Qué es la cláusula COVID en los alquileres y para qué sirve

El inicio del confinamiento provocó que miles de inquilinos dejaran las viviendas y locales comerciales que tenían alquiladas. Estudiantes que ya no tenían que acudir a su centro académico y volvieron a su vivienda familiar; trabajadores que habían perdido sus empleos o que, gracias al teletrabajo, ya no tenían que ir cada día a su centro de trabajo, y empresas que no tuvieron más remedio que cerrar su negocio, o que comprendieron que no tenían la necesidad de continuar soportando los gastos de mantener una sede física.

Sin embargo, no en todos los casos ha resultado sencillo resolver los contratos de alquiler, ni llegar a una solución con la que estuvieran de acuerdo las dos partes.

Por ejemplo, muchos estudiantes volvieron a sus residencias habituales, pero dejaron sus pertenencias en las viviendas arrendadas, por lo que no era posible resolver el contrato y que el propietario pudiera disponer libremente de su propiedad; o propietarios que ponían pegas a la cancelación anticipada, y exigían penalizaciones por incumplimiento de contrato.

Para evitar que se vuelvan a repetir situaciones de este tipo, cada vez son más los contratos de alquiler, fundamentalmente de locales comerciales y viviendas para estudiantes o trabajadores desplazados temporalmente de su lugar habitual de residencia, que incluyen lo que se ha denominado cláusulas COVID.

Se trata de una cláusula del contrato de alquiler cuyo objetivo es regular una serie de condiciones en caso de que se produzca un nuevo estado de alarma, confinamiento o restricciones de movilidad con el fin de conciliar los intereses de arrendador y arrendatarios.

En qué consisten las cláusulas COVID

Las cláusulas COVID se deben incluir como un anexo en el contrato de arrendamiento y deben incluir los siguientes aspectos:

• Circunstancias concretas en las que se pueden aplicar (estado de alarma, confinamiento, restricción de la movilidad…).
• Condiciones que se aplicarán en el caso de que se den esas circunstancias especiales.

Existen varias opciones:

• Se puede optar por la resolución inmediata del contrato. Es la opción por la que se ha optado en la mayoría de los contratos que han incluido este tipo de cláusulas.

El objetivo es que el inquilino pueda dejar el inmueble de manera inmediata sin problemas, y que el propietario pueda tenerlo a su completa disposición lo antes posible.

Por ello, puede ser interesante que se establezca el plazo de tiempo que tiene el inquilino para sacar sus propiedades, y condicionar la posibilidad de resolver el contrato a que efectivamente el propietario pueda volver a hacer uso de la vivienda.

Ha de tenerse en cuenta que el inquilino puede no estar residiendo o haciendo uso del inmueble en el momento en el que pide la aplicación de la cláusula. En ese caso, se podría establecer la posibilidad de que el propietario pueda acceder para recoger las pertenencias del arrendatario y enviárselas o guardarlas, por ejemplo, en un trastero, estableciendo muy claro quién corre con los gastos que ello ocasione.

Por último, también se puede incluir la posibilidad de que el propietario reciba una compensación por la rescisión anticipada del contrato (se trata de una opción muy común en el caso de los locales comerciales, pero no tanto cuando se trata de viviendas). Si así se decide, deberá incluirse la cantidad o cantidades, ya que es normal que varíen en función del tiempo que quedaba para su normal resolución.

• La cláusula también puede incluir la posibilidad de que el inquilino solicite una minoración durante el período en el que esté vigente el confinamiento o las restricciones de movilidad.

En ese caso, deberá establecerse cuándo se puede solicitar esa minoración, en qué casos, hasta cuándo se aplicará y la cantidad o el porcentaje de rebaja.

• Por último, se puede optar por una exención del pago de la renta. Como en el caso anterior, habrá que dejar claro cuándo, en qué casos y hasta cuando se aplicará esta exención.

A quién beneficia esta cláusula

Por un lado, esta cláusula beneficia al inquilino:

• Puede optar por una resolución del contrato inmediata con completa seguridad jurídica, sin arriesgarse a reclamaciones o penalizaciones por incumplimiento de contacto
• En el caso de que incluya la posibilidad de una minoración o exoneración de la renta, podrá permanecer en la vivienda o regresar a ella, una vez concluida la situación excepcional provocada por la pandemia, con, como mínimo, una reducción de sus gastos.

Pero también resulta beneficioso para el propietario ya que:

• En caso de resolución de contrato, podrá disponer de la vivienda de manera inmediata, para hacer lo que considere adecuado con ella.
• Reducirá las posibilidades de impago.
• En caso de que opte por la minoración de la renta, aunque menor que la pactada inicialmente, seguirá recibiendo una renta en un momento en el que, en caso de rescisión de contrato, podría resultar muy complicado volver a alquilar su propiedad.

Aspectos a tener en cuenta

En primer lugar hay que tener en cuenta que las condiciones incluidas en las cláusulas tienen que ser pactadas por arrendatario y arrendador. Las partes tienen libertad para acordar aquellas condiciones que consideren más convenientes, siempre que estas no vulneren la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Por ejemplo, si las cláusulas están solo pensadas para beneficiar al arrendador, se pueden declarar nulas, al considerar que no están de acuerdo con lo estipulado en el artículo 6 de la ley, que establece que “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

Estas cláusulas solo pueden activarse a petición del inquilino.