Principales medidas del nuevo Real Decreto con medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Tras el fiasco del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobado el pasado mes de diciembre por el Gobierno, y rechazado por el Congreso sólo un mes después de su entrada en vigor, el Ejecutivo aprovechó el último Consejo de Ministros antes de la disoluición de las Cortes para aprobar un nuevo Real Decreto, que parce que, esta vez sí, puede conseguir el visto bueno del Congreso

De momento, y hasta que se produzca la votación en la que se aprobará definitivamente o se rechazará para volver, por segunda vez en muy pocos meses, a la legislación anterior, decisión que correrá a cargo de la Diputación Permanente del Congreso en el plazo máximo de un mes, el Real Decreto ya está en vigor y afecta a todos los contratos de arrendamiento que se hagan a partir de ahora.

Muchas de las medidas incluidas en este nuevo Real Decreto ya estaban incluidas en el que rechazó el Congreso el pasado mes de enero, pero también podemos encontrar algunas novedades interesantes.

Nuevas o recuperadas del Decreto anterior, estas son las principales medidas que recoge el texto: 

1. Ampliación de la duración de los contratos

Se trata de una medida que ya recogía el anterior Real Decreto y que contempla que la prórroga obligatoria de los contratos pase a ser de cinco años, cuando el arrendador es una persona física y de siete cuando se trate de una empresa, frente a los tres años que establecía la normativa hasta ahora.

2. Prórroga tácita y plazo para comunicar la extinción del contrato

El texto, como el aprobado en diciembre, amplía la prórroga tácita de 1 a 3 años, pero incluye como novedad la ampliación del plazo con el que se ha de avisar de la extinción del contrato: el arrendador deberá avisar con cuatro meses y el inquilino con dos.

Es decir, una vez concluido el plazo de prórroga obligatorio, si ninguna de las partes comunica en los nuevos plazos establecidos su deseo de resolver el contrato, este se prorrogará por tres años más

3. Limitación para las garantías adicionales a la fianza

Como en el anterior decreto, se fija unas limitaciones a las garantías adicionales que se pueden exigir al inquilino, además de la fianza, que sigue siendo de un mes. Estas garantías adicionales, avales bancarios y depósitos, en ningún caso podrán superar el valor de dos meses de renta, salvo que se trate de contratos de larga duración. 

4. Actualización de las rentas.

Se trata de una novedad con respecto al Decreto anterior, y establece que durante la duración del contrato, incluidas las prórrogas, no se podrá actualizar la renta por encima del IPC.

Solo podrá aumentarse el alquiler por encima de ese tope cuando arrendatario y arrendador lo pacten a cambio de hacer obras de mejora. No se consideran obras de mejora aquellas que el propietario debe realizar obligatoriamente para garantizar el correcto mantenimiento de la vivienda.

5. Recuperación de la vivienda en caso de necesidad del arrendador

Hasta ahora, el arrendador podía recuperar  la vivienda alquilada fuera de plazo si comunicaba al inquilino, con dos meses de antelación, que la necesitaba la necesitaba para sí mismo, sus hijos o su cónyuge o ex cónyuge en caso de divorcio o separación .

El nuevo Decreto establece que para que el propietario pueda recuperar la vivienda, será necesario que en el contrato se incluyan de manera expresa las posibles causas de necesidad por las que el propietario podrá reclamarla antes de plazo, y en el momento de la comunicación deberá especificar a cuál de ellas se debe su reclamación.

6. Creación de un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda

El Decreto prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia del alquiler de vivienda en un plazo de ocho meses. El objetivo es poder hacer un seguimiento de la evolución del mercado del alquiler.

Para su realización se utilizarán datos de la Agencia Tributaria, el catastro, el registro de la propiedad y el registro de fianzas, entre otras fuentes, y ofrecerá anualmente el valor medio de la renta mensual por metro cuadrado de vivienda por barrios, municipios, provincias y comunidades autónomas.

Las comunidades autónomas, además, podrán establecer sus propios índices de referencia.

Inicialmente, según han informado diferentes medios de comunicación, se preveía que el Decreto incluyera bonificaciones fiscales de hasta el 80% en el IBI para los arrendadores que limitaran la renta a los precios del nuevo índice de precios, pero finalmente se ha descartado esta posibilidad.

Según han explicado desde el Gobierno, no se prevé, de momento, la creación de ningún tipo de mecanismo de referencia que permita limitar los precios de los alquileres porque sería una medida que afecta al derecho de la propiedad, uno de los derechos fundamentales reconocidos por la Constitución, por lo que en ningún caso se podía regular a través de un Real Decreto.

