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Cuando no es obligatorio pagar una derrama

No-derramas Cuándo no es obligatorio pagar una derrama aprobada

En qué casos puede un propietario negarse a pagar una derrama aprobada por la comunidad.

En prácticamente todas las comunidades de propietarios se paga mensualmente una cuota ordinaria con la que se hace frente a los gastos habituales, como son el pago de suministros, limpieza, mantenimiento etc.

Pero, a veces, se tiene que hacer frente a gastos no habituales, como puede ser una rehabilitación o una gran reparación inesperada. En esos casos, es necesario pedir a los propietarios que, durante un tiempo determinado, hagan una o varias aportaciones extraordinarias, que se sumarán a las cuotas ordinarias: las temidas derramas.  

Cómo se aprueba una derrama

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que las intervenciones y obras extraordinarias y los gastos que conllevan deben ser planteados y aprobados por la junta de propietarios, que establecerá la cuota extraordinaria para afrontar esos gastos.  

Para que pueda aprobarse una derrama, será necesario que se incluya su debate y aprobación en el orden del día de la junta de propietarios, que podrá ser convocada con carácter ordinario o extraordinario. En el caso de que no se haya incluido, no podrá discutirse ni aprobarse, salvo que todos los propietarios que asistan a la junta acuerden incluirlo dentro del orden del día.

La mayoría exigible para la aprobación de gastos extraordinarios varía en función de la actuación que vaya a sufragarse con la derrama, según establece el artículo 17 de la LPH. 

Hay que tener en cuenta que hay una serie de actuaciones que no es necesario que cuenten con la aprobación de la junta:

  • Las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del inmueble y sus instalaciones. Es decir, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal y cualquiera que sea ordenada por la Administración con el fin de hacer cumplir el deber legal de conservación.
  • Las obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, cuando sean requeridas por propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, aunque en este caso, hay un límite a la cantidad que están obligados a asumir los propietarios del que hablaremos más adelante.

Pero incluso cuando se trata de obras urgentes, por ejemplo, la reparación de una tubería, es imprescindible, según establece el artículo 10.2 de la LHP, obtener el acuerdo de los propietarios “para distribuir la derrama pertinente”.

Además, tal y como explicamos en el artículo que dedicamos a explicar cómo se decide en una comunidad de vecinos cuándo una reparación es necesaria o de mejora, en muchos casos será la propia junta de propietarios la que decida si una obra es necesaria o solo de mejora.

Por lo tanto, salvo en el caso de las obras urgentes, lo normal es que la realización de las obras o actuaciones de incluya en el orden del día de una junta de propietarios, y que sea allí donde se discuta la realización de estas intervenciones, se apruebe el presupuesto, si procede, y cómo se realizarán esos pagos extraordinarios.

En qué casos un propietario se puede negar a pagar una derrama

Solo en dos casos un propietario puede negarse a pagar una derrama aprobada por la junta de propietarios, siempre que haya votado en contra en la junta de propietarios o haya expresado su oposición, si no estuvo presente, en el plazo de 30 días naturales desde la recepción del acta de la junta, mediante comunicación a la persona que ejerza las funciones de secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

Los dos casos son los siguientes:

  • Acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso o adaptación a los servicios de telecomunicación, para la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables o para instalar infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
  • Acuerdos relativos a la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, si el importe de la derrama es superior a tres mensualidades de gastos ordinarios.

Además, en el caso de las obras de accesibilidad, si no han sido aprobadas por la mayoría de los propietarios que representan la mayoría de las cuotas de participación, solo será obligatorio sufragar el equivalente a doce mensualidades de gastos comunes, descontadas las ayudas o subvenciones del Gobierno, salvo que estas ayudas cubran el 75% del coste de la obra.

En el caso de que no sea así y que el coste de la obra de accesibilidad supere esas 12 mensualidades, cualquier propietario podrá negarse a abonar ese coste adicional, que tendría que ser asumido por aquellos propietarios que sí que están de acuerdo con la realización de la obra.

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