¿Son deducibles los gastos de reparación y conservación antes de alquilar una vivienda?

Antes de poner una vivienda en alquiler, son muchos los propietarios que se deciden a hacer una reforma o realizar algún tipo de trabajo de acondicionamiento: pintar, reparar posibles desperfectos o incluso realizar una reforma integral con el objetivo de mejorar su habitabilidad y, por qué no, aumentar su rentabilidad.

Si el objetivo de la reforma es ponerla en las mejores condiciones para que el o los inquilinos pueden vivir en ellas, parece razonable pensar que los gastos ocasionados por la realización de esas mejoras se puedan deducir de los ingresos obtenidos por el posterior alquiler, tal y como ocurre con los gastos de reparación y conservación de una vivienda ya alquilada.

Pero ¿es eso posible?

La respuesta es sí, tal y como aclaró recientemente la Dirección General de Tributos contestando a una cuestión en la que se le planteaba si se podían deducir los gastos ocasionados por las obras de sustitución de aire acondicionado y caldera, pintura y acuchillado de parqué, aunque en el momento de su realización el inmueble no esté alquilado.

Ahora bien, tal y como veremos más adelante, cuando expliquemos lo que dice la legislación vigente, no todos los gastos ocasionados por una obra de estas características son deducibles, por los que habrá que limitarse a lo establecido por la ley y su reglamento, a la hora de realizar la declaración.

Además, también hay que tener en cuenta que se tendrá derecho a la deducción solo si existe una correlación entre los gastos soportados y los futuros ingresos que se obtendrán por el alquiler del inmueble. Es decir, siempre que la vivienda a la que se le han realizado dichas mejoras sea inmediatamente puesta en alquiler, y el propietario no disfrute personalmente, aunque solo sea temporalmente, de esas mejoras.

De hecho, la Agencia Tributaria podrá pedirle al propietario que aporte pruebas de que los gastos de acondicionamiento que se ha deducido tuvieron como único fin el alquiler.

Qué dice la Ley del IRPF

El artículo 23 de la Ley 35/2006 de IRPF establece que a la hora de declarar los rendimientos de capital inmobiliario se podrán deducir “todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos”, entre ellos, los de “reparación y conservación del inmueble”.

Posteriormente, se aprobó el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que especifica que se consideran gastos de reparación y conservación “los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones”, así como la “sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros”, y excluye específicamente “las cantidades destinadas a ampliación o mejora”.

Además, le ley establece que los gastos deducidos por reparación y conservación nunca pueden ser superiores a los rendimientos obtenidos en el año por el alquiler del inmueble. Aunque hay que tener en cuenta que si los gastos de reparación o sustitución han sido superiores a las rentas por alquiler obtenidas durante el ejercicio fiscal, el propietario dispondrá de cuatro años para desgravar en las declaraciones de IRPF “el exceso no deducido”.