Ahora bien, las comunidades autónomas sí que podrán utilizar el índice estatal o los suyos propios para poner en marcha medidas de carácter fiscal.

7. Gastos de inmobiliaria y formalización del contrato

Mientras que en el Decreto Ley de diciembre se establecía que estos gastos quedaban  a cargo de los arrendadores personas jurídicas, salvo que hubiera un acuerdo en contrario, en el nuevo texto se establece claramente que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato estarán siempre a cargo del arrendador, si se trata de una persona jurídica.

Cuando el contrato de arrendamiento se realiza entre dos personas físicas no hay ningún cambio con respecto a la situación actual.

8. Desahucios

Se modifican tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil con el fin de ofrecer una mayor protección a las personas desahuciadas que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad. En función de estas modificaciones, en caso de desahucio, los juzgados tendrán la obligación de solicitar de oficio un informe de vulnerabilidad a los servicios sociales.

En el caso de que los servicios sociales certifiquen la situación de vulnerabilidad de las personas desahuciadas, se podrá retrasar el alzamiento durante un mes, en el caso de que el propietario sea una persona física y hasta tres meses si es una persona jurídica. El objetivo es encontrar un alojamiento alternativo para los inquilinos desahuciados.

En el Decreto anterior, los juzgados no tenían esta obligación, y el mecanismo sólo se ponía en marcha si el demandado informaba a los servicios sociales sobre su situación. Además, en el caso de que el propietario fuera una persona jurídica, el aplazamiento del desahucio era de dos meses.

El Decreto, además, también incluye el fin de los desahucios abiertos, es decir aquellos en los que no se establece fecha y hora para le ejecución del alzamiento. Ahora será obligatorio informar al inquilino de la fecha y hora en la que se va a producir el desahucio

Por último, el nuevo texto permite que el inquilino acuda al procedimiento de juicio verbal, que es más ágil y tiene menos costes de defensa, cuando la cantidad que reclama el propietario es igual o inferior a 6.000 euros.

9. Garantías para los contratos no registrados ante terceros

El decreto iguala los contratos registrados ante terceros, de manera que si el piso arrendado se vende estando el contrato de alquiler en vigor, el nuevo propietario deberá respetar el contrato, independientemente de que esté o no registrado en el Registro de la Propiedad.

10. Subrogación en caso de fallecimiento del titular del contrato

En el caso de que el titular del contrato de alquiler fallezca, los familiares tendrán derecho a subrogarse y seguir residiendo en la vivienda, siempre que se  den casos de vulnerabilidad social o formen parte del hogar personas con discapacidad, menores de edad o mayores del 65 años.

11. Derecho de tanteo y retracto de la administración en caso de venta de un edificio completo

Para los casos en que se ponga a la venta un edificio completo cuyas viviendas están destinadas al arrendamiento, las legislaciones de vivienda podrán designar a una administración pública como depositaria del derecho de tanteo y retracto.

12. Pisos turísticos

Tal y como ocurría en el Decreto aprobado en diciembre, se modifica la redacción de la  Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece que los arrendamientos a corto plazo se regirán por la normativa turística correspondiente, de manera que remite a la definición de alquiler turístico que hacen las diferentes administraciones con competencias (comunidades autónomas y ayuntamientos en sus ordenanzas municipales).

Además, se mantiene la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que ya incluía el anterior Real Decreto, por la que se establece que una mayoría cualificada de tres quintos del total de los propietarios podrán limitar o condicionar el alquiler turístico en un inmueble o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes a aquellos propietarios que alquilen su vivienda con fines turísticos, siempre que estos incrementos no superen el 20% de la cuota habitual.

13. Medidas fiscales. IBI

Como en el texto anterior, el Decreto modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales con el fin de permitir a los Ayuntamientos la eliminación del IBI en las viviendas públicas en alquiler, un impuesto que actualmente pagan los inquilinos.

Además, los inmuebles sujetos a alquileres de renta limitada podrán beneficiarse de una bonificación en el IBI de hasta el 95%.

Por último, se mantiene la modificación que deja en manos de las Comunidades Autónomas la posibilidad de establecer una definición de “Inmueble Residencial Desocupado con Carácter Permanente”, con el fin de que los Ayuntamientos puedan decidir si aumentan el recargo del IBI a este tipo de  viviendas.

Ese recargo podrá ser de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto, y el superávit obtenido a través de esta medida tendrá que destinarse a promover el parque de vivienda pública, algo que hasta ahora los Ayuntamientos no podían hacer por las limitaciones que imponía la Ley de Estabilidad