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Construcción de trasteros en zonas comunes
Qué pasos seguir para acordar la construcción de trasteros en zonas comunes
En ocasiones una comunidad de propietarios dispone de un espacio común al que no se le está dando uso o que está infrautilizado. En esos casos, es habitual que surja la propuesta de construir trasteros para todos o parte de los integrantes de la comunidad, en función del espacio disponible.
Aunque existen otras posibilidades, la opción más sencilla y habitual, y de la que no vamos a ocupar en este artículo, es aquella en la que la comunidad mantiene la propiedad de ese espacio común y otorga el uso del espacio a todos o a una parte de los propietarios, lo que hace que no sea necesario realizar ningún trámite en el registro de la propiedad, ni cambios en las cuotas de participación de los propietarios, en el caso de que no sea posible hacer trasteros para todos.
¿Qué pasos hay que seguir para aprobar la construcción de los trasteros?
Al tratarse de una obra que se va a realizar en un espacio común, es necesario que la propuesta sea debatida y votada en una Junta General de Propietarios, en cuya convocatoria se incluirá, como uno de los puntos del orden del día, la propuesta de construir trasteros en una zona común.
En cuanto a las mayoría necesaria para llegar a un acuerdo que permita iniciar las obras, varía en función de si hay un espacio necesario para para acordar la construcción de los trasteros.
1. Hay espacio suficiente para construir trasteros para todos los vecinos
En el caso de que se puedan construir trasteros de las mismas características para cada uno de los miembros de la comunidad de propietarios, será necesario que el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios reunidos en la Junta General.
En cuanto al pago de los costes de la obra, existe la posibilidad, según algunos autores, de que la comunidad considere la nueva instalación de interés general, lo que obligaría a todos los propietarios a sufragar la instalación, independientemente de su coste, tal y como establece el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero no es habitual que se declare este tipo de obra de interés general. En ese caso, cualquier vecino podrá negarse a sufragar el coste de la obra, siempre que el importe de la obra supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 17.4 d la LPH).
Aún así, será necesario dejarle el espacio que le corresponda, por si en algún momento quiere participar de las ventajas de la nueva innovación. En ese caso, tendrá que “abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
En ambos casos, una vez adoptado el acuerdo por la Junta de Propietarios, será necesario notificarlo a los propietarios ausentes, con el fin de que puedan expresar su disconformidad. En el caso de que éstos no contesten en el plazo de treinta días, se considerará que están de acuerdo con lo acordado. En el caso de que antes de un mes contesten y uno o varios de ellos muestren su desacuerdo, será necesario volver a calcular si la obra es aceptada por esos tres quintos de los propietarios, y si no fuera así, no sería posible llevarla a cabo.
Un último aspecto que hay que tener en cuenta es que los trasteros, como ocurre con las plazas de garaje, no se dividen en función de las cuotas de participación, sino por el número de vecinos, de manera que todos los trasteros deberán tener similares dimensiones.
2. No hay suficiente espacio para construir trasteros para todos los vecinos
En el caso de que no haya espacio suficiente para construir trasteros para todos los vecinos, será necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios presentes en la Junta de Propietarios, que además deberán establecer un método de adjudicación de los trasteros (por sorteo, turno rotatorio para su disfrute, espacios compartidos…).
Como en el caso anterior, una vez aprobada la propuesta por la Junta de Propietarios, será necesario notificarlo a los propietarios ausentes, para que puedan ejercer su disconformidad. En el caso de que sólo uno de ellos muestre su desacuerdo, no será posible realizar la obra.
Hay acuerdo en la comunidad, pero ¿basta para realizar la obra o instalación?
Antes de iniciar cualquier obra o instalación en zonas comunes, es imprescindible tener en cuenta que muchas veces no es suficiente con que haya acuerdo de la Junta de Propietarios, ya que hay otro tipo de factores legales que pueden impedir que la propuesta salga adelante. Por ello es imprescindible:
1. Revisar la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal para saber si la obra que se desea realizar está permitida.
2. Si la construcción del trastero implica levantar una nueva estructura en el inmueble, no importa si ésta es de obra o algún tipo de armario o caseta prefabricada, puede provocar que se aumente la superficie que puede edificarse en el inmueble en aplicación de la normativa local. Por ello, es imprescindible consultar en el Ayuntamiento correspondiente si la obra afecta a la edificabilidad autorizada por el PGOU. Iniciar la obra sin recibir la autorización, vía permiso de obra, del Ayuntamiento, puede hacer que la comunidad se enfrente a una sanción y/o a una orden de derribo de la obra o instalación al no solicitar los permisos correspondientes y emprender la obra o instalación.
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Comentarios 4
Estimada Sra.: las mayorías, las zonas comunes y el reparto lo tengo claro y la comunidad de la que surge esta duda cumple con los requisitos. Sin embargo hay una peculiaridad en ella que no me deja claro el tema de las mayorías. Existen 3 locales en dicha comunidad que no tienen acceso a los portales, por lo que dentro de su cuota no se incluyen los gastos relativos a estos. Sin embargo son propietarios y tienen derecho a su voto pero nbo a trasteros, ya que para acceder a ellos se pasa por zonas comunes a las que ellos no tienen acceso. En este caso, las 3/5 partes de los vosotros les incluyen, pero no se si cuando se dice "que se puedan hacer trasteros para todos los propietarios, incluye a estos locales. En el caso de que se les incluyera se tendría que modificar los estatutos y las cuotas de participación, por lo que ya no serían las 3/5 partes sino la unanimidad. En este caso....¿como se procede?. Muchas gracias
La verdad es que es una cuestión muy complicada. En estos casos habría que optar por una solución práctica y consensuada. Me explico: Para la opción que usted plantea, esto es incluir a los bajos comerciales en el reparto de los trasteros, efectivamente habría que modificar cuotas y estatutos por unanimidad, pero es que también habría que incluirles en el reparto de los gastos de los elementos en los que hasta ahora no participan. Creo que esta última opción no sería muy de su agrado. Por lo tanto, si hay una buena negociación con los bajos comerciales y éstos desisten de su idea de tener un trastero, se debería llegar al siguiente acuerdo: que asistan a la reunión y que voten a favor de la construcción de los trasteros. Si no llegan a buen fin con esta negociación, me temo que será imposible alcanzar la unanimidad y deberían abandonar la idea de los trasteros
Gracias por su respuesta. En el caso de que la comunidad de vecinos no otorgue trasteros a los locales para así no tener que tener unanimidad, estariamos ante una mayoría de 3/5 partes?. Trasteros hay para todos los vecinos
Como le comentamos anteriomente, la única opción es negociar el voto de los propietarios de los locales a favor de la construcción de los trasteros, aunque no puedan disfrutar de uno, ya que el voto tiene que se unánime a favor de su construcción.
En cualquier caso, si sigue teniendo dudas al respecto o considera que en su comunidad de propietarios existe alguna peculiaridad que no estamos teniendo en cuenta, le recomendamos que consulte con un administrador de la propiedad o con un abogado experto en propiedad horizontal, ya que podrán asesorarle mucho mejor que nosotros que, en realidad, no estamos especializados en este tipo de temas.