Derechos y obligaciones del propietario ante la Comunidad de Vecinos

El sistema de convivencia de las comunidades de propietarios se regula a través de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece los derechos y obligaciones de los propietarios  dentro de una Comunidad de Vecinos.  Derechos y obligaciones con los que se trata de encontrar un equilibrio ante la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos: el “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre la propia vivienda, y la “copropiedad compartida” con el resto de los propietarios de los elementos comunes del inmueble.

De esta manera, cada propietario  ostentará la propiedad exclusiva de su vivienda o local y podrá disponer libremente de él, y será copropietario y responsable solidario del mantenimiento y conservación de los elementos, pertenencias y servicios comunes del mismo.

A tal efecto, a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, que servirá para determinar cómo participa cada propietario en las cargas que soporte la comunidad, y también en los posibles beneficios que se obtengan.

En cuanto a los derechos y deberes de propietarios son los siguientes:

1. El propietario de una vivienda o local puede desprenderse de él mediante venta o donación, siempre que dicha enajenación no implique separación de los elementos que existen en copropiedad. 

2. Todo propietario tiene derecho a realizar las obras que considere necesarias dentro de su vivienda o local, siempre que no afecten a la estructura o la seguridad del edificio, lo que implica que no podrán alterar la cimentación, vigas y muros de carga; ni perjudiquen los derechos de otros propietarios. 

Sólo en el caso de que se pretenda unir dos pisos, la obra tendrá que ser aprobada por unanimidad por la Junta de Propietarios, que además deberá acordar la cuota de participación del piso modificado.

Es obligación del propietario comunicar la realización de dichas obras al presidente de la Comunidad. Dicha comunicación ha de ser, preferentemente, por escrito y de manera que quede constancia de su recepción.

3. Todo propietario debe mantener en buen estado de conservación su vivienda y consentir en ella las reparaciones necesarias para el buen mantenimiento del inmueble en su conjunto. Además, debe respetar las instalaciones generales, su mantenimiento y colaborar con la comunidad de vecinos. 

En el caso de que la Junta de Propietarios apruebe la realización de obras o la instalación de nuevos servicios comunes de interés general que supongan una molestia sobre espacios propiedad de algún vecino, la ley establece que hay que solicitar su consentimiento, pero como se expresa en el párrafo anterior, tiene la obligación de soportarlas, por lo que más que de pedirle consentimiento se trata de informarle correctamente sobre la obra y las posibles molestias que podría ocasionarle. 

La ley también le reconoce a ese propietario el derecho a ser compensado por los daños y perjuicios que le pueda causar dicha obra.

4. Cualquier propietario podrá exigir la realización de mejoras de las zonas comunes, siempre que éstas sean  para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del inmueble.

La Comunidad estará obligada a realizar esas obras, ya que una de sus obligaciones es, precisamente, realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, para que reúna las debidas condiciones para ser habitable y seguro.

5. En este sentido,  hay que recordar que en el caso de que el coste de la realización de unas obras de accesibilidad a pagar por cada uno de los propietarios, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, sea superior a la suma de doce mensualidades de la cuota ordinaria de la comunidad, la Comunidad de Propietarios puede quedar exenta de su obligación de iniciarlas, tal y como explicamos en el post sobre la instalación de ascensores en comunidades de vecinos

6. Cualquier propietario podrá solicitar que la Junta estudie y se pronuncie sobre un tema que considere de interés para la Comunidad. Para ello, tendrá que dirigir un escrito al Presidente en el que se especifique claramente el asunto sobre el que desea que la Junta delibere, con el fin de que lo incluya en el orden del día de la siguiente Junta de Propietarios.

7. Si uno o varios propietarios solicita obras o instalaciones que no son necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, la Junta podrá aprobarlas por mayoría absoluta de las cuotas de participación. Si el coste de las obras supera  la cuota de tres meses de gastos, aquellos propietarios que no estén de acuerdo no están obligados a pagar las reformas ni la comunidad autorizada a modificar su cuota.

8. Todos los propietarios tienen derecho a votar en la Junta de Propietarios, salvo aquellos que en el momento de iniciarse la Junta no estén al corriente en el pago de todas sus deudas frente a la Comunidad y no las hayan impugnado judicialmente previamente o procedido a  su consignación judicial o notarial.

Los propietarios con deudas con la Comunidad podrán participar en las deliberaciones, pero no tendrán derecho al voto.

En el caso de que el deudor pague su deuda en el momento de iniciarse la Junta se le devolverá el derecho al voto.

9. Todo propietario al corriente del pago de sus deudas con las Comunidad tiene el derecho a ser Presidente de la Comunidad.

10. Como ya explicamos en un post que dedicamos a este asunto, los propietarios tendrán derecho a impugnar ante los Tribunales aquellos acuerdos de la Junta que considere que son contrarios a la Ley, a los estatutos por los que se rige la Comunidad o gravemente lesivos o perjudiciales para los intereses de  uno o  varios propietarios o de la propia Comunidad. Para poder realizar la impugnación, como ya contamos, será necesaria, entre otras condiciones, que el propietario deberá haber votado en contra de la decisión durante la Junta o no haber estado presente en el momento de la votación.

11 Propietarios o inquilinos de cualquier vivienda tienen prohibido llevar a cabo actividades prohibidas por la ley, nocivas o dañinas. En caso de que se produzcan, el presidente de la comunidad tiene la obligación de requerir al vecino para que cese en su actividad.

Si el vecino infractor persiste en su actitud, la comunidad puede emprender una Acción de Cesación por Actividades Molestas ante los tribunales. Una vez visto el caso, el juez podrá ordenar el cese cautelar o definitivo de la actividad y fijar la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios ocasionados.

12. Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones y el cambio de titularidad de la vivienda o local cuando se produzca.

 Antonia M Andreu

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