Cómo afecta la reforma fiscal a la venta de la vivienda

El Anteproyecto de Ley del IRPF, pendiente todavía de tramitación y aprobación por el Parlamento, elimina los coeficientes de actualización y de abatimiento, que corrigen a la baja las plusvalías y reducen de manera considerable la tributación por la venta de inmuebles.

Dichas correcciones sólo se mantienen en el caso de que se venda la vivienda habitual, y siempre y cuando las ganancias obtenidas se utilicen para la compra de otra vivienda habitual.

La medida, que entraría en vigor el próximo 1 de enero de 2015, afecta de manera especial a todas aquellas viviendas que fueron adquiridas antes del año 1994, y ha disparado las alarmas en el sector inmobiliario, que teme que incida de manera negativa en la incipiente recuperación que ha experimentado en los últimos meses el sector.

El coeficiente de actualización

Hasta ahora, cuando se vendía una vivienda, cualquier vivienda, se tributaba por la revalorización que había experimentado el inmueble desde el momento de su adquisición, pero se aplicaba el coeficiente de actualización, que descontaba de esa plusvalía la inflación acumulada durante esos años, de manera que el vendedor tributaba por la ganancia real de valor y no por el incremento imputable a la subida general de precios.

Dicho coeficiente se actualizaba anualmente en los Presupuestos Generales del Estado, y suponía un ahorro  de varios miles de euros para el vendedor.

Coeficiente de abatimiento

Hasta la reforma fiscal de 2006 el coeficiente de abatimiento se aplicaba a la plusvalía generada por la venta de un inmueble, y la reducía el 11´1% por cada año que excedía de dos, de modo que al cabo de 11 años dejaba de tributar.

A partir de 2006, desaparecieron estos coeficientes pero se respetó el derecho adquirido hasta entonces para bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. De modo que, para estos inmuebles, se distingue la plusvalía generada hasta el 19 de enero de 2006, que se reduce en un 11´11% por año a partir del segundo, y la generada después de esa fecha, que se integra en su totalidad en la base imponible.

Para realizar el cálculo del porcentaje de la plusvalía que está sujeto a esta reducción, se tiene en cuenta el número de días transcurridos desde la fecha de adquisición del inmueble hasta el 19 de enero de 2006, por un lado, y la cantidad de días transcurridos desde la compra hasta la venta, por otro  

Dos ejemplos prácticos

En el caso de que se mantenga tras su trámite parlamentario la eliminación de estos dos coeficientes, se producirá un más que notable incremento de las cantidades a tributar tras la venta de una vivienda salvo, como hemos dicho, que se trate de la vivienda habitual y se utilice la ganancia para comprar otra vivienda habitual.

La mejor forma de comprobar lo que supondrá la eliminación de estos dos coeficientes es verlo con dos ejemplos.

1.- Ejemplo de una vivienda adquirida antes de 1995

Imaginemos una vivienda comprada el 1 de enero de 1990 por 60.000 euros y vendida el 31 de diciembre de este año por 140.000, lo que implica una ganancia de 80.000 euros.

En primer lugar, aplicaríamos el coeficiente de actualización, que los Presupuestos Generales del Estado han establecido para el año 2014 en un 1´3299 para los bienes adquiridos antes de 1994. Esto quiere decir que el valor de compra actualizado de nuestra vivienda es 79.794 euros, lo que sitúa la plusvalía obtenida en 60.206 euros.

A partir de aquí, y dado que nuestra vivienda fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994, aplicaríamos el coeficiente de abatimiento.

Desde la compra de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006 transcurrieron 5859 días, y desde la fecha de la compra hasta su venta han transcurrido 8760. Esto quiere decir que a un 66´88% de la ganancia (40.265,77 euros) se le puede aplicar el coeficiente de abatimiento, mientras que el 33,12% restante (17.253 euros) tributaría íntegramente.

Dado que desde la compra de la vivienda y hasta el 31 de diciembre de 1994 han transcurrido 5 años a esos 40.265,77 euros se les aplicaría un porcentaje de reducción del  55´5% (11,11% por cinco años), lo que implica que finalmente tributaría por una ganancia de 38.729´03 (21.476´97más 17.253).

Es decir, este vendedor pagaría 9.736´84 euros de IRPF

Si esa misma vivienda se vendiera el 1 de enero de 2015,  el propietario tributaría por la plusvalía total obtenida, es decir, por 80.000 euros, por lo que pagaría 18.080 euros de IRPF

2.- Ejemplo de vivienda adquirida después del 31 de diciembre de 1994.

Imaginemos que adquirimos nuestro inmueble por 60.000 euros el 1 de enero de 1995 y que lo vendemos por 140.000 el 31 de diciembre de 2014.

En este caso, tan sólo se podría aplicar el coeficiente de actualización, que está fijado en el 1,4050 para los inmuebles adquiridos en 1995. Esto supone que el valor de compra actualizado de nuestra vivienda es de 84.300 euros, por lo que la plusvalía obtenida sería de 55.700 euros, que sería la cantidad total por la que tributaríamos.

En este caso tendríamos que pagar 14.319 euros de IRPF

Si esa misma vivienda la vendiéramos el 1 de enero de 2015, pagaríamos 18.080 euros. Una diferencia no tan grande como en el primer ejemplo, pero que en cualquier caso es significativa.

En este enlace, tenéis un post muy completo sobre el particular y una hoja de cálculo que os puede ayudar a calcular los impuestos y a planificar las ventas sin sorpresas.

Antonia M Andreu

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