Cuándo comienza el cómputo del plazo de 2 años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción

Cuando compramos un inmueble y aparecen vicios de construcción, tenemos la posibilidad de realizar una reclamación judicial, siempre que hayan aparecido dentro de un determinado plazo, que varía en función del tipo de daños.

Así, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía en función del tipo de daños materiales que se presenten:

• 10 años para defectos estructurales o de cimentación.
• 3 años para defectos de habitabilidad.
• 1 año para vicios de acabado o terminación.

Se trata de plazos de caducidad, por lo que, si los vicios de construcción aparecen una vez pasados estos plazos, no será posible reclamar.

Para saber si es posible realizar una reclamación, hemos de tener en cuenta que el plazo de caducidad empieza a contar, según establece el artículo 6.5 de la LOE, “a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida”.

La recepción de una obra tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, que se acredita con el certificado final de obra. Es decir, el plazo empieza a contar pasados treinta días desde que el constructor notifica al promotor la terminación de la obra por medio de ese certificado, siempre que el promotor no ponga de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Plazo de prescripción

Plan de vivienda 2022-2025

El Gobierno aprobó el pasado martes, 18 de enero, el Plan de vivienda 2022-2025. Dotado con 1.700 millones de euros, el plan, como viene ocurriendo en los últimos años, pone su acento en el alquiler, aunque mantiene un número limitado de ayudas a la adquisición de vivienda, que tienen como objetivo fomentar la compra de viviendas en municipios de pequeño tamaño por parte de jóvenes, con el fin de frenar el despoblamiento de las zonas rurales.

Con el fin de facilitar el acceso a una vivienda a los ciudadanos, el Plan elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) recoge, por un lado, una serie de programas de entrega de ayudas directas para que jóvenes y personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad puedan acceder a una vivienda en alquiler.

Por otro, se centra en medidas que tienen como objetivo aumentar la oferta de vivienda en alquiler, con ayudas para fomentar la construcción o rehabilitación de edificios destinados al alquiler social; pero también con programas que incluyen ayudas dirigidas directamente a los arrendadores.

Programas de ayudas para el acceso a una vivienda digna

Qué son las hipotecas de autopromotor y cómo funcionan

El préstamo hipotecario a la autopromoción está dirigido a personas que cuentan con un terreno en propiedad y que desean financiar la construcción de su propia vivienda habitual o de una segunda residencia. Son préstamos que financian la realización de la obra, pero no la compra del terreno donde se va a realizar, que tiene que haberse adquirido previamente a la solicitud del crédito.

Normalmente, al menos en nuestro país, este tipo de hipotecas se conceden para la construcción de viviendas sobre suelo urbano.

Hay que tener en cuenta que, en la mayoría de los casos, son préstamos que no figuran en los catálogos de las entidades financieras, pero eso no quiere decir que no los concedan. A día de hoy, solo Banco de Santander y Bankinter los ofrecen de manera explícita, pero incluso en estos casos, buena parte de las condiciones serán particulares, es decir, quedarán a expensas de la negociación que se realice con el banco.

Cuáles son las características de este tipo de hipotecas y cómo funcionan

Qué documentos hay que llevar a la Notaría para escriturar una vivienda

El último paso a la hora de comprar-vender una vivienda es la firma de la escritura, que se realiza en una Notaría con presencia de todas las partes implicadas en la transmisión.

Para que la firma se pueda realizar, es imprescindible que las partes aporten una serie de documentos personales, sobre la vivienda y, en su caso, los relacionados con la hipoteca, tanto la que va a cancelar el vendedor, como la que va a suscribir o a la que se va a subrogar el comprador, en el caso de que las haya.

• Documentos personales:

Tanto el vendedor o vendedor, como el comprador o compradores, tendrán que aportar su DNI o tarjeta de residente vigentes.

En el caso de que alguna de las partes no pueda estar presente en la firma, deberá estar representada por otra persona, que aportará un poder notarial, que acredita su condición de representante del ausente, y que permitirá que firme la escritura en nombre del representado.

Hay que tener en cuenta de que en el caso de que el vendedor o uno de los vendedores esté casado en régimen de gananciales, independientemente del que el bien sea propiedad de uno solo de los cónyuges, por, por ejemplo, haberse adquirido antes de contraer matrimonio, el otro cónyuge deberá estar presente y aportar su documentación personal, ya que tendrá que aparecer en la firma con el fin de renunciar al derecho expectante de viudedad foral.

En el caso de que el matrimonio se haya realizado en régimen de separación de bienes, se deberá aportar el documento de separación de bienes, con el fin de que el notario verifique si se ha hecho la renuncia al derecho expectante de viudedad foral o si se ha conservado ese derecho.

Si el vendedor está divorciado, deberá aportar la sentencia de divorcio inscrita en el registro civil o el libro de familia inscrito o una certificación del registro civil que demuestre la situación civil.

Medidas incluidas en la ley de prevención del fraude fiscal que afectan a las trasmisiones de viviendas

El pasado 9 de julio el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, norma que transpone en el ordenamiento jurídico de nuestro país la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, y por la que se modifican diferentes normas tributarias, algunas de las cuales tienen incidencia directa en el ámbito inmobiliario, como, por ejemplo, los impuestos que afectan a las transmisiones de vivienda.

1. Reducción del 60% en los rendimientos obtenidos por el alquiler de vivienda en el IRPF