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Clausulas susceptibles de considerarse abusivas en contratos hipotecarios y II
Cláusulas abusivas (segunda parte)
En la primera parte del artículo se explicaba lo que se entiende legalmente por cláusula abusiva y se detallaban de entre las que entendemos más importantes en un contrato hipotecario las primeras cinco de nuestra lista:
En la primera parte del artículo (enlace) se explicaba lo que se entiende legalmente por cláusula abusiva y se detallaban de entre las que entendemos más importantes en un contrato hipotecario las primeras cinco de nuestra lista:
- Cláusulas suelo
- Intereses de demora
- Cláusula de redondeo
- Cláusula de vencimiento anticipado
- Cláusula de compensación de deuda
Continuamos:
Cláusula de penalización por amortización anticipada
Es una cantidad de dinero que la entidad financiera cobrará si el cliente desea anticipar parte de su deuda. Suele ser un porcentaje sobre la cantidad que se amortiza, aunque en algunos casos también se establecen tramos.
Según la disposición adicional primera de la Ley 36/2003 del 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, todas las hipotecas realizadas después del 27 de abril de 2003 tendrán una comisión máxima por amortización anticipada del 0,5%
En dicha disposición adicional se establece literalmente:
“En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 27 de abril de 2003, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
- Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
- Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 0,50 %, la comisión a percibir será la pactada.
- En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 0,50 %, cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en esta Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido”.
Cláusula de penalización por cancelación anticipada
Es una cantidad de dinero que la entidad financiera cobrará si se desea anticipar el total del dinero que se debe y, de este modo, cancelar la hipoteca. Como en el caso anterior, se suelen expresar en un porcentaje sobre la cantidad a amortizar.
Rara vez la entidad financiera pondrá un 0%, y la justificación de esta comisión, radica, sobre todo, en no ''dejar la puerta abierta'' para que al cliente pueda disponer de una mejor oferta, y abandonar la entidad. Muchas veces, no es importante en sí el préstamo, sino todo lo que lleva aparejado (cuenta corriente, domiciliación de nóminas, seguros, tarjetas, etc.).
Según la Ley 41/2007, de 7 de diciembre de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos “la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior:
- al 0,5% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o
- al 0,25% del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior”.
La ley establece que si se hubiera pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada, la compensación a percibir por el banco será la pactada.
Por tanto, si se establece una compensación superior a la que establece la ley, se podrá considerar una cláusula abusiva, tal y como ocurre en el resto de los casos, siempre que no se hubiera informado previamente sobre dicha cláusula y se hubiera consentido.
Cláusula de anatocismo
Esta cláusula, conocida también de capitalización de intereses, supone el devengo de intereses de los intereses ya vencidos y no pagados. Es decir, cuando un deudor no paga la totalidad o una parte de la cuota que le corresponde en un determinado período, la cantidad dejada de pagar se suma al capital prestado y pasa a formar parte del total sobre el que se calculan los nuevos intereses.
En junio de 2014 la Audiencia Provincial de Alicante dictó la primera sentencia en la que se anulaba un pacto de anatocismo, aunque cabe destacar que la sentencia no es firme, ya que puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo.
Por otro lado, la reforma de la Ley Hipotecaria que se realizó en 2013 prohibía este tipo de pactos, pero esta sentencia declaraba la nulidad del mismo en hipotecas constituidas con anterioridad a la publicación de dicha reforma.
En la sentencia, la Audiencia de Alicante observaba una infracción de las condiciones generales de contratación por no cumplir los requisitos de transparencia, y consideraba que esta cláusula había sido incluida por la entidad bancaria de forma “muy encubierta”, ya que estaba separada de las cláusulas financieras “sin título ni advertencia entre un conjunto de apartados distintos que hacían que aquel pacto de anatocismo quedara enmascarado diluyendo la atención del consumidor”.
Cláusula de prohibición de arrendamiento
Se trata de una cláusula por la que la entidad financiera prohíbe o restringe el arrendamiento del bien hipotecado.
La justificación de dicha prohibición se hace en bases al artículo 219.2º del Reglamento Hipotecario, que considera los supuestos en que un arriendo constituido después de la hipoteca puede ser considerado hecho con la finalidad de disminuir el valor de garantía del bien hipotecado
En su sentencia de 16 de diciembre de 2009 el Tribunal Supremo determinaba que el acreedor hipotecario no puede impedir el arrendamiento de la finca hipotecada. Es decir, considera cláusula abusiva la prohibición absoluta de arrendar la vivienda, aunque sí que considera lícita la inclusión de ciertas condiciones:
- El pacto de vencimiento anticipado del crédito hipotecario sólo opera cuando se trata de arrendamientos gravosos o dañosos, y se entiende que los son cuando la renta es baja o se cobra por anticipado
- Las cláusulas que limitan el arrendamiento de la vivienda tienen que fijar de manera clara el baremo que se utiliza para establecer si la renta fijada es insuficiente para cubrir las responsabilidades aseguradas
- Las Cláusulas que pueden impedir la facultad de arrendar la vivienda deben limitarse a los arrendamientos de vivienda que se pactan por el plazo mínimo de 5 años o por menos, ya que el arrendatario tiene derecho a la prórroga forzosa hasta cumplir los cinco años. Por lo que es necesario incluir en el contrato de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de los cinco años.
