Contrato de arras para comprar una vivienda

Habitualmente, antes de formalizar definitivamente la compra venta de una vivienda , comprador y vendedor firman un contrato de arras, un documento de carácter privado, a través del cual el comprador reserva el derecho sobre la compra a cambio de la entrega de una cantidad estipulada de dinero, y el vendedor se compromete a efectuar la venta a la otra parte.

Existen tres tipos de contratos de arras:

1. Arras confirmatorias: Si una de las partes incumple el contrato, la otra puede exigir su cumplimiento o su resolución y una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que no tendrá porqué limitarse a la cantidad entregada como arras ni a su devolución duplicada, y que puede ser mayor o menos en función del perjuicio causado y de la buena o mala fe que se aprecie en la parte que ha incumplido el contrato.
2. Arras penitenciales: Permiten que una de las partes decida resolver el contrato a cambio de una penalización estipulada por el no cumplimiento del mismo.
3. Arras penales: En el caso de que el comprador incumpla el contrato, el vendedor podrá exigir el cumplimiento del mismo y los daños y perjuicios que se le hubieran causado  en el caso de incumplimiento del contrato, o la resolución del contrato con la pérdida de la cantidad entregada por el comprador más una indemnización por  daños y perjuicios. 

Normalmente, cuando se trata de la compra venta de una vivienda, se firma un contrato de arras penitenciales, pero para que las partes tengan la posibilidad de desistir del compromiso adquirido, es necesario que  en el documento se especifique que se contempla la posibilidad  de resolver el compromiso y la penalización a la que se somete la parte a la que se impute el desistimiento. 

Además, en el contrato de arras también se incluyen otra serie de condiciones o compromisos por parte de las partes que, desde el mismo momento en el que comprador y vendedor estampan su firma, son de obligado cumplimiento para ambas partes.

Por ello, tanto si lo redactan entre las partes, como si se sirven de un modelo proporcionado por la agencia inmobiliaria -en el caso de que la venta se realice a través de un intermediario- o elegido entre los muchos que se pueden encontrar por Internet, es imprescindible prestar mucha atención a cada detalle, y asegurarse de que incluye todos los aspectos imprescindibles para que la compra venta se realice de manera satisfactoria.

De hecho, hay que tener en cuenta, además, que la escritura pública que se firma ante el notario, suele ser una transcripción de los acuerdos firmados en el contrato de arras, y que cualquiera de las condiciones firmadas previamente sólo se podrá cambiar con el consentimiento de la otra parte. Si no se produce ese consentimiento y, por dicha razón, no se formaliza la compra, la parte que incumple el contrato afrontará la penalización estipulada en el contrato.

Qué debe incluir un contrato de arras

1. Todos los datos de comprador y vendedor: nombre, apellidos, estado civil, domicilio y documento de identidad (DNI, NIE etc.) de cada una de las partes.

• Vendedores: si la venta la realiza un matrimonio y la finca es ganancial, tendrán que firmar los dos. Si el inmueble pertenece a dos o más personas proindiviso, tendrán que comparecer y firmar todos los titulares. Si la propietaria es una sociedad, tendrán que incluirse los datos del representante y aportar la documentación que confirma que está autorizado para realizar dicha operación. Por último, si el propietario es un particular representado por un apoderado, deberá mencionarse y comprobarse el poder de representación.
• Compradores: Si la compra la realiza un matrimonio, bastará con la firma de uno de los miembros. Si hay varios compradores, deberán firmar todos ellos. Si el comprador es una sociedad, en ese caso deberán aportarse los documentos que confirman al firmante como representante de la misma.

2. Datos de la vivienda

Debe incluir datos suficientes para identificar perfectamente la vivienda, aunque no es  necesario que la descripción de la misma sea tan exhaustiva como la que aparece en la escritura pública. Entre los datos a incluir, localidad en la que se encuentra situada, dirección completa, superficie y en el caso de que incluya plaza de garaje y/o trastero, mención de los mismos. 

En el caso de que sobre la vivienda pesara una hipoteca y ésta se haya pagado, pero no cancelado, es conveniente que se refleje expresamente sobre quién recae la obligación de pagar los gastos de cancelación.

Por último, también es importante incluir la declaración de que la vivienda está libre de arrendatarios y de otros ocupantes.

3.Tipos de contratos de arras Condiciones de la Compra-Venta

• Arras. Se debe detallar la entrega de la señal convenida entre las partes, normalmente entre un 5 y un 15% del precio de la vivienda. Es importante especificar si la cantidad que se entrega es a cuenta del precio, y por lo tanto se descontará del precio final cuando se constituya la escritura.

Como hemos comentado anteriormente, es preciso especificar que se trata de arras penitenciales, y en ese caso, especificar cuál será la penalización en el caso de que se incumpla el contrato.

El artículo 1454 del Código Civil establece que "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas", es decir, que en el caso de que el comprador incumpla su compromiso de hacer efectivo el resto del precio, perderá la seña, mientras que si el vendedor el que incumple su compromiso, deberá devolverla multiplicada por dos. Pero comprador y vendedor pueden pactar una penalización alternativa que ha de quedar reflejada en el contrato.

Así por ejemplo, se puede recoger la devolución de las arras al comprador en el caso de que la compra no se pueda formalizar por falta de financiación hipotecaria, o incrementar o reducir la penalización estipulada para cualquiera de las partes.

• Precio. Es conveniente, además de incluir el precio de la vivienda, señalar una fecha concreta de entrega de la cantidad restante y de entrega de la vivienda, que normalmente coincidirá con la de la firma de la escritura pública ante notario, y que suele ser aproximadamente un mes después de la entrega de las arras.

Además, en el caso de que el comprador se subrogue a una hipoteca o a cualquier otra carga, se señalará qué parte del pecio se va a entregar al vendedor y cuál será retenida por la subrogación.

• Gastos. Es otro aspecto que pueden pactar libremente comprador y vendedor, aunque lo normal, tal y como recomienda la ley, es que el comprador se haga cargo de todo menos del  Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía) y los originados por la intervención de un agente inmobiliario.
• La forma de pago. Como el resto de los aspectos del contrato de arras, está sujeto al acuerdo entre las partes. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que siempre tiene que ser nominativo, con el fin de que sea posible acreditar el pago en el caso de que sea necesario.

Además, si existe algún otro detalle de interés, o entre las partes se ha llegado a cualquier acuerdo adicional en referencia a la vivienda en venta, es importante que figure en el contrato de manera clara y explícita, con el fin de garantizar el  cumplimiento del mismo.

Por último, si a pesar de esta guía, no tienes muy claro cómo redactar un contrato de arras, en Internet podrás encontrar una gran cantidad de modelos que te ayudarán a redactarlo. Nosotros, por si acaso, te dejamos un modelo de contrato de arras elaborado por la Organización Nacional de Consumidores (OCU).

Antonia M Andreu

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