Barreras Arquitectónicas en Comunidades de Propietarios

La eliminación de barreras arquitectónicas es una obligación que afecta a los edificios de viviendas ya construidos

Una de las medidas fundamentales para garantizar la completa integración de las personas discapacitadas en nuestra sociedad es eliminar las barreras arquitectónicas que les impiden acceder a determinados espacios, tanto públicos como privados.

La normativa de accesibilidad ya se aplica desde hace años para que todas las nuevas construcciones y urbanizaciones garanticen el acceso, paso o entrada a cualquier lugar o actividad, sin limitación alguna por razón de discapacidad.

Pero qué ocurre con los edificios ya construidos antes de que existieran este tipo de normas que garantizan la accesibilidad arquitectónica.

La propia normativa establece un plazo para aplicarla que finaliza el 4 de diciembre de 2017, fecha en la que todos los edificios de viviendas existentes  y espacio públicos urbanizados tendrán que haber realizado todos los ajustes necesarios, siempre que se puedan implantar de manera razonable, para garantizar que son accesibles para personas con cualquier tipo de discapacidad.

Así lo establece el Capítulo V del Decreto Legislativo 1/2013 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social. Y esto implica que todos los edificios de viviendas que no cumplan con la normativa de accesibilidad deberán estudiar si es posible realizar los ajustes que establece la ley y realizar las obras para cumplir la normativa antes de dicha fecha.

En caso de que no se adopten las medidas de ajuste razonable para cumplir con las exigencias de accesibilidad, la ley, en su artículo 81, establece que se considerará una infracción grave que puede ser sancionada hasta con 90.000 euros de multa.

Pero qué es ajuste razonable.

Ajuste razonable

En en el artículo 2 de la ley se define como ajuste razonable aquellas “modificaciones y adaptaciones” que no “impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos”.

Posteriormente, en el artículo 66 se establece que para determinar si un ajuste es razonable “se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga para las personas con discapacidad su no adopción, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda”

Y para saber qué considera el legislador “carga desproporcionada” tenemos que recurrir a la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que modifica los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece que “se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.

Además, también establece que “no eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”.

Es decir, siempre que los gastos no superen esas 12 mensualidades anuales, deberán ser abonados por todos los propietarios. En el caso de que se sobrepase ese presupuesto, los vecinos tendrán que convocar una junta y aprobar la realización de las obras con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En el caso de que los vecinos que hayan solicitado las obras abonen el coste adicional a esas doce mensualidades por su cuenta, todos los demás estarás obligados a pagar sus 12 mensualidades.

Condiciones básicas de accesibilidad

Para conocer cuáles son las obras que habría que realizar para lograr las condiciones básicas de accesibilidad, podemos recurrir al Documento Básico de Seguridad y Accesibilidad publicado por el Ministerio de Fomento, que establece las reglas y procedimientos que permiten cumplir las exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad a nivel estatal.

Este documento  establece las siguientes condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación en el acceso y utilización de los edificios:

1. Los edificios de viviendas dispondrán de al menos un itinerario accesible que comunique una entrada principal al edificio. En conjuntos de viviendas unifamiliares habrá una entrada accesible a la zona privativa de cada vivienda desde la vía pública y a las zonas comunes exteriores, tales como aparcamientos exteriores propios del edificio, jardines, piscinas, zonas deportivas, etc.
2. En todo edificio deberá existir un itinerario accesible fácilmente localizable que comunique al menos una entrada principal accesible con la vía pública y con las plazas accesibles de aparcamiento, que deberán existir siempre.
3. Los edificios de viviendas en los que haya que salvar más de dos plantas desde una entrada principal accesible hasta alguna vivienda o zona comunitaria, o aquéllos que cuenten con más de 12 viviendas en plantas sin entrada principal accesible al edificio, dispondrán de ascensor accesible o rampa accesible que comunique las plantas con las de entrada accesible al edificio.
4. Las puertas de las entradas accesibles contarán con señalización e iluminación suficiente para ser localizadas tanto desde el interior como desde el exterior.
5. No habrá desnivel en el umbral, y a ambos lados existirá un espacio para el acceso de sillas de ruedas.
6. El pavimento deberá contar con la textura adecuada para disminuir el riesgo de resbalar.
7. Se habilitarán pasos alternativos accesibles cuando los sistemas de control de acceso al edificio supongan un obstáculo para personas con discapacidad.
8. Los edificios contarán con los elementos necesarios para permitir el acceso a personas acompañadas de perros guía o cualquier otro tipo de ayuda.
9. Los espacios comunes de edificios de vivienda deberán contar con las características necesarias para permitir su utilización independiente por personas con discapacidad y estar comunicados por itinerarios accesibles.
10. Los espacios situados a nivel contarán con un itinerario accesible que comunique el acceso y la salida del edificio, las zonas de refugio y los ascensores u otros elementos de comunicación vertical accesibles. A la hora de realizar este tipo de itinerarios debe tenerse en cuenta que garanticen la circulación de personas en silla de ruedas y la comunicación visual de determinados espacios, según su uso, en beneficio de las personas sordas. Además, su pavimento ha de ser adecuado para reducir la posibilidad de resbalamientos.
11. El espacio frontero a la puerta del ascensor debe permitir el acceso al mismo por personas en silla de ruedas o necesitadas de otras ayudas técnicas, salvo cuando esto no sea posible en el caso de edificios ya existentes.
12. El mobiliario de los edificios será dispuesto de tal forma que permita la utilización segura e independiente por personas con discapacidad, especialmente discapacitados visuales o usuarios en silla de ruedas.
13. Excepto en el interior de las viviendas y en las zonas de ocupación nula, los interruptores, los dispositivos de intercomunicación y los pulsadores de alarma serán mecanismos accesibles

La normativa también establece que la información, señalización e iluminación del edificio deberá permitir a los usuarios del edificio, cualquiera que sea su discapacidad, la localización de las distintas áreas del mismo y de sus itinerarios accesibles, así como su utilización en condiciones de seguridad.

Por último, cabe destacar que la normativa también establece que los edificios contarán con mecanismos que permitan a las personas discapacitadas percibir la existencia de un incendio, así como con señalización óptica, acústica y táctil en los recorridos de evacuación. 

Antonia M Andreu

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