Cláusula de no notificación en caso de cesión de crédito
Es una cláusula por la que el deudor exime al banco de la necesidad realizar una notificación en caso de cesión de crédito, es decir, en el caso de que la entidad transmita el crédito a otra entidad, fondo de inversión etc.
Sobre este tema, el Tribunal Supremo entiende que no estamos ante una cesión de crédito, sino ante una cesión de contrato y concluye que la renuncia a la notificación supondría una renuncia o limitación de los derechos del consumidor, por lo que debe entenderse como una cláusula abusiva.
En este sentido, además, el Tribunal Supremo entiende que la renuncia a la notificación que prevé el artículo 242 del Reglamento Hipotecario no puede prevalecer sobre lo dispuesto en la Normativa de protección de consumidores y usuarios, por lo que considera que no sólo no cabe renunciar a la notificación previa en caso de cesión de contrato, ni al consentimiento del usuario del crédito ya que supone una merma de los derechos, acciones y facultades contractuales que tienen los consumidores.
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Comentarios 2
Hola.
Tengo una hipoteca de febrero 2007 y en el contrato pone que si quiero subrogar tengo que pagar un 4%.
¿Se podria considerar una clausula abusiva?
Mencionais esto: Siempre que no se hubiera informado previamente sobre dicha cláusula y se hubiera consentido.
Hola Alí,
La legislación vigente establece unos límites a las entidades bancarias a la hora de cobrar comisiones de subrogación, que la que tienes contratada supera con amplitud, por lo que no sería legal que el banco te cobrara ese 4%, salvo en casos excepcionales, y tras una sentencia judicial.
Hasta el 9 de diciembre de 2007 estuvo vigente una ley, que establecía unos límites, y a partir de esa fecha, entró en vigor una normativa nueva que los modificaba. Te pongo los dos casos, porque no sé exactamente en qué caso te encuentras tú.
Si la hipoteca fue firmada antes del 9 de diciembre de 2007 se rige por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, por la que se regula la subrogación y la modificación de los Préstamos Hipotecarios, la comisión por amortización anticipada se calcula sobre la cantidad de dinero que queda por pagar, y el interés máximo que se puede cobrar es de un 1%, sea cual sea el interés que se haya pactado. Es decir, que aunque en su momento se firmara que la comisión por subrogación es de un 4%, la entidad bancaria no puede cobrarte más del 1%
Para más información, te dejo la redacción literal del artículo 3 de dicha ley, en el que se establecen los límites en las comisiones a cobrar por la entidad bancaria en los casos de amortización anticipada:
"En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:
1. Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.
2. Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1 por 100, la comisión a percibir será la pactada.
3. En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea la que se hubiere pactado. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un daño económico que no implique la sola pérdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortización anticipada, podrá reclamar aquél. La alegación del daño por la acreedora no impedirá la realización de la subrogación, si concurren las circunstancias establecidas en la presente Ley, y sólo dará lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el daño producido."
Si tu hipoteca es posterior al 9 de diciembre de 2007, entonces se rige por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Esta norma, como la otra, establece que la comisión se fija sobre la cantidad que queda pendiente de pagar y fija como límites el 0,50 % durante los 5 primeros años de vida del préstamo hipotecario y el 0,25 % por el resto de años.
Es decir, que si tu hipoteca se firmó después del 9 de diciembre de 2007, y puesto que han pasado más de cinco años desde dicha fecha (dices que tu hipoteca es de 2007), la comisión máxima que te pueden aplcar es del 0,25%
Como en el caso anterior, te dejamos la redacción literal del artículo 8 de la norma, que es el que establece estos límites:
1. En las cancelaciones subrogatorias y no subrogatorias, totales o parciales, que se produzcan en los créditos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de compensación por desistimiento, no podrá ser superior: i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o
ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipadamente cuando la amortización anticipada se produzca en un momento posterior al indicado en el número anterior.
2. Si se hubiese pactado una compensación por desistimiento igual o inferior a la indicada en el apartado anterior, la compensación a percibir por la entidad acreedora será la pactada.