Derechos y obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios.

¿Están obligados los propietarios de locales comerciales a pagar la instalación de un ascensor? ¿Pueden impedir con su voto la realización de determinadas obras, aunque afecten a espacios de los que no hacen uso? ¿Deben permitir la entrada al local para realizar obras, aunque afecten a un servicio o instalación que no utilizan?

Estas y otras muchas cuestiones relacionadas con los derechos y obligaciones de los locales comerciales surgen con cierta frecuencia en las comunidades de propietarios, especialmente cuando hay que realizar obras que suponen un desembolso importante de dinero o cuando se tienen que llegar a acuerdos que generan divisiones.

De entrada, según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LHP),  todos los propietarios tienen la obligación de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Es decir, todos los propietarios tienen la misma obligación de contribuir en función de su cuota de participación, pero se pueden establecer excepciones. En este caso se encuentran muchos locales comerciales, que han sido exonerados de realizar determinados pagos, debido a que no utilizan esos servicios e instalaciones.

Esta excepción debe estar establecida en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, aunque también puede incluirse tras aprobarse por unanimidad en una Junta de propietarios, siempre que se haya establecido en el orden del día. En ambos casos se deberá explicitar de qué pagos en concreto se exime a los locales comerciales.

En cualquier caso, estas excepciones que eximen a todos o a parte de los locales comerciales del pago de determinados gastos no implican que los propietarios de locales comerciales no tengan determinadas obligaciones y derechos relacionados con dichas instalaciones o servicios, o que se les pueda excluir de la toma de determinadas decisiones por estas mismas razones.

Servidumbres para realización de obras

Se vayan a beneficiar de ellas o no, los propietarios de los locales comerciales tienen la obligación de permitir las servidumbres necesarias, tanto para la realización de las obras en elementos comunes como para la creación de nuevos servicios comunes de interés general.

Así lo señala el artículo 9.1.c de la LHP, que establece que todos los propietarios tienen la obligación de “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas”.

Obras en elementos comunes y nuevas instalaciones

El apartado 2 del artículo 9 de la LHP establece de manera muy clara que la no utilización de un servicio no es eximente para contribuir a los gastos.

Así que, salvo que se establezca claramente al contrario en los estatutos de la comunidad, los locales comerciales estarán obligados a contribuir a los gastos generados por cualquier obra o a sufragar a los gastos que provoque cualquier obra o nueva instalación aprobada por la Junta de propietarios, independientemente de que vayan a hacer uso de ella o no, siempre que se refieran a actuaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble o mejora de la accesibilidad.

Hay que tener en cuenta que en el caso de las obras de mejora de la accesibilidad, todos los propietarios estarán obligados a pagar siempre que el coste de la instalación, una vez descontadas subvenciones o ayudas públicas, no sea superior a la suma de doce mensualidades de la cuota ordinaria de la comunidad que corresponde a cada propietario, tal y como explicábamos en el artículo que dedicamos a la supresión de barreras arquitectónicas en edificios.

En el caso de que se trate de mejoras, podrá negarse siempre que no vote a favor de la realización de la obra, con la condición de que el gasto que tenga que asumir supere el valor de tres mensualidades.

Pero hay que tener en cuenta que igual que tienen que contribuir, también tienen derecho a participar en la toma de decisiones, y su voto contará como el de cualquier otro vecino, en función de su cuota de participación, a la hora de tomar cualquier decisión para la que se necesite el acuerdo de la Junta.

Fachadas de locales comerciales

La doctrina general del Tribunal Supremo llama a que se haga una interpretación flexible de la norma, y a permitir que los propietarios o, en su caso, arrendatarios de locales comerciales situados en la planta baja tengan cierta libertad para ejecutar obras que supongan una alternación de la fachada del edificio, siempre y cuando éstas no impliquen una alteración de su seguridad o de la estructura general, ni perjudique los derechos de otros propietarios.