¿Es legal prohibir mascotas en un piso de alquiler?

La situación del mercado del alquiler ha convertido, para no pocos ciudadanos, la tarea de conseguir una vivienda en una auténtica odisea. Si, además, la persona que desea alquilar tiene una mascota, la tarea puede convertirse en un auténtico imposible, por las reticencias de los propietarios, fundamentalmente por miedo a los posibles desperfectos y molestias al resto de los miembros de la comunidad que puede provocar la presencia de un animal en el inmueble

Pero, ¿es legal prohibir la presencia de una mascota en un piso de alquiler?

La realidad es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prohíbe directamente la tenencia de mascotas en un piso de alquiler ni hace referencia directa en su articulado a esta posibilidad.

De manera que en este, como en otros aspectos, se deja libertad a las partes, en virtud del artículo 4.2 de la norma, para que los arrendamientos se rijan por las “cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de los implicados”.

Por lo tanto, el propietario podrá prohibir al inquilino que tenga mascotas en la vivienda arrendada, pero habrá de establecerlo claramente en las condiciones del contrato. En caso de que dicha prohibición no se exprese en el contrato, el inquilino podrá tener mascota sin que ello sea causa para la rescisión del contrato. 

Solo en el caso de que por el hecho de que haya una mascota en la vivienda se produzca una de las situaciones de incumplimiento de las obligaciones de arrendatarios y arrendadores recogidas en el artículo 27 de la LAU, el propietario tendrá derecho a rescindir el contrato.

Concretamente, esta situación se daría en el caso de que la presencia del animal provocara graves desperfectos en la vivienda, molestias importantes en la comunidad o situaciones peligrosas o insalubres.

Fiscalidad de la segunda vivienda

A la hora de comprar una segunda vivienda, es recomendable tener en cuenta todos los costes que vamos a tener que afrontar, y que no se quedan exclusivamente en los relacionados con la operación de compraventa.

Todos somos perfectamente conscientes de algunos de ellos, por ejemplo la obligación de pagar el IBI, los gastos de comunidad, seguros, suministros o posibles gastos de mantenimiento, pero son muchos los que desconocen que los propietarios de una segunda vivienda, siempre que no se obtenga un beneficio directo de ella, deben sumar a la base imposible del IRPF la denominada renta inmobiliaria imputada.

¿Qué son las rentas inmobiliarias imputadas?

Según las define la Agencia Tributaria, se consideran rentas inmobiliarias imputadas aquellas que “el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos”.

Es decir, se aplican cuando alguien es propietario de una vivienda que no constituye su vivienda habitual, y no obtiene de ella beneficio económico directo alguno, debido a que permanece vacía o se utiliza, por ejemplo, como residencia vacacional.

En el caso de que el inmueble haya sido arrendado, no se sumaría dicha renta, ya que ya se tributaría por las obtenidas por el alquiler.

Casos en los que debe realizar la imputación de renta

Principales medidas del nuevo Real Decreto con medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Tras el fiasco del Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobado el pasado mes de diciembre por el Gobierno, y rechazado por el Congreso sólo un mes después de su entrada en vigor, el Ejecutivo aprovechó el último Consejo de Ministros antes de la disoluición de las Cortes para aprobar un nuevo Real Decreto, que parce que, esta vez sí, puede conseguir el visto bueno del Congreso

De momento, y hasta que se produzca la votación en la que se aprobará definitivamente o se rechazará para volver, por segunda vez en muy pocos meses, a la legislación anterior, decisión que correrá a cargo de la Diputación Permanente del Congreso en el plazo máximo de un mes, el Real Decreto ya está en vigor y afecta a todos los contratos de arrendamiento que se hagan a partir de ahora.

Muchas de las medidas incluidas en este nuevo Real Decreto ya estaban incluidas en el que rechazó el Congreso el pasado mes de enero, pero también podemos encontrar algunas novedades interesantes.

Nuevas o recuperadas del Decreto anterior, estas son las principales medidas que recoge el texto: 

1. Ampliación de la duración de los contratos

Se trata de una medida que ya recogía el anterior Real Decreto y que contempla que la prórroga obligatoria de los contratos pase a ser de cinco años, cuando el arrendador es una persona física y de siete cuando se trate de una empresa, frente a los tres años que establecía la normativa hasta ahora.

La nueva normativa sólo permite instalar calentadores de gas estancos. 

EL pasado mes de abril finalizó la moratoria de cinco años que marcaba la disposición transitoria del Reglamento de Instalaciones Térmicas en Edificios (RITE), por lo que desde dicha fecha está prohibido instalar calentadores de gas de cámara abierta   (atmosféricos) y sólo se podrán instalar calentadores estancos

¿Tengo que cambiar mi calentador?

Las personas que tengan instalado en su vivienda un calentador de cámara abierta no tendrán que sustituirlos. Ahora bien, en el momento que, por la razón que sea, deban sustituirlo, sólo encontrarán en el mercado calentadores estancos, ya que los modelos  de cámara abierta no se pueden comercializar.

En cuanto a las nuevas promociones de vivienda, todas están obligadas a instalar calentadores estancos, sin excepciones.

Razones medioambientales y de seguridad

Cómo puede conseguir una comunidad de propietarios ingresos extras y los trámites a seguir

Alquilar espacio para poner publicidad o alquilar azoteas para instalar antenas de telefonía móvil son algunas de las iniciativas que pueden poner en marcha las comunidades de propietarios para obtener unos ingresos extra, que podrán repercutirse entre los vecinos y servir, por ejemplo, para reducir las cuotas de comunidad.

De hecho, este tipo de iniciativas son cada vez más utilizadas por comunidades y suponen un alivio, especialmente en el caso de que se tengan que emprender obras importantes en el inmueble.

Así que hablemos sobre las diferentes posibilidades y los requisitos necesarios para poner en marcha estas iniciativas.

1. Alquilar espacios del edificio para poner publicidad

Es, posiblemente, una de las más utilizadas y conocidas. Todos, en alguna ocasión, hemos encontrado en el centro de alguna ciudad fachadas en rehabilitación cubiertas con lonas sobre las que se han impreso enormes anuncios, pero ésta no es la única posibilidad. Por ejemplo, también podemos encontrarnos con lonas o carteles en fachadas laterales o carteles luminosos en azoteas.

En cualquier caso, independientemente del tipo de publicidad que se realice, se trata de una opción sólo disponible para edificios situados en localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas.

Así que el primer paso es saber si nuestro edificio cumple los requisitos de los anunciantes y conocer la normativa municipal correspondiente, para saber si hay algún tipo de limitaciones para la instalación de publicidad en el edificio.

A partir de ahí será necesario:

1. Acuerdo en la junta de vecinos con una mayoría que ha de sumar las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que se trata de alquilar un elemento común.
2. Solicitar la licencia de instalación en el ayuntamiento. Para concederla, se evaluará si se cumple con la ordenanza municipal sobre rótulos y fachadas y si el soporte cumple con las exigencias de seguridad.

En determinados casos, para obtener la licencia, será necesario presentar un proyecto técnico realizado por un arquitecto o arquitecto técnico que compruebe que la estructura, la superficie de instalación y el soporte cumplen la normativa, son seguros y no pueden causar un problema para los vecinos o viandantes.

Habitualmente, la licencia se revisa anualmente.

Además, conviene tener en cuenta:

• Es recomendable, contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra cualquier incidencia o daño que pueda causar el soporte.
• En función del tipo de instalación que se realice el contrato podrá tener mayor o menor duración. Por ejemplo, en el caso de que el espacio se alquile para cubrir los andamios de unas obras de rehabilitación, el contrato se extenderá hasta la fecha en la que está prevista la finalización de las obras, pero en el caso de instalaciones sin “fecha de caducidad”, deberá considerarse que se pueden pactar contratos de varios meses, de un año o incluso de varios años.
• El administrador o el presidente de la comunidad tendrán que negociar con la empresa anunciadora el precio del alquiler. Los ingresos varían mucho en función de la localización del edificio y del lugar en el que se va a situar el anuncio, por lo que conviene informarse sobre los precios en el mercado.

2. Alquiler de azoteas para la colocación de antenas de telefonía móvil

A pesar de que todavía existen muchas personas que son bastante reticentes a la instalación de este tipo de antenas en sus edificios, cada vez son más las comunidades de propietarios que lo ven como una oportunidad económica muy interesante ya que, en función de la población y de la localización del edificio, se pueden llegar a ingresar entre 4.000 y 20.000 euros anuales.

Para poder iniciar la instalación de la antena será necesario:

1. Aprobación en junta ordinaria o extraordinaria de propietarios por una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación. En el caso de que la instalación afecte a la estructura o sea necesario realizar obras de reforzamiento, será necesaria la unanimidad.
2. Una vez aprobada la instalación, será necesario solicitar la licencia municipal correspondiente. Anualmente, el Ayuntamiento realizará una inspección de la instalación.

Pero previamente, será necesario tener algunos aspectos de interés:

• El contrato de arrendamiento con la operadora suele firmase por un período de entre 10 y 20 años. En dicho contrato se debe especificar, entre otros aspecto, la superficie que se alquila, la renta a pagar por la compañía, las condiciones de uso y cuál de las partes se encarga de solicitar las licencias necesarias.
• Finalizado el contrato, la operadora debe desmontar la instalación. Suele ser así, pero mejor tenerlo todo incluido en el contrato.
• Este tipo de instalaciones suelen ser bastante pesadas, por lo que es fundamental que la comunidad de propietarios se informe sobre el peso que va a tener que soportar la cubierta del edificio y si va a ser necesario realiza algún tipo de obra de reforzamiento de las cubiertas.
• Además, también es importante que se conozca por dónde va a transcurrir el cableado, que suele ser bastante grueso, y si su instalación va a generar algún tipo de inconveniente o problemas para hacer uso normal de los espacios por los que transcurra.
• Conviene saber dónde se van a instalar las máquinas receptoras, ya que suelen generar bastante calor, por lo que pueden provocar incomodidades importantes a algunos propietarios, si se instalan junto alguna estancia de su vivienda.
• Por último, cabe señalar que la mayoría de los ayuntamientos que han regulado la instalación de antenas de telefonía móvil, han establecido que en caso de que se cometan infracciones contra la normativa de instalación y conservación, la empresa y la comunidad de propietarios serán responsables solidarias.

3. Instalación de placas fotovoltaicas en la azotea

En este caso nos encontramos con dos posibilidades:

• Alquilar el tejado a terceros para la realización, mantenimiento y administración de la instalación de paneles solares es una opción más que ventajosa para una comunidad de propietarios, ya que, normalmente. este tipo de alquileres no conllevan ningún gasto y no requieren ninguna inversión, puesto que el arrendador se encarga de la instalación, el mantenimiento y el pago de todos los seguros.

En cuanto al tipo de contrato y las formas de pago, podemos encontrar bastantes modalidades, por lo que conviene informarse bien sobre qué opción es la más ventajosa e interesante para la comunidad de propietarios.

• Otra opción es que la comunidad se encargue de realizar la instalación fotovoltaica. Esto implica realizar una inversión inicial bastante importante que,   según los cálculos de los expertos, se rentabiliza en unos pocos años, por el ahorro que implica en la factura eléctrica para cada vecino, y por la posibilidad de vender el excedente no consumido a una empresa eléctrica.

En cuanto a los trámites:

En el primer caso, sólo será necesario conseguir el acuerdo de una mayoría que represente las 3/5 partes de las cuotas de participación, ya que del resto de los trámites se encarga la empresa que alquila la azotea.

En el segundo, será necesario el acuerdo de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre los propietarios que no hubieran votado expresamente a favor en la Junta.

Si posteriormente solicitasen el acceso a los suministros energéticos, y ello requiriera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Ahora bien, con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, habrá de tenerse en cuenta que la nueva infraestructura se considerará elemento común.

4. Alquiler de la vivienda del portero, locales o plazas de parking comunitarias

Por ejemplo, se pueden ceder instalaciones deportivas comunitarias para la realización de actividades deportivas, alquilar una plaza de garaje o la casa del portero, o alquilar salas comunes para la realización de eventos.

La realización de este tipo de actividades requerirá el voto a favor de tres quintos de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, tres quintos de las cuotas de participación.

Para alquilar la vivienda del portero, se debe haber realizado previamente su desafectación, es decir, que se deber acordar o haber acordado previamente el cambio de uso de la vivienda. Dicho acuerdo debe realizarse por unanimidad, ya que supone la creación de una nueva vivienda privativa con coeficiente de participación, lo que implica un cambio en los coeficientes de participación del resto de las viviendas de la comunidad.

Cómo se reparten los beneficios obtenidos

El criterio más extendido entre los expertos es que los beneficios de este tipo de instalaciones se reparten entre todos los propietarios, en función de su cuota de participación.

Ahora bien, no hay un acuerdo unánime, y hay algunos expertos que lo discuten en el caso de que uno o varios propietarios estén exonerados del pago de los gastos que genera el espacio del edificio en la que se realiza la instalación, por ejemplo, vecinos que exonerados del pago de los gastos de la cubierta.

Si hay dudas, o se prevé que el asunto pueda generar controversias, nuestra recomendación es que consulten con un abogado experto o con un administrador de la propiedad.

Fiscalidad de los ingresos

Las rentas derivadas del arrendamiento de espacio perteneciente a la comunidad de propietarios o de la venta del excedente de energía solar no consumida imputan a efectos del IRPF a cada uno de los copropietarios, en función de su grado de participación, salvo que en los estatutos de dicha Comunidad se dispusiese otro reparto, independientemente de que esa renta se pague directamente a cada propietario o se descuente de su cuota de la comunidad.

Además, tanto los alquileres de espacios comunitarios como la venta de excedente de energía se consideran actividades empresariales en la ley del IVA, por lo que la comunidad tendrá que tributar y hacer la liquidación trimestral del IVA, excepto en el caso de que se alquile la antigua casa del portero como vivienda, ya que el alquiler de vivienda no tributa el IVA.

Antonia M Andreu

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