por 500.000, lo que implica una ganancia de 260.000 euros.

Como en el caso anterior aplicaríamos el coeficiente de actualización, lo que situaría la plusvalía obtenida en 167.525 euros.

A partir de aquí, y dado que nuestra vivienda fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, aplicaríamos el coeficiente de abatimiento, que en este caso situaría la cantidad por la que tributar en 107.774,9 euros, por los que finalmente el vendedor tendría que pagar 28.376,47 de IRPF.

Si esa misma vivienda se vendiera el 1 de enero de 2015, al vendedor no se le aplicaría el coeficiente de actualización. Además, 100.000 euros de la venta quedarían fuera del cálculo del coeficiente de abatimiento.

Así, la ganancia sujeta al coeficiente de abatimiento serían 133.744,01 euros, y tributaría por 175.705,2 euros, lo que implicaría que tendría que pagar de 46.720 euros

Ejemplo 3 Vivienda adquirida después del 31 de diciembre de 1994.

Imaginemos que adquirimos nuestro inmueble por 60.000 euros el 1 de enero de 1995 y que lo vendemos por 140.000 el 31 de diciembre de 2014.

En este caso, tan sólo se podría aplicar el coeficiente de actualización, que está fijado en el 1,4050 para los inmuebles adquiridos en 1995. Esto supone que el valor de compra actualizado de nuestra vivienda es de 84.300 euros, por lo que la plusvalía obtenida sería de 55.700 euros, que sería la cantidad total por la que tributaríamos.

En este caso tendríamos que pagar 14.319 euros de IRPF

Si esa misma vivienda la vendiéramos el 1 de enero de 2015, no podríamos aplicar los coeficientes de actualización pagaríamos 18.080 euros. 

Antonia M Andreu

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