Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana para particulares

El alquiler turístico o vacacional está definitivamente en el punto de mira de las autoridades. Mientras que Hacienda se preocupa y se ocupa con enorme interés por poner fin al alquiler sumergido, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, alarmados por el incremento sin control de este tipo de arrendamientos, han optado por aprobar normativas destinadas a regular y poner límites a un sector que en los últimos años no ha dejado de crecer.

Desde el punto de vista fiscal, las obligaciones poco o nada han variado en los últimos años, pero sí que ha aumentado el control que sobre los alquileres realizan las autoridades, lo que pone cada vez más difíciles las cosas a aquellos que se sienten tentados por la idea de no declarar sus ingresos por este concepto.

Desde enero, las plataformas como Airbnb o Homeaway tienen la obligación de recopilar los datos fiscales de anfitriones y usuarios para compartirlos con Hacienda. De esta manera, la Agencia Tributaria contará con todos los datos sobre los alquileres realizados y los ingresos obtenidos a través de ellos, una medida que ha puesto fin, prácticamente de manera definitiva, al fraude fiscal en el alquiler turístico.

En el caso de los alquileres realizados fuera de este tipo de plataformas, las cosas están un poco más difíciles para las autoridades fiscales, pero se han reforzado los mecanismos de control, lo que incluye realizar un seguimiento de los anuncios de alquiler publicados en las diferentes páginas especializadas.

Y aunque parezca una tarea titánica -desde luego lo es- las medidas adoptadas han mostrado su efectividad, como demuestran las cartas que muchos propietarios han recibido en las dos últimas campañas de la Renta, en la que la Agencia Tributaria les “recordaban” la obligación de declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de sus propiedades. Por si acaso alguno de ellos caía en la tentación de ocultárselos al fisco.

Donde sí ha habido cambios, en algunos casos de notable importancia, es en las obligaciones legales que tienen que afrontar los propietarios que se deciden a alquilar su vivienda con fines turísticos.

Ayuntamientos y Comunidades Autónomas han ido aprobando nuevas normativas que tratan de poner coto al crecimiento del sector, un crecimiento que está trasformando el sector de la vivienda, fundamentalmente en grandes ciudades y zonas de costa, pero también de garantizar que la oferta turística cumpla unos estándares de seguridad y calidad.

Legislación alquiler turístico en la Comunidad Valenciana

Cuándo y en qué condiciones es legal el subarriendo

En los últimos años, fundamentalmente como consecuencia del auge del alquiler vacacional, el subarriendo se ha convertido en un fenómeno en alza. Inquilinos que subarriendan habitaciones o incluso la vivienda completa para sacar un dinero extra, muchas veces sin que propietario o incluso los subarrendadores sean conscientes de ello.

Esto ha hecho que haya aumentado la preocupación por este fenómeno y las consultas de propietarios sobre su legalidad y las condiciones en las que se puede subarrendar una vivienda.

El subarriendo se define como una figura jurídica por la que un arrendatario alquila parte de la vivienda que tiene arrendada a un tercero. El arrendatario se convierte así en subarrendador o arrendador del nuevo inquilino.

Se trata de una figura completamente legal regulada en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece una serie de condiciones para que se pueda realizar.

Sólo permitido con consentimiento escrito del propietario

La primera condición que impone la LAU es que solo está permitido el subarriendo si existe consentimiento escrito del propietario de la vivienda. Es decir, sin ese consentimiento expreso y por escrito del propietario, no sólo no se podrá realizar, sino que en el caso de que se hiciera, será causa para resolver el contrato.

Ahora bien, por precaución los expertos recomiendan incluir una cláusula en el contrato en la que se prohíba expresamente. Y en el caso de que se permita, incluir condiciones que lo limiten, por ejemplo, establecer el número máximo de personas que pueden residir en la vivienda.

Condiciones para subarrendar una vivienda

Cómo se elige y cuáles son las funciones del presidente de una comunidad de propietarios

Si hay un cargo que resulta poco atractivo en nuestro país es del presidente de la comunidad de propietarios. La mayoría lo consideran un auténtico inconveniente, una fuente de problemas y dolores de cabeza que preferirían poder evitar. Por ello, pocos se presentan de manera voluntaria, y en la mayoría de la comunidades se ha establecido un sistema rotatorio, que obliga a que todos los propietarios sean presidentes durante, normalmente, un año, aunque también encontramos inmuebles en los que se accede al cargo por sorteo o elección.

Por supuesto, si uno de los propietarios quiere ejercer el cargo, podrá presentarse. En ese caso, tendrá que ser elegido por mayoría simple de los propietarios que asisten a la Junta, siempre que los votos a favor representen el 51% de las cuotas.

Un nombramiento al que no se puede renunciar

¿Qué son las hipotecas verdes?

Las hipotecas verdes son un tipo de préstamo hipotecario que vincula el tipo de interés con la eficiencia energética de la vivienda. Es decir, cuanto mayor calificación de eficiencia energética tenga la vivienda, menor tipo de interés.

Este tipo de hipotecas se utilizan tanto para la compra de vivienda, como para la realización de obras de reforma que permitan mejorar la calificación energética.

Se trata de un producto que nació en la década de los 80 del siglo pasado en Estados Unidos, con el fin de promover la sostenibilidad en las edificaciones, y aunque, de momento, son prácticamente desconocidas en nuestro país, la clara apuesta por la eficiencia energética tanto en obra nueva como en rehabilitación que está impulsando la Unión Europea, y el interés que están poniendo determinadas entidades de crédito en participar en proyectos encaminados a desarrollar este tipo de productos, hace esperar que en no mucho tiempo se introduzcan en el mercado hipotecario de nuestro país.

Proyecto piloto europeo

Derechos y obligaciones de los locales comerciales en las comunidades de propietarios.

¿Están obligados los propietarios de locales comerciales a pagar la instalación de un ascensor? ¿Pueden impedir con su voto la realización de determinadas obras, aunque afecten a espacios de los que no hacen uso? ¿Deben permitir la entrada al local para realizar obras, aunque afecten a un servicio o instalación que no utilizan?

Estas y otras muchas cuestiones relacionadas con los derechos y obligaciones de los locales comerciales surgen con cierta frecuencia en las comunidades de propietarios, especialmente cuando hay que realizar obras que suponen un desembolso importante de dinero o cuando se tienen que llegar a acuerdos que generan divisiones.

De entrada, según el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LHP),  todos los propietarios tienen la obligación de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

Es decir, todos los propietarios tienen la misma obligación de contribuir en función de su cuota de participación, pero se pueden establecer excepciones. En este caso se encuentran muchos locales comerciales, que han sido exonerados de realizar determinados pagos, debido a que no utilizan esos servicios e instalaciones.

Esta excepción debe estar establecida en el Título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, aunque también puede incluirse tras aprobarse por unanimidad en una Junta de propietarios, siempre que se haya establecido en el orden del día. En ambos casos se deberá explicitar de qué pagos en concreto se exime a los locales comerciales.

En cualquier caso, estas excepciones que eximen a todos o a parte de los locales comerciales del pago de determinados gastos no implican que los propietarios de locales comerciales no tengan determinadas obligaciones y derechos relacionados con dichas instalaciones o servicios, o que se les pueda excluir de la toma de determinadas decisiones por estas mismas razones.

Servidumbres para realización de obras