Problemas con las bajantes cuando cambiamos de ubicación baños y cocina en una vivienda. Qué se puede hacer y qué no

No son pocas las obras de rehabilitación de una vivienda que incluyen cambios en su distribución, con el objetivo de aprovechar mejor el espacio o de adaptarlo a las necesidades de sus propietarios. Pero ¿puede surgir algún problema que nos impida realizar la reforma tal y como deseamos?

De entrada, no existe ningún tipo de impedimento para realizar modificaciones en la distribución de una vivienda, aunque será necesario procurar que esta nueva organización de la vivienda cumpla con los requisitos establecidos por el Código Técnico de la Edificación, volver a realizar una Cédula de Habitabilidad y conseguir la aprobación de Ayuntamiento a la obra mediante la concesión de una licencia de obras menores.

Tan sólo el cambio de ubicación de baño y/o cocina puede presentar ciertas dificultades, que incluso pueden hacer imposible la realización de la obra tal y como la hemos pensado inicialmente, ya que es imprescindible que tengamos en cuenta dónde están situadas las bajantes de residuos del edificio, a las que tienen que estar conectados los desagües de lavabos, inodoros, duchas, bañeras y fregadero.

Para empezar, el Código Técnico de la Edificación establece cómo debe ser la red de evacuación, y especifica claramente la distancia máxima a la que deben estar los botes sifónicos de las bajantes y la longitud e inclinación de las tuberías.

En algunos casos, se puede conseguir cumplir la normativa elevando el suelo de cocina o baño. Es una solución muy común, especialmente en el caso del inodoro, y nos permite dar la inclinación adecuada a las tuberías. Otra posibilidad es instalar bombas de achique (en el caso de los inodoros también los tritura), con lo que podemos instalar tuberías de menor diámetro y solucionar el problema de falta de pendiente.

En otros casos, estas soluciones no son posibles y tenemos que buscar alternativas, que no siempre está permitido llevar a cabo:

1. Realizar algún tipo de modificación en un tramo de la bajante:

Las bajantes, incluidos los enganches a cada una de las viviendas del edificio, son elementos propiedad de la Comunidad, por lo que, para realizar cualquier obra o modificación, será necesario obtener el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios. En el caso de que la comunidad lo permita, se tendrá que solicitar y obtener un permiso de obra mayor al Ayuntamiento correspondiente.

2. Enganchar los desagües de baños o cocina a la bajante de pluviales. Está prohibido por la normativa y, por lo tanto, no es posible hacerlo.

3. Realizar la conexión a las bajantes instalando las tuberías bajo el forjado, sobre el falso techo del piso inferior.

Imprescindible conseguir la autorización del propietario del piso inferior, ya que  estamos utilizando su espacio privativo y, normalmente, será necesario realizar la instalación desde su propiedad. En el caso de que nos deniegue el permiso, no será posible realizar la obra.

Por último, creemos que es interesante mencionar el caso de edificios en los que existen bajantes para evacuar residuos procedentes de la cocina y bajantes para residuos del baño.

La normativa no distingue entre diferentes tipos de bajantes (son todas bajantes de residuos), así que no habría problema para conectar los desagües de la cocina a las bajantes del baño o viceversa, salvo que los estatutos de la comunidad o la normativa municipal lo prohibiera expresamente.

Aun así, creemos interesante mencionar que en algunos casos, la comunidad de propietarios se ha opuesta a este tipo de “cambio de uso” de una bajante y ha exigido la no realización de la obra alegando, por ejemplo, que la bajante de la cocina no está preparada para recibir residuos del inodoro (con ducha y lavabo no suele haber problemas, ya que evacúan sólo de aguas residuales).

Como hemos dicho, lo normal es que no haya problemas, pero podemos encontrar,  por ejemplo, una sentencia de mayo de 2014 de la Audiencia Provincial de Burgos en la que se impide a un vecino conectar el inodoro a la bajante de la cocina, alegando que el uso que se le va a dar a la instalación no es adecuado a su destino. Según dicha sentencia, realizar dicha conexión contraviene lo establecido en el Artículo 394 del Código Civil, que dice que “cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

En cualquier caso, en caso de que hubiera problemas, la decisión del juez dependería de las características de la instalación y de su interpretación de la norma.

Antonia M Andreu

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