Construir legalmente una vivienda sobre suelo rural en la Comunidad Valenciana

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana protege los entornos rurales y controla su edificabilidad, prohibiendo, como norma general, la construcción en este tipo de suelos, pero al mismo tiempo deja libertad a las diferentes Comunidades Autónomas para que establezcan excepciones a esta regla general. Tal y como ha hecho la Comunidad Valenciana, cuya normativa permite construir una vivienda sobre suelo no urbano.

Ahora bien, se tienen que cumplir una serie de condiciones y que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del  Ayuntamiento en el que se sitúa el terreno lo permita.

Estas excepciones están recogidas en el título IV de la  Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana , en el que se habla sobre el régimen del suelo no urbanizable y del suelo urbanizable sin programa de actuación.

Así. El artículo 196 establece una serie de normas generales de aplicación directa a todo tipo de construcciones y edificaciones realizadas en suelo no urbanizable, independientemente del uso que se les vaya a dar:

• Las edificaciones situadas en el suelo no urbanizable deberán ser acordes con su carácter aislado y adecuadas al uso, explotación y aprovechamiento al que se vinculan. Deben armonizar con el ambiente rural y su entorno natural, y estar integradas dentro de las tipologías tradicionales de la zona o más adecuadas a su carácter.
• Mientras no exista plan que lo autorice, no podrá edificarse con una altura superior a dos plantas medidas en cada punto del terreno natural.
• No podrán levantarse construcciones en lugares próximos a carreteras, vías pecuarias u otros bienes de dominio público, sino de acuerdo con lo que establezca la legislación específicamente aplicable.
• Todas las edificaciones y actividades que se autoricen en suelo no urbanizable se ajustarán a la ordenación aprobada y a la normativa que regula la prevención del riesgo de incendios forestales y dispondrán de adecuados sistemas de depuración de los vertidos y residuos que generen.

Por su parte, el artículo 197 regula el tipo de edificaciones que, con carácter excepcional, y en función de las características del territorio, se podrán autorizar en terrenos no urbanizables.  Entre ellas, permite la construcción de viviendas aisladas y familiares, siempre que cumplan los siguientes requisitos adicionales:

• La parcela debe tener al menos una hectárea en perímetro ininterrumpido.
• La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del 2% de la superficie de la finca rústica. El resto de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias o en cultivo, salvo en el caso de obras complementarias a la vivienda familiar, que podrán realizarse siempre que la superficie construida no exceda ese 2% de la superficie de la finca rústica.
• La edificación estará situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y se respetarán las masas de arbolado existente y la topografía del terreno.
• Se exigirá una previsión suficiente de abastecimiento de agua potable, una adecuada gestión de los residuos y un tratamiento adecuado de las aguas residuales que impida la contaminación del suelo. Los costes de estas infraestructuras o instalaciones serán a cargo del propietario.
• La vivienda debe ser unifamiliar. Es decir, no se pueden construir viviendas colectivas ni más de una vivienda por parcela.

Además, como hemos explicado antes, el PGOU del municipio donde se ubique el terreno urbanizable deberá permitir la construcción de viviendas en suelo rural, y deberán obtenerse las pertinentes licencias municipales para poder iniciar la construcción.

¿Cómo solicitar los permisos?

Dadas las restricciones a la construcción de viviendas en este tipo de terrenos, lo primero que tenemos que hacer es comprobar que el terreno donde queremos ubicarla cumple con las condiciones de la normativa autonómica, y que el PGOU permite este tipo de edificaciones.

Si es así, será necesario encargar a un arquitecto un proyecto de obra detallado, que se remitirá al Ayuntamiento correspondiente, junto con la documentación necesaria para obtener el permiso.

El Ayuntamiento estudiará el proyecto, y si considera que cumple con la normativa local, lo remitirá a la Consellería de urbanismo para que resuelva si también está de acuerdo con la ley autonómica.

Si la resolución autonómica es positiva, el Ayuntamiento concederá el permiso, tras el abono de las tasas correspondientes, y se podrán iniciar las obras de construcción, que deberá atenerse estrictamente al proyecto presentado, ya que en caso contrario, se considerará una infracción sancionable según los criterios que establece la ley.

Antonia M Andreu

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