Cómo cambiar una hipoteca de banco

Las condiciones de las hipotecas han cambiado mucho en los últimos años, especialmente como consecuencia de la evolución de la crisis.

Nada tiene que ver una hipoteca firmada tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando se cerró el grifo del crédito inmobiliario y se imponían unas condiciones muy exigentes a los hipotecados, con una suscrita a día de hoy, con el mercado inmobiliario, de nuevo, en plena expansión y los bancos con una actitud proclive a conceder este tipo de préstamos.

Un ejemplo claro de ese cambio son los diferenciales hipotecarios. En 2013, las hipotecas se firmaban con diferenciales situados en torno al 3%, mientras que actualmente los diferenciales se encuentran por debajo del 1%. 

En estas circunstancias, puede resultar más que interesante considerar cambiar las condiciones de nuestra hipoteca, con el fin de equipararla a las que se conceden hoy en día y, de este modo, beneficiarnos de esta nueva situación, más favorable, en algunos aspectos, para el hipotecado

La opción más sencilla y barata sería  negociar una novación con el banco con el que suscribimos nuestra hipoteca, pero no es raro que nos encontremos con un no por respuesta o que las condiciones que nos ofrezcan no sean completamente satisfactorias. En ese caso, nos queda como alternativa intentar cambiar nuestro préstamo de banco, es decir, realizar una subrogación hipotecaria.

Qué es una subrogación hipotecaria

La subrogación es una novación hipotecaria que permite realizar cambios en el préstamo firmado con una entidad bancaria, modificando uno de sus titulares: el deudor o el acreedor.

La subrogación por cambio de deudor se produce, habitualmente, cuando se vende un inmueble sobre el que pesa una hipoteca y el comprador, en lugar de solicitar un crédito nuevo, asume la hipoteca del vendedor.

El segundo caso, cambio de acreedor, se produce cuando el deudor busca un cambio en las condiciones de su hipoteca que no le ofrecen en la entidad con la que inicialmente firmó el préstamo  y cambia su hipoteca de banco.

Qué podemos negociar en una subrogación hipotecaria

A la hora de negociar una subrogación hemos de tener en cuenta que no estamos contratando una nueva hipoteca, y que la Ley Hipotecaria limita los elementos que son objeto de negociación. 

Las condiciones que se pueden modificar son las siguientes:

• Tipo de interés. Esto facilita, además, el cambio de una hipoteca a interés variable a interés fijo.
• Plazo de amortización.
• Comisiones.
• Productos vinculados.
• Cláusulas abusivas.

Pasos para cambiar la hipoteca de banco

1. Búsqueda de una oferta que mejore tu hipoteca

El primer paso es conocer muy bien las condiciones y el tipo de préstamos hipotecario que tenemos contratado (cláusulas, tipos de interés, productos vinculados, comisiones, diferencial…) y a partir de ahí, ir personalmente a la oficina de otras entidades para que nos hagan una oferta.

Una vez tengamos la o las ofertas de las diferentes entidades financieras, deberemos hacer números, comprobar si lo que nos ofrecen, incluidos los gastos que implica una subrogación, suponen una mejora real las condiciones de nuestra hipoteca.

2. Firma de la oferta vinculada

Una vez seleccionada una oferta, la entidad bancaria deberá presentar una oferta vinculante en la que figuren las condiciones del préstamo hipotecario. Dicha oferta tendrá una validez mínima de 15 días, período de tiempo en el que el banco se compromete a mantener las condiciones incluidas en la oferta sin realizar ningún cambio.

La aceptación y firma de la oferta por el deudor implicará su autorización para que el nuevo banco notifique al actual, a través de un acta notarial, su disposición a subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

3. Período de espera de contraoferta del banco con el que se tiene contratada la hipoteca

Desde el momento en el que se entrega la información sobre la subrogación, el banco actual dispone de 15 días naturales para realizar una contraoferta (enervar la subrogación). Para ello, deberá comparecer ante el notario que haya efectuado la notificación anterior para manifestar, con carácter vinculante, su disposición a realizar una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejores la oferta  de subrogación.

En el caso de que el banco con el que se contrató inicialmente la hipoteca realice dicha oferta, no se podrá realizar la subrogación y se iniciarán los trámites para la novación de la hipoteca con la misma entidad, que se producirá en un plazo máximo de 10 días..

4. Formalización de la subrogación

En el caso de que no haya contraoferta del banco con el que se contrató la hipoteca en el plazo de 15 días naturales estipulados, bastará con que el nuevo banco declare en la misma escritura haber pagado al banco anterior el capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas acreditados y que el notario verifique la existencia del documento que justifique el pago.

En el caso de que el pago no se hubiera realizado porque la entidad acreedora no hubiera comunicado la cantidad acreditada o se negase  a admitir su pago, bastará con que la entidad subrogada la calcule, bajo su responsabilidad y, asumiendo las consecuencias de cualquier error, deposite dicha suma en poder del Notario autorizante de la escritura de subrogación.

Reflejado este trámite en el acta notarial, se haría efectiva la subrogación, que tendría que registrarse en el Registro de la Propiedad.

Cuánto cuesta realizar una subrogación

• Comisión por subrogación: dicha comisión varía en función de la normativa vigente en el momento de la firma de la hipoteca.

Así, en el caso de las hipotecas firmadas después del 8 de diciembre de 2007, fecha en la que entró en vigor la Ley 41/2007, que modificaba la Ley de Regulación del Mercado Financiero, no podrá superar el 0,5% del capital pendiente durante los cinco primeros años de vigencia del préstamo, ni el 0,25% a partir de ese quinto año, en el caso de las hipotecas

Las hipotecas contratadas entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre del 2007 tendrán una comisión del 0,5%.

La comisión para las firmadas antes del 27 de abril de 2003 será del 1%.

• Comisión de apertura. Existe la posibilidad de que la entidad bancaria a la que trasladamos el préstamo hipotecario incluya una comisión de apertura.
• Comisión por riesgo de tipo de interés. Se aplica a las hipotecas a tipo fijo o a las mixtas cuando se encuentran en su tramo fijo formalizados con posterioridad al 9 de diciembre de 2007.

Esta comisión es acumulable a la de subrogación, y trata de resarcir a la entidad bancaria cuando se cancela anticipadamente el préstamo o crédito y la cancelación genere una pérdida de capital a la entidad.

Es decir, si se contrata una hipoteca por un tipo de interés del 3% durante 25 años, el banco tendrá una expectativa de tener un ingreso fijo por intereses durante esos 25 años. Si en el momento de la cancelación los tipos de interés están por encima de ese 3%, el banco podrá volver a prestar el dinero a un tipo de interés superior, por lo que no se prevé que se produzca ninguna pérdida, y por lo tanto no podrá aplicar esta comisión. En el caso de que los tipos de interés sean inferiores a ese 3%,  el banco podrá volver a prestar el dinero recuperado, pero sus ingresos serán inferiores a los que hubiera obtenido con la hipoteca subrogada, por lo que podrá cobrar la comisión.

El porcentaje se pacta con la entidad y puede oscilar entre el 0,5% y el 5% del capital pendiente, aunque la cantidad a pagar nunca puede superar el capital pendiente. Algunos bancos no la aplican.

• Gastos de notaría: Los gastos de notaría serán de entre el 0,2% y el 0,5% de la cantidad pendiente de pagar.
• Gastos de gestoría: Se sitúan entre los 200 y los 400€.
• Nueva tasación de la vivienda: el nuevo banco podrá solicitar una tasación de la vivienda, antes de conceder la hipoteca. El coste depende de la empresa tasadora, pero puede ascender a los 400€.
• Registro de la propiedad: También será necesario registrar el cambio de hipoteca en el Registro de la Propiedad, lo que tiene un coste de unos 100€

Cabe resaltar que la subrogación hipotecaria no está gravada con ningún tipo de impuestos.

Antonia M Andreu

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