Qué son el derecho de tanteo y retracto y quién y en qué casos puede ejercerlos en el ámbito inmobiliario

El tanteo es un derecho contemplado en determinadas leyes, como la de Arrendamientos Urbanos, que da a su titular preferencia a la hora de adquirir un bien, pagando el precio que un tercero daría por él.

Esto implica que el propietario de la cosa no es libre de venderla a quien quiera, ya que antes tiene la obligación de informar al titular del derecho de tanteo sobre su intención de vender y las condiciones de la venta, con el fin de que éste pueda ejercer su derecho preferente de compra.

En el caso de que el titular del derecho de tanteo no fuera informado correctamente por el propietario, o que tras renunciar a su derecho la transmisión se produjera en unas condiciones diferentes a las establecidas inicialmente, podría ejercer el derecho de retracto, del que hablaremos a continuación.

Derecho de retracto

El retracto es un derecho incluido en el Código Civil, que lo define en su artículo  1.521  como “el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. 

Es decir, cuando se ejerce el derecho de retracto, no se invalida la transmisión, sino que el titular del derecho se subroga en el contrato poniéndose en la posición del adquiriente, de manera que la cosa transmitida pasa a su propiedad, una vez satisfaga el precio y cumpla las condiciones establecidas en el contrato.

En el Derecho español existen dos tipos de derecho de retracto:

1. El convencional, que nace de un acuerdo entra las partes de un contrato, y que encontramos fundamentalmente en compraventas.
2. El legal, que otorga la ley a determinadas personas en determinadas circunstancias. Por ejemplo, la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga al inquilino el derecho de tanteo y también el de retracto.

Por último, cabe señalar que el titular de un derecho de tanteo es siempre titular de un derecho de retracto en caso de que no haya podido ejercer de la manera adecuada su derecho preferente de compra. Pero además, existen una serie de figuras a las que se les otorga el derecho de retracto sin existir el de tanteo.

El derecho de tanteo y retracto en el mercado inmobiliario

A continuación, nos ocuparemos de aquellos casos específicos que afectan o pueden afectar al ámbito de la compraventa de viviendas o de terrenos en los que la ley establece que, al menos, una de las partes implicadas tienen derecho a ejercer el tanteo, el retracto o ambos, en función de las circunstancias.

1. Derecho de tanteo y retrato a favor de arrendatarios

En este caso el derecho está recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que en el caso de que la vivienda arrendada se pusiera a la venta, el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente de la misma.

Para que el arrendatario pueda ejercer dicho derecho, el propietario, antes de poner en venta la vivienda, tendrá que notificarle su deseo de venderla y las condiciones esenciales de la venta, incluido el precio. Una vez recibida la notificación de manera fehaciente, el arrendatario tendrá treinta días naturales de plazo para ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda, en caso de que no hubiera respuesta, el propietario podría venderla a un tercero sin problema.

Ahora bien, si el propietario no realiza esa notificación al inquilino, o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes y menos onerosas que las que figuraban en la comunicación que se realizó al arrendatario, éste tendría derecho a ejercer su derecho de retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos consecuencia de la venta.

El plazo para ejercer el derecho de retracto es de treinta días naturales a contar desde el siguiente a la notificación que el comprador de la vivienda ha de hacer al arrendatario, y en la que se han de incluir las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en el que se formalizó.

Por último, hay que tener en cuenta que en el contrato de arrendamiento se puede incluir una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente, aunque seguirá obligado a comunicar al .inquilino su intención de vender la vivienda como mínimo treinta días antes de la formalización del contrato de compraventa a título informativo.

2. El derecho de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Rústicos

La modificación de la actual Ley de Arrendamientos Rústicos realizada en 2005 volvió a incluir el derecho de tanteo y retracto para los arrendatarios.

Está regulado en su artículo 22, que establece que en toda transmisión ínter vivos de fincas rústicas arrendadas, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto, siempre que sea agricultor profesional, una cooperativa agraria, cooperativa de explotación comunitaria de la tierra, sociedad agraria de transformación o comunidad de bienes.

Por lo tanto, el arrendador tendrá la obligación de notificar de manera fehaciente al arrendatario su intención de enajenar la finca, las condiciones esenciales de la transmisión y el precio o, al menos, una estimación del que considere justo.

Por su parte, el arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde la recepción de la notificación, para ejercitar su derecho a adquirir la finca al precio y con las condiciones establecidas.

En el caso de que se produjera la venta de la finca sin realizar la correspondiente notificación previa al arrendatario, éste tendrá un plazo de 60 días hábiles, desde el momento en el que tenga conocimiento fehaciente de la transmisión, para ejercer su derecho de retracto y subrogarse al contrato de  compraventa. 

De hecho, para facilitar el ejercicio de este derecho, la ley establece la obligación de que la escritura de enajenación se notifique al arrendatario, e impide que los títulos de adquisición ínter vivos de fincas arrendadas se pueda inscribir en el Registro de la Propiedad, si no se justifica previamente que se ha realizado la notificación correspondiente al arrendatario.

La legislación también establece una serie de excepciones en las que no procede el ejercicio del derecho de tanteo ni el de retracto y que son:

• En las transmisiones a título gratuito cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, pariente hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad o su cónyuge.
• En la permuta de fincas rústicas cuando se efectúe para agregar una de las fincas permutadas y siempre que sean inferiores a 10 hectáreas de secano, o una de regadío, los predios que se permutan.

En el caso de las fincas en las que hay varios arrendatarios, la ley establece que el derecho de tanteo y retracto se podrá ejercer de la siguiente forma:

• Fincas de aprovechamientos diversos concedidas a diferentes arrendatarios sobre la totalidad de la finca: el tanteo y retracto corresponderá ejercitarlo solamente al que lo sea del aprovechamiento principal. Si hubiera varios, al que tuviera la condición de agricultor joven, y, de haber más de uno con esta condición, al más antiguo en el arrendamiento.
• Varios arrendatarios de partes diferentes de una misma finca o explotación: se tendrá que realizar la notificación de la venta a cada uno de ellos, que podrá ejercer su derecho de compra prioritaria sobre la porción de tierra que tenga arrendada. Si alguno de ellos no quisiera ejercitarlo, podrá hacerlo cualquiera de los demás, dando preferencia al que tenga condición de agricultor joven y, en su defecto, o en el caso de ser varios, Al más antiguo.

3. Retracto de comuneros

El copropietario de una cosa común podrá ejercer el derecho de retracto en el caso de que se transmitiera a un extraño la parte del resto de los condueños o de uno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran hacer uso de este derecho, se prorrateara la parte en función de la porción que tengan de la cosa común.

El plazo para ejercitar el derecho es de nueve días desde el momento en el que se tiene conocimiento fehaciente de la venta.

4. Retracto de colindantes

Los propietarios de fincas rústicas colindantes a otra de cabida menor a una hectárea, podrán ejercer el derecho de retracto cuando se pretenda la enajenación o dación en pago a un tercero.

El plazo para ejercitar el derecho es de nueve días desde el momento en el que se tiene conocimiento fehaciente de la venta.

5. Retracto de coherederos.

Cuando alguno de los herederos transmitiera a un extraño, antes de la partición, sus derechos hereditarios, los demás coherederos podrán subrogarse en lugar del comprador reembolsando el precio de la compra

El plazo para ejercer el derecho de retracto es, en este caso, de un mes desde qe se tiene conocimiento fehaciente de la enajenación.

 Antonia M Andreu

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