Cambios en la legislación del alquiler

Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Principales medidas que afectan al alquiler

El pasado martes, 19 de diciembre, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el  Real Decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado el viernes anterior por el Consejo de Ministros con el objetivo de poner freno al incremento de los precios del alquiler, que cada vez ponen más difíciles a muchos ciudadanos, especialmente a los jóvenes, el acceso a una vivienda digna.

Al tratarse de un Real Decreto, el texto deberá ser tramitado aprobado por el Congreso de los Diputados, lo que abre la posibilidad de que previamente se abra un proceso de negociaciones que permita la introducción de modificaciones que recojan  reivindicaciones de las diferentes formaciones políticas, con el fin de conseguir su voto favorable, pero de momento, los cambios que introduce en la Ley de Arrendamientos Urbanos están ya en vigor.

Las principales modificaciones que introduce son las siguientes:

1. Incremento del período de prórroga obligatoria del contrato de alquiler

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Una vez transcurrido el plazo estipulado en el contrato, este se prorrogará por plazos anuales durante cinco años, o siete, en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, salvo en el caso de que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mínimo de treinta días de antelación, que no desea renovarlo.

Cabe recordar que este alargamiento de los contratos ha sido una de las medidas más demandadas por determinados partidos políticos, asociaciones de inquilinos y expertos del sector, al considerar que la reducción del cinco a tres años de la prórroga obligatoria que fijó la Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, aprobada en 2013, ha sido un factor que ha contribuido de manera determinante a agravar la situación del mercado del alquiler.

Además, las prórrogas tácitas, el plazo por el que se amplía un contrato una vez transcurrido el periodo máximo, siempre que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su intención de poner fin al contrato, volverán a ser de hasta tres años, en lugar del año que fijaba la reforma de 2013.

2. Avales y fianzas.

Se mantiene el mes de fianza legal y se limitan las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. Estas garantías adicionales podrán ingresarse a través de depósito o aval bancario.

Sólo en el caso de los contratos de larga duración podrán pactarse garantías adicionales.

3. Gastos de inmobiliaria y de formalización de contrato

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de que los servicios hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. 

4. Precios del alquiler

A pesar de las reivindicaciones de diferentes sectores, no se plantea ningún sistema de intervención sobre el precio de la vivienda en alquiler, aunque sí que fija algunas limitaciones a la hora de realizar la revisión de las cuotas.

Las partes podrán pactar la revisión anual de la renta, que deberá hacerse tomando como referencia el índice de garantía de competitividad a fecha de cada revisión.

En cuanto a los contratos de arrendamiento de renta reducida, es decir, aquellos que están acogidos a algún tipo de programa de ayudas, la actualización no podrá superar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC).

5. Ayudas fiscales

Más que tímidas, y de escasa incidencia, pueden considerarse las modificaciones fiscales que llegan con este Real Decreto que, a pesar de las reivindicaciones de los colectivos de inquilinos, no recupera la desgravación al alquiler en su tramo estatal, que se eliminó para todos los contratos firmados después del 1 de enero de 2015.

Así, se recoge que la firma de contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente estará exenta del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados. En realidad se trata de una medida de escasa importancia, ya que son pocos los contratos de arrendamientos por los que se abona este tributo cuando los implicados son particulares.

Además, el decreto  introduce cambios en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales con el fin de modificar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en dos supuestos, cuya aplicación queda en manos de la decisión del Ayuntamiento correspondiente:

• Cuando el arrendador sea un ente público, se podrá eximir al inquilino del pago de este impuesto.
• Los Ayuntamientos podrán aplicar una bonificación de hasta el 95% en el IBI de las viviendas en alquiler de precio limitado.

Además, también modifica la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para  incluir  la definición de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, con el fin de que los Ayuntamientos puedan decidir si aumentan el recargo del IBI a este tipo de  viviendas, una medida que se estableció en 2002, y que hasta ahora no se había podido aplicar por esa falta de definición.

Ese recargo podrá ser de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto, y el superávit obtenido a través de esta medida tendrá que destinarse a promover el parque de vivienda pública, algo que hasta ahora los Ayuntamientos no podían hacer por las limitaciones que imponía la Ley de Estabilidad.

En este sentido cabe señalar, que más que definir qué se puede considerar vivienda desocupada, deja en manos de las comunidades autónomas y entidades locales la tarea de realizar dicha definición, y establece unas garantías mínimas para el propietario.

6. Desahucios

Se introduce una modificación en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la que se reforma el procedimiento de desahucios para mejorar la protección de los hogares vulnerables.

Así, establece que en el primer requerimiento de pago al demandado, se le informará de la posibilidad de acudir a los servicios sociales o de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos con el fin de que puedan analizar la posible situación de vulnerabilidad.

En el caso de que los servicios sociales apreciaran que las personas que van a ser desahuciadas se encuentran en una situación de vulnerabilidad, se abrirá una prórroga de un mes en el proceso, dos en el caso de que el alzamiento sea solicitado por una persona jurídica, con el objetivo de poder poner en marcha las medidas que los servicios sociales consideren convenientes.

7. Vivienda turística

En el texto en el que se explican las motivaciones del Gobierno para aprobar este Real Decreto de medidas urgentes se habla del auge del alquiler turístico a través de las diferentes plataformas de internet como una de las causas de la subida del precio del alquiler de vivienda en determinadas provincias.

Por ello, con el fin de limitar este tipo de alquileres, se modifica la redacción de la LAU,  ampliando la definición de viviendas de alquiler turístico, al suprimir la limitación de que estas deben ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la “normativa sectorial turística que resulte de aplicación”, es decirlas leyes autonómicas y ordenanzas municipales correspondientes.

Además, el Real Decreto recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal por la que se establece que una mayoría cualificada de tres quintos del total de los propietarios podrán limitar o condicionar el alquiler turístico en un inmueble o establecer cuotas especiales o incrementos en la participación de los gastos comunes a aquellos propietarios que alquilen su vivienda con fines turísticos, siempre que estos incrementos no superen el 20% de la cuota habitual.

Antonia M Andreu

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