Impago de alquiler de vivienda

Uno de los principales temores de los propietarios a la hora de poner un piso en alquiler es que el inquilino deje de pagar la renta y tener que enfrentarse a un largo y complicado proceso, que les impida poder volver a disfrutar de su propiedad durante un largo período de tiempo.

Así era hasta hace muy poco, pero afortunadamente, los últimos cambios legislativos han facilitado y acelerado el proceso, lo que ha permitido que se pueda solucionar el problema en un plazo medio, desde que se interpone la demanda hasta que el inquilino moroso es desalojado de la vivienda o local, que oscila entre 3 y 6 meses, siempre y cuando no se llegue a un acuerdo amistoso que permita solucionar el conflicto en un plazo menor de tiempo.

Para conseguir el pago de la renta o el desalojo del inquilino por vía judicial es necesario seguir los siguientes pasos, que  puedes iniciar  tras el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos y son:

Pasos a seguir

1.    Reclamar el pago de la deuda por vía amistosa y demostrable

Antes de iniciar cualquier tipo de trámite judicial, se aconseja intentar solucionar el problema por vía amistosa y demostrable, a través de un aviso previo, que debe de enviar al inquilino a través de cualquiera de los siguientes medios:

• •    Un burofax al domicilio de la vivienda alquilada a través de correos y con acuse de recibo y certificación de contenido.
• •    Un telegrama con los mismos requisitos.
• •    Un aviso por vía notarial.

En este aviso previo se debe incluir la cantidad pendiente a pagar y un plazo suficiente desde que se comunica el aviso para que se realice el pago.

En ningún caso, hay que intentar tomar medidas de fuerza, como cortar el suministro de gas o luz o proceder al cambio de cerradura, ya que el inquilino podría denunciarle por coacción. 

2.    La demanda judicial

Una vez pasado el plazo establecido en la reclamación de la deuda sin que ésta haya sido satisfecha ni se haya llegado a un acuerdo amistoso, podrá iniciarse el proceso judicial, aprobado en la “Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios”.
El proceso, en el que se pide el pago de la deuda y el desahucio del inquilino, en el caso de que no realice dicho pago, se llama “Desahucio por falta de pago” y requiere de la participación de un abogado y un procurador.

Desahucio por falta de pago

Los pasos a seguir en el procedimiento son los siguientes:

1.- Se presenta una demanda en los juzgados de primera instancia que corresponden al domicilio de la vivienda alquilada.

2.- Una vez presentada la demanda, el juzgado notificará en el domicilio de la vivienda alqui-lada a no ser que en el contrato se haya indicado otro domicilio  (si no se logra contactar con el interesado en una segunda vez se publicará por edictos).

3.- Si el inquilino no está conforme con la demanda, podrá contratar los servicios de un abogado y procurador para oponerse a la reclamación, alegando, por ejemplo, que sí han pa-gado las cantidades reclamadas y demostrando que así ha sido. Para ello tendrán un plazo de 10 días hábiles (en los que no se computan los sábados, domingos o festivos). Sólo en este caso de oposición será necesaria la celebración de juicio.

4.- Además, los inquilinos morosos, en el mismo plazo de 10 días hábiles, y sólo si el inmueble arrendado es su domicilio habitual, podrán proceder a la enervación del desahucio, esto es, evitar el desahucio pagando todas las cantidades que adeuden al propietario, así como los gastos que el propietario haya debido pagar para interponer dicha demanda: abogado, procurador y, en su caso, tasas judiciales. Los inquilinos morosos no podrán enervar el desahucio en dos casos:

• -    Si se trata del segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.
• -    Si entre la recepción de la comunicación por vía amistosa realizada por el arrendatario y la fecha en que se puso la demanda de desahucio ha  pasado más de un mes sin que el inquilino haya intentado pagar la deuda en ese plazo.

5.-   Si no se paga la deuda, el procedimiento acabará en el desahucio del inquilino. Este desahucio será forzoso si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente. Para ello se tomarán las siguientes medidas:

• -    El juzgado señalará una fecha en la que acudirá el abogado del arrendador con el oficial del juzgado.
• -    Si el inquilino no se marcha voluntariamente se hará un segundo intento al que se acudirá con la fuerza pública.
• -    Una vez presentada la demanda, el Juez fijará una fecha límite para que los inquilinos morosos se marchen de su inmueble, so pena de ser lanzados por la comisión judicial si no lo hubieren hecho llegada esa fecha.

 6.-    Por último, si el inquilino no abona la deuda, se realizará la investigación del patrimonio del inquilino para el embargo de las cantidades que puedan cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento.

Antonia M Andreu

Síguenos en Google+