Las garantías adicionales a la fianza que se pueden presentar cuando se alquila una vivienda y sus características
Como vimos en nuestro artículo dedicado a las garantías de pago del contrato de arrendamiento, además de la tradicional fianza, que es obligatoria y ha de equivaler a una mensualidad de la renta, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite al arrendador exigir garantías adicionales, como avales bancarios o depósitos de garantía, entre otros. Sobre todas ellas y sus características hablaremos a continuación.
En primer lugar, y antes de entrar en materia hay que recordar que la LAU limita el valor de estas garantías adicionales a dos mensualidades de la renta, de manera que, si se suman a la fianza, el valor máximo de las garantías que se pueden exigir en los arrendamientos de vivienda son tres mensualidades.
Además, también es necesario tener en cuenta que, si se pacta la existencia de una garantía adicional, debe figurar en el contrato diferenciada de la fianza.
Por último, mientras que la fianza, en la mayoría de las Comunidades Autónomas, se tiene que depositar en un organismo público, las garantías adicionales se entregan al propietario de la vivienda, que se convierte así en receptor, depositario y responsable de su devolución en el caso de que una vez finalizado el contrato de arrendamiento no se haya cometido ningún incumplimiento de las cláusulas acordadas.
Y ahora sí, veamos los diferentes tipos de garantías adicionales y sus características.
El aval bancario
Es una garantía financiera por la que un banco se compromete a asumir las obligaciones económicas del inquilino y asumir las deudas contraídas por éste, en el caso de que se produzca un incumplimiento de las cláusulas del contrato.
Se trata de un acuerdo que el arrendatario realiza con el banco, y cuando se solicita, la entidad financiera suele tener en cuenta el historial financiero del solicitante, el contrato de arrendamiento, la renta pactada, la situación laboral de la persona que lo solicita o su vinculación con la entidad financiera, entre otros.
Para conseguir un aval bancario, hay que formalizar una Póliza de Cobertura de Garantía Bancaria o una Póliza de Cobertura para Límite de Garantías Bancarios ante notario. Estas pólizas regulan las relaciones que el solicitante mantiene con el banco que le concede el aval, así como el pago de las comisiones, los intereses y los gastos asociados.
Los gastos suelen ser lo siguientes:
- Coste del estudio de solvencia: normalmente se sitúa entre el 0,5% y el 1% del valor del aval.
- Coste de apertura del aval: normalmente es del 1% del valor del aval.
- Gastos de notaría: Se sitúa en torno al 0,3% del valor del aval.
- Comisión por mantenimiento o riesgo: es una comisión que se suele pagar trimestralmente, y varía en función del tipo de aval, el plazo o el riesgo que entraña. Lo normal es que se sitúe en torno al 1% del valor del aval.
Cuando se ejecuta el aval, el banco realiza el pago que corresponda, que nunca podrá ser superior a su valor. Posteriormente, reclamaría al inquilino la cantidad pagada, aunque lo normal es que haya pignorado la cantidad avalada, es decir, que haya solicitado al avalista que deje la cantidad acordada en una cuenta, de cuyos fondos no puede disponer hasta el vencimiento del aval, y que utilice ese dinero en el caso de que tenga que asumir las deudas del arrendatario.
La recuperación de un aval bancario o su cancelación se produce cuando finaliza el contrato de alquiler o de forma anticipada, si el contrato lo permite, llegando a un acuerdo con la entidad financiera.
Aval personal
Es cuando uno o varias personas, físicas o jurídicas, se comprometen, a través de un contrato suscripto con el arrendador, a responder con su patrimonio del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, en el caso de que éste no cumpla con ellas.
En el contrato se puede especificar hasta qué cantidad y por qué conceptos responde el avalista. Por ejemplo, la renta, los desperfectos, actualización de la fianza… Pero si el contrato no dice expresamente ante qué incumplimiento responde el avalista, la hará ante todas las obligaciones del inquilino.
Hay que tener en cuenta que el avalista puede obligarse subsidiariamente, y en ese caso el propietario deberá reclamar al arrendador, y si éste no se hace cargo de los pagos o desperfectos, al avalista; o solidariamente, y en ese caso el arrendador podrá actuar contra el deudor avalado y el avalista indistintamente.
Otra de las características del aval personal es que se puede pactar con beneficio de excusión o sin él. Si el avalista tiene este beneficio, el arrendador acreedor sólo podrá exigirle el pago si el deudor principal no paga y no tiene bienes con los que responder. Normalmente, todos los avales personales se pactan sin beneficio de excusión.
En cuanto a los derechos del avalista, salvo pacto en contrario, podrá reclamar ser indemnizado por el deudor con una indemnización que incluirá la cantidad total de la deuda, los intereses legales devengados por ella desde el pago al arrendador, los gastos ocasionados y los daños y perjuicios. Además, el avalista podrá reclamar contra el deudor principal, si el acreedor le demanda judicialmente para el pago.
Depósito de garantía
Es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador, en el momento de la firma, en garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.
La cantidad se pacta entre las partes, aunque, como hemos dicho anteriormente, la LAU establece que no puede superar las dos mensualidades de renta, y su entrega debe quedar reflejada en una cláusula del contrato.
Hasta el final del contrato, el dinero quedará en manos del arrendador, quien deberá devolverlo una vez finalizado, siempre que no haya deudas pendientes, una ruptura contractual y no haya desperfectos en el piso, provocados por un mal uso de este.
Seguro de impago
Aunque no es exactamente una garantía adicional de cumplimiento del contrato de arrendamiento, ni, por tanto, se rige por las mismas reglas, la hemos incluido en el artículo porque sirve para cubrir un posible impago o la reparación de desperfectos en la vivienda y dar seguridad al arrendador, con lo que cumplen la misma función, aunque sean una figura diferente, y en algunos casos puede resultar más conveniente tanto para arrendador como para arrendatario.
Los seguros de impago los tiene que suscribir el arrendador, que es el responsable de abonar las primas, pero es habitual, sobre todo si no se han solicitado ninguna de las garantías de las que hemos hablado anteriormente, que se llegue a un pacto por el que el inquilino se hace cargo de estos pagos.
Una de las razones por las que los arrendatarios aceptan asumir estos pagos es que suelen ser menos costosos que suscribir un aval bancario